Bezpieczny Kredyt 2% wszedł w życie. Oto, jakie warunki trzeba spełnić, bo go dostać [EXPLAINER]

Marek Chądzyński

03-07-2023

Co to jest Bezpieczny Kredyt 2 proc.? Od kiedy można składać wnioski o kredyt 2 proc. i kto może to zrobić? Jaką nieruchomość można za niego kupić i jakie warunki trzeba spełnić, by go otrzymać? Wyjaśniamy, na czym polega główny element rządowego programu Pierwsze Mieszkanie.

Od 3 lipca w kilku bankach będzie można składać wnioski o preferencyjny kredyt mieszkaniowy z oprocentowaniem dużo niższym od rynkowego. Zaciągnięcie takiego kredytu umożliwia ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Oprócz takich rozwiązań, jak Konto Mieszkaniowe, czy premia mieszkaniowa, ustawa wprowadza też nowy preferencyjny kredyt, który jej autorzy nazwali Bezpiecznym Kredytem 2 proc.

Według ostatnich zapowiedzi ministra rozwoju i technologii Waldemara Budy do programu chce przystąpić dziewięć banków. W jakich bankach będzie można złożyć wnioski o kredyt 2 procent już pierwszego dnia? Od poniedziałku 3 lipca wnioski można składać w PKO BP i Pekao SA. Oprócz nich akces już na starcie zgłosiły Alior Bank i Velo Bank.

Z tego tekstu dowiesz się:

dla kogo jest kredyt 2%;
czy można łączyć kredyt 2% z innym kredytem;
czy z dopłat do kredytu mogą korzystać osoby, które już podpisały umowę z deweloperem;
czy o Bezpieczny Kredyt 2% mogą ubiegać się ci, którzy są jednymi z wielu spadkobierców mieszkania;
jaki będzie mechanizm dopłat do raty kredytu 2%;
na co konkretnie będzie można przeznaczyć pieniądze z kredytu 2%;
jaka będzie maksymalna wartość mieszkania, jakie będzie można kupić za kredyt 2%;
jak długo odsetki od kredytu będą wynosiły 2%;
w jakich sytuacjach oprocentowanie Bezpiecznego Kredytu 2% może wzrosnąć.

Kto może skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2 proc.

Najważniejszy warunek, jaki wpisano do ustawy wprowadzającej Bezpieczny Kredyt 2 proc. to przeznaczenie kredytu. Można go będzie zaciągnąć tylko na kupno pierwszego mieszkania (lub domu), w którym kredytobiorca będzie mieszkał.

To oznacza, że każdy, kto już posiada lub posiadał prawo własności do nieruchomości będzie z programu wyłączony. Nie ma też możliwości finansowania tym kredytem zakupu mieszkania z przeznaczeniem pod wynajem. Kupno jako lokata kapitału też zresztą odpada: preferencje zostaną cofnięte, jeśli kredytobiorca nie wprowadzi się do mieszkania przez rok po zakupie.

Polecamy: Łatwiej o kredyt na Pierwsze Mieszkanie. Bank inaczej policzy zdolność kredytową

Drugi warunek: o kredyt z dopłatą nie będą mogły ubiegać się osoby w wieku powyżej 45 lat. Dla rodzin autorzy wprowadzili zasadę, że jeśli jedno z osób prowadzących wspólne gospodarstwo domowe jest młodsze niż określony limit, to taka rodzina kwalifikuje się do programu. Ale pod warunkiem, że obie osoby będą kredytobiorcami.

Warunek numer trzy: z programu wyłączeni są również ci, którzy co prawda nie mają jeszcze 45 lat i nigdy nie posiadali mieszkania, ale – na przykład – już wcześniej podpisali z deweloperem umowę i zaciągnęli już kredyt w banku na jej sfinansowanie.

A co, jeśli ktoś odziedziczył po rodzicach lub dziadkach części nieruchomości? Czy ktoś taki będzie mógł ubiegać się o Bezpieczny Kredyt 2 proc.? Tu projekt wprowadza zasadę dodatkową. Jeśli udział w odziedziczonej nieruchomości nie przekracza 50 proc. to jest szansa na uzyskanie kredytu z dopłatą.

Jest jednak jedno „ale”, a właściwie dwa. Po pierwsze, w dziedziczonej nieruchomości kredytobiorca nie może mieszkać co najmniej od roku. Po drugie – jeśli mieszka, to kredyt można zaciągnąć pod warunkiem, że zostanie on przeznaczony na wykup pozostałych udziałów we własności tej nieruchomości.

Na co można będzie przeznaczyć pieniądze z kredytu

Według zapisów z ustawy główny cel jest jasny: kredyt ma finansować wydatki na zakup mieszkania lub domu, przy czym bez znaczenia, czy będzie to rynek pierwotny, czy wtórny. Pieniądze z kredytu będzie można także wydać na pokrycie całości lub części wydatków na budowę domu (w tym na nabycie działki). A także na sfinansowanie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej.

Czytaj też: Polska mieszkaniówka bez rewolucji energetycznej. „Najprostsze technologie poprawia się styropianem”

Teoretycznie ustawa nie określa żadnych limitów ceny metra kwadratowego dla nieruchomości kupowanych na Bezpieczny Kredyt 2 proc. Ale tak ustawia parametry kredytu, że można łatwo policzyć, jaka jest maksymalna łączna wartość kredytowanych nieruchomości. W przypadku rodzin lub samodzielnych rodziców maksymalny pułap to 800 tys. zł. Dla singli będzie to 700 tys. zł.

