Przedsiębiorstwa z Dalekiego Wschodu rozpychają się na rynku magazynowym w Europie. W Polsce chińskie firmy od początku 2024 r. wynajęły w Polsce 695 tys. m² powierzchni przemysłowej i logistycznej – najwięcej w całej Unii Europejskiej. Większy wynik w Europie zanotowała tylko Wielka Brytania, gdzie najem sięgnął 757 tys. mkw. Z dużą przewagą wyprzedziliśmy Niemcy, Holandię i Francję, a nasz krajowy rynek się zmienia pod napływem firm z Chin.
W całej Europie chińskie przedsiębiorstwa zajęły od początku 2024 r. do końca pierwszego półrocza 2026 r. ponad 2,5 mln m² powierzchni. Polska odpowiada więc za około jedną czwartą tego wyniku.
Dla porównania chińskie firmy wynajęły w tym czasie 163 tys. m² w Niemczech, 157 tys. m² w Holandii i 153 tys. m² we Francji. Drugim najpopularniejszym rynkiem Europy Środkowo-Wschodniej były Węgry ze 180 tys. m².
Chińczycy szukają miejsca w Europie
Co stoi za tak intensywnym wzrostem popytu? Według Cushman & Wakefield to zasługa przede wszystkim dwóch grup przedsiębiorstw. Pierwsza to e-commerce i obsługujący go operatorzy logistyczni, druga – producenci związani m.in. z samochodami elektrycznymi, bateriami i zielonymi technologiami.
Chińskie przedsiębiorstwa szukają nowych klientów poza rodzimym rynkiem. Wszystko przez to, że tam popyt osłabł, a dodatkowo jest silna konkurencja między firmami. Oprócz tego do szybszej ekspansji w Europie dokładają się zmiany regulacyjne w Unii Europejskiej.
Przykład? Od 1 lipca 2026 r. zniesiono unijne zwolnienie z cła de minimis dla przesyłek o niskiej wartości. Wcześniej takie paczki mogły korzystać ze specjalnego zwolnienia celnego. Po zmianie przepisów model oparty na masowym wysyłaniu pojedynczych, tanich przesyłek bezpośrednio z Chin staje się mniej atrakcyjny, więc część firm przenosi zapasy bliżej europejskich klientów.
Tylko w pierwszej połowie 2026 r. chińscy operatorzy e-commerce bezpośrednio wynajęli w Europie ponad 350 tys. m² powierzchni. Na rynku rozwijają się zarówno platformy takie jak Shein, Temu czy JD.com, jak i operatorzy third party logistics (3PL) – firmy, które przejmują dla klientów część procesów logistycznych, np. magazynowanie i wysyłkę towarów.
Dlaczego chińskie firmy celują w Polskę?
Tak silną pozycję zawdzięczamy położeniu geograficznemu, które obsługiwać z jednego rynku klientów krajowych, niemieckich i pozostałą część Europy Środkowo-Wschodniej. W porównaniu do innych państw Europy Zachodniej i Północnej mamy też niższe koszty pracy i eksploatacji – zwraca uwagę raport Cushman & Wakefield.
W ostatnich miesiącach firmy z kapitałem azjatyckim odpowiadały już za blisko 20 proc. całego popytu na powierzchnie logistyczne w Polsce. Chińskie przedsiębiorstwa działają przy tym pod dużą presją czasu. Według badania 48 proc. z nich chce rozpocząć działalność w ciągu mniej niż roku od podjęcia decyzji inwestycyjnej, a 19 proc. – w czasie krótszym niż sześć miesięcy.
Najem napędza przede wszystkim logistyka. Operatorzy logistyczni odpowiadali za połowę powierzchni wynajętej przez chińskie firmy w Europie od 2024 r., czyli około 1,3 mln m². Handel i e-commerce zajęły kolejne 820 tys. m², co odpowiadało 32 proc. całości.
Firmy produkcyjne miały 17-procentowy udział, wynajmując 422 tys. m² Ich aktywność koncentruje się jednak niemal całkowicie w naszej części kontynentu. Aż 95 proc. umów tej grupy zawarto w Europie Środkowo-Wschodniej.
Duże magazyny szybko znikają
Chińscy najemcy szukają przede wszystkim nowoczesnych obiektów o wysokim standardzie technicznym i środowiskowym. Najpopularniejsze są moduły o powierzchni od 10 tys. do 25 tys. m². Odpowiadają za 32 proc. całkowitego wolumenu najmu, czyli 821 tys. m².
Niewiele mniejszą część rynku zajmują obiekty o powierzchni od 25 tys. do 40 tys. m² – 29 proc. Kolejne 30 proc. przypada na parki magazynowe przekraczające 40 tys. m², po które sięgają głównie duże platformy e-commerce i operatorzy logistyczni.
Tak szybki wzrost popytu ma jednak swoją cenę. Dostępność dużych, nowoczesnych magazynów spada, a inwestorzy muszą wcześniej zabezpieczać powierzchnię. Do tego dochodzą ograniczona podaż dużych działek, problemy z dostępem do odpowiednich mocy przyłączeniowych energii oraz dostępnością pracowników.
Rosnące zapotrzebowanie na energię wiąże się m.in. z automatyzacją magazynów. Im bardziej zaawansowany technologicznie obiekt, tym większych mocy może potrzebować do zasilania urządzeń i systemów obsługujących procesy logistyczne.
Azjatyckie firmy będą musiały zmierzyć się z unijnym prawem
Ekspansja na Stary Kontynent wymaga od chińskich firm dostosowania się do przepisów obowiązujących w poszczególnych państwach.
– Aż 71 proc. chińskich przedsiębiorstw przebadanych przez Cushman & Wakefield wskazuje zgodność z lokalnymi przepisami i rygorami prawnymi jako największą barierę przy inwestowaniu w Europie. Trudności potęguje ogromna presja czasu – blisko połowa firm (48 proc.) oczekuje uruchomienia operacji w mniej niż rok od podjęcia decyzji inwestycyjnej, a niemal co piąta (19 proc.) w czasie krótszym niż 6 miesięcy. Dochodzą do tego wyzwania związane z koniecznością szybkiej przebudowy modeli logistycznych po zniesieniