Podwyżki stóp procentowych i zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów radykalnie zmniejszają dostępność kredytów hipotecznych. W niektórych bankach kwota dostępnego kredytu spadnie aż o 90 tys. zł w porównaniu z dotychczasowym poziomem i o 180 tys. zł w porównaniu z wrześniem 2021 rokiem – wylicza firma Expander.
Rada Polityki Pieniężnej podwyższyła stopy procentowe w marcu o 75 punktów bazowych. To już szósta podwyżka stóp, odkąd RPP rozpoczęła cykl w październiku. Stopa referencyjna NBP wynosi więc obecnie 3,5 proc. w porównaniu do 0,1 proc. we wrześniu 2021 roku.
W ślad za podwyżkami podążają stawki WIBOR, których banki używają do określania oprocentowania kredytów. WIBOR 3M (trzymiesięczny) to obecnie 3,9 proc., zaś WIBOR 6M (sześciomiesięczny) wzrósł już do 4,30 procent.
O ile wzrosną raty kredytów?
Największe podwyżki rat odczują osoby, które zaciągnęły kredyty w 2021 rokuu, gdy stopy procentowe były rekordowo niskie – wylicza Jarosław Sadowski, analityk firmy Expander, która jest jednym z największych pośredników kredytowych na polskim rynku.
– Dla przykładu: przy kredycie na 300 tys. zł na 25 lat udzielonym we wrześniu ubiegłego roku rata wzrośnie z początkowego poziom 1 438 zł do 2 071 zł – pisze w swojej analizie Sadowski.
Potwierdzają to też nasze symulacje. Przy obecnej stawce WIBOR 6M i marży na poziomie 2,3 proc. rata kredytu o wartości 300 tys. zł zaciągniętego we wrześniu 2021 roku rośnie obecnie o ponad połowę.
Jarosław Sadowski zwraca przy tym uwagę, że najbliższa rata wcale nie musi być wyższa niż poprzednia. Banki aktualizują oprocentowanie albo raz na 3 miesiące albo raz na 6 miesięcy. I dopiero wtedy mogą zwiększyć raty.
Jaka będzie zdolność kredytowa
Wzrost obciążenia kredytem to czynnik, który banki będą brały pod uwagę przy wyliczeniu zdolności kredytowej dla potencjalnych chętnych, którzy będą chcieli pożyczyć u nich pieniądze na zakup mieszkania. Im większe obciążenie dochodów ratą , tym zdolność kredytowa jest mniejsza.
Ale podwyżki stóp procentowych to nie jedyny powód, dla którego dostępność kredytów spadnie. Jarosław Sadowski zwraca uwagę na zalecenia, jakie wydał ostatnio bankom Urząd Komisji Nadzoru Finansowego. UKNF chce, by banki, wyliczając zdolność kredytową klientów, robiły to tak, jakby stopy procentowe miały być wyższe jeszcze aż o 5 pkt. procentowych. Dotychczasowa wysokość tego bufora wynosiła 2,5 pkt. procentowego.
– Skoro RPP podwyższyła właśnie stopę referencyjną do 3,5 proc., to banki muszą więc przyjmować, że wzrośnie do 8,5 procent. W swoich wyliczeniach bank musi więc zakładać, że oprocentowanie kredytu wzrośnie do ponad 10 proc., bo trzeba jeszcze doliczyć marżę – zwraca uwagę analityk Expandera.
Dodatkowy wymóg, jaki nałożył właśnie UKNF, to również inny sposób wyliczania kosztów życia. Do tej pory banki przyjmowały jako punkt odniesienia poziom minimum socjalnego. Teraz mają jeszcze uwzględniać oczekiwania inflacyjne.
Co to zmienia? Zdolność kredytowa najbardziej spadnie w tych bankach, które dotychczas stosowały tylko minimalne wymogi, czyli zakładały wzrost stóp procentowych o 2,5 pkt. procent.
– Jeśli z wyliczeń takiego banku wynika, że kogoś stać na spłatę raty wynoszącej nie więcej niż 3 tys. zł, to dotychczas mógł liczyć na ok. 393 tys. złotych kredytu. Po marcowej podwyżce stóp procentowych i uwzględnieniu dodatkowych podwyżek o 5 pkt. procentowych, ta dostępna kwota kredytu spadnie do 303 tys. zł, czyli aż o 90 tys. zł – wylicza Jarosław Sadowski. Zastrzega przy tym, że to wyliczenia przy założeniu okresu spłaty 25 lat i marży 2,48 procent.
– Dla porównania, jeszcze we wrześniu 2021 roku taka osoba mogła liczyć na 483 tys. zł. Od tego czasu dostępna kwota spadła więc aż o 180 tys. zł – dodaje analityk.