Dlaczego? Po pierwsze przepisy ustanawiają maksymalną wielkość wkładu własnego. To 200 tys. zł. Po drugie, określają też maksymalną wielkość samego kredytu. W przypadku rodzin (lub samodzielnych rodziców) wyniesie ona 600 tys. zł, zaś w przypadku singli 500 tys. zł.

Ale tu też będą wyjątki. Jeśli wkładem własnym będą oszczędności zgromadzone na wprowadzanym tą samą ustawą Koncie Mieszkaniowym, w połączeniu z tzw. premią mieszkaniową od państwa (prawo do niej będą mieli posiadacze takich kont), to łączna wartość wkładu własnego i kredytu będzie mogła wynieść 1 mln zł. Taki sam limit będzie dotyczył sytuacji, w której wkładem własnym będzie działka. To drugie rozwiązanie wprowadza się z myślą o osobach budujących domy.

Ile naprawdę wyniesie oprocentowanie

Bezpieczny Kredyt 2 proc. – jak sama nazwa wskazuje – ma mieć stałe oprocentowanie na poziomie 2 proc. Z tym, że nie zawsze i nie przez cały okres kredytowania.

Cała zasada „kredytu 2 proc.” opiera się na dopłacaniu do rat kredytu tak, by w efekcie wysokość tej raty wyniosła tyle, ile wyniosłaby przy stopie procentowej na poziomie 2 proc. Ustawa nie zapisuje na sztywno, że oprocentowanie kredytów objętych programem ma wynosić 2 proc. i kropka. W uproszczeniu dopłata ma stanowić różnicę między kwotą odsetek policzonych według oprocentowania rynkowego i odsetkami policzonymi tak, jakby oprocentowanie wynosiło 2 proc.

Żeby ustalić, jakie jest owo oprocentowanie rynkowe wymyślono tzw. wskaźnik kwartalny stopy procentowej. I on tu tak naprawdę jest kluczowy.

Czym ma być wskaźnik kwartalny stopy procentowej? Będzie to wynik mnożenia średniego rynkowego oprocentowania kredytów hipotecznych o stałej stopie z danego kwartału i współczynnika 0,9. Informacja o średnim oprocentowaniu ma pochodzić z danych Narodowego Banku Polskiego, a współczynnik 0,9 ma odzwierciedlać średnią marżę banków.

Ale w regule ustalającej poziom wskaźnika kwartalnego stopy procentowej jest wyłom. Gdyby np. Rada Polityki Pieniężnej dalej podnosiła stopy i średnie oprocentowanie z rynku w danym kwartale przekroczyło 10 proc. (a więc wskaźnik kwartalny stopy procentowej byłby większy niż 9 proc.) wówczas BGK go nie opublikuje. A sama dopłata wyniesie maksymalnie tyle, ile wyniosłyby odsetki przy kredycie oprocentowanym na 7 proc.

To oznacza, że jeśli ktoś będzie miał pecha i zawnioskuje o kredyt akurat w kwartale, gdy taka sytuacja wystąpi, to faktyczne oprocentowanie preferencyjnego kredytu będzie większe niż 2 proc.

Poziom dopłat ustalony w momencie podpisania umowy obowiązuje przez pierwsze 5 lat kredytu. Po tym okresie następuje rewizja stopy procentowej, czyli w praktyce ustalenie poziomu dopłat na nowo.

Łącznie dopłaty mają być wypłacane przez 10 lat od podpisania umowy.

Co się stanie z kredytem po wygaśnięciu programu

Zgodnie z ustawą przez pierwsze 10 lat trwania kredytu raty muszą być spłacane w formule malejących rat kapitałowo odsetkowych. To oznacza, że część kapitałowa raty będzie stała, a część odsetkowa wraz z upływem czasu (i spłaty kredytu) będzie maleć. A dzięki stosowanej preferencji – czyli właśnie dopłatom – będzie ona znacznie niższa, niż w kredycie oprocentowanym według rynkowych stóp procentowych.

W efekcie po upływie 10 lat kredytobiorca będzie miał znacznie mniej kapitału do spłaty, niż gdyby spłacał kredyt w formule równych rat, gdzie początkowo część kapitałowa jest stosunkowo niska, a większość raty stanowią odsetki.

Domyślnie po zakończeniu okresu dopłat splata kredytu przejdzie w formułę stałych rat, chyba że kredytobiorca będzie chciał kontynuować spłatę według wcześniejszych zasad.

Projekt zakłada dodatkową korzyść dla osób, które w momencie podpisywania umowy miały nie więcej, niż 35 lat. Tacy kredytobiorcy po upływie 10 letniego okresu dopłat będą mogły złożyć w banku wniosek o wydłużenie czasu spłaty pozostałego kredytu o kolejne 5 lat. Bank nie będzie mógł odmówić, a dzięki temu raty spadną.

Zgodnie z nowymi przepisami „kredyty 2 proc.” będą udzielane od lipca tego roku do końca grudnia 2027 roku.