We wrześniu liczba mieszkań oferowanych na wynajem wzrosła o 12 proc. w porównaniu z sierpniem, a średnie stawki w miastach wojewódzkich spadły o 1,3 proc. – najmocniej w tym roku. Najemcy zyskali więc jednocześnie większy wybór i niższe ceny, a przez cały III kwartał czynsze były już nieznacznie niższe niż rok wcześniej. Jeśli podaż utrzyma się na obecnym poziomie, w kolejnych miesiącach najemcy mogliby częściej negocjować z właścicielami – ocenia Otodom.
– Jeśli liczba mieszkań dostępnych na wynajem utrzyma się na obecnym poziomie, w IV kwartale najemcy mogą mieć większe pole do negocjacji niż w 2025. Sam wrześniowy wzrost liczby ofert nie jest zaskoczeniem – podobny widzieliśmy w danych Otodom przed rokiem. Wtedy jednak, mimo większego wyboru mieszkań, czynsze w ujęciu rocznym wciąż rosły. Dziś stawki zaczynają się obniżać – mówi Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.
Mieszkań na wynajem mocno przybyło
We wrześniu w serwisie Otodom pojawiło się 21,7 tys. nowych ogłoszeń – średnio jedno co dwie minuty. Na koniec miesiąca najemcy mieli do wyboru 27,3 tys. ofert w całej Polsce. Wzrost podaży objął niemal wszystkie rynki wojewódzkie. Najmocniej liczba ogłoszeń zwiększyła się w Kielcach – o 28 proc. miesiąc do miesiąca. W Lublinie wzrost wyniósł 19 proc., a w Krakowie i Wrocławiu po 15 proc.
Wraz z tymi danymi obserwowano spadek stawek za wynajem. W porównaniu z sierpniem czynsze obniżyły się w 12 z 16 analizowanych miast wojewódzkich. Największą miesięczną przecenę zanotowały Kielce – o 3,6 proc. Niewielkie podwyżki pojawiły się jedynie w Bydgoszczy, Łodzi, Opolu i Szczecinie.
Warszawa ponad dwa razy droższa niż najtańsze miasto
Przeciętna miesięczna cena ofertowa najmu na 16 badanych rynkach wyniosła we wrześniu 2676 zł. To o 35 zł mniej niż miesiąc wcześniej. Otodom zastrzega jednak, że jest to średnia, w której każde miasto ma taką samą wagę niezależnie od liczby dostępnych mieszkań.
A różnice między poszczególnymi rynkami są ogromne. Najwyższą stawkę w zestawieniu miała, bez zaskoczenia, stolica – 4821 zł miesięcznie. W Kielcach było to 2008 zł.
– Różnice są spore. W Warszawie średni czynsz wynosi 4,8 tys. zł, czyli jest niemal dwa i pół raza wyższy niż w Kielcach, gdzie za wynajem trzeba zapłacić przeciętnie 2 tys. zł. W obu miastach najpopularniejsze są mieszkania dwupokojowe, ale w Kielcach najemcy szukają ich zwykle za maksymalnie 2 tys. zł, a w Warszawie do 3,5 tys. zł – dodaje Paweł Jarząbek.
Powyżej 3 tys. zł znalazły się jeszcze Trójmiasto – 3183 zł, Kraków – 3110 zł oraz Wrocław – 3037 zł. Z kolei w Białymstoku przeciętna oferta opiewała na 2135 zł, w Łodzi na 2255 zł, a w Katowicach na 2315 zł.
Kraków tanieje najmocniej rok do roku
Największy roczny spadek ceny ofertowej w zestawieniu zanotował Kraków. We wrześniu przeciętny czynsz był tam o 5,2 proc. niższy niż rok wcześniej, choć nadal przekraczał 3,1 tys. zł miesięcznie. Jednocześnie najemcy mieli do wyboru o 15 proc. więcej ofert mieszkań niż w sierpniu.
Spadki rok do roku widać również m.in. w Rzeszowie – o 4,3 proc., Lublinie – o 4 proc., Wrocławiu – o 3,5 proc. i Warszawie – o 2,6 proc. W przeciwną stronę ciągną natomiast Opole i Olsztyn, gdzie stawki najbardziej wzrosły – odpowiednio o 5,4 oraz 5,1 proc.
W Krakowie widać też coraz większy rozdźwięk między mieszkaniami na wynajem a ofertą na sprzedaż. Stawki czynszów spadają, a tymczasem ceny ofertowe nowych mieszkań były o 3,2 proc. wyższe niż rok wcześniej. Na rynku wtórnym tempo wzrostu wyhamowało do 0,4 proc.
Turyści wyjechali, a mieszkania zostały
Część wrześniowego wzrostu podaży ma sezonowe źródło. Po zakończeniu wakacji na rynek długoterminowy wracają lokale, które właściciele wcześniej wynajmowali turystom. Najmocniej widać to tam, gdzie najem krótkoterminowy odgrywa dużą rolę. Przykładowo w Trójmieście liczba ofert zwiększyła się w ciągu miesiąca o 24,8 proc., a w samym Sopocie aż o 41 proc. Podobny skok pojawił się także rok wcześniej.
Tym razem właściciele mają jednak dodatkowy powód, by zastanowić się nad długoterminowym wynajmem – zmieniające się przepisy dotyczące lokali oferowanych na doby. 8 października Sejm uchwalił ustawę regulującą najem krótkoterminowy, a następnie skierował ją do dalszych prac. Ustawa przewiduje m.in. możliwość wprowadzania zakazu takiej działalności przez wspólnoty i spółdzielnie oraz tworzenia przez gminy stref, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony albo zakazany. Te rozwiązania mają zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2028 r.
Pustostan może kosztować więcej
Większa konkurencja o najemców zmienia też kalkulację właścicieli. Jeden miesiąc bez lokatora oznacza utratę około 8 proc. potencjalnych rocznych przychodów z czynszu. Przy rosnącej liczbie ofert właściciel może więc stanąć przed wyborem: obniżyć oczekiwania cenowe albo ryzykować dłuższy pustostan.
Dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom, zwraca uwagę, że spadający możliwy przychód z najmu przy wysokiej cenie zakupu mieszkania obniża bieżącą rentowność takiej inwestycji. Do rachunku dochodzą również koszty utrzymania, podatki i ryzyko okresów bez najemcy. Zdaniem eksperta mieszkanie pod wynajem należy więc porównywać z innymi sposobami lokowania kapitału, uwzględniając oczekiwaną stopę zwrotu, ryzyko i ograniczoną płynność nieruchomości.
To jeszcze nie jest trwałe odwrócenie trendu na rynku najmu. Mimo to taki układ dla osób szukających mieszkania jest korzystniejszy niż rok wcześniej. Ofert jest więcej, a na większości dużych rynków ceny spadły względem poprzedniego miesiąca. Jeśli podaż nie skurczy się w kolejnych kilku-kilkunastu tygodniach, właścicielom trudniej będzie utrzymać wysoką stawkę wyłącznie dlatego, że najemca ma niewiele alternatyw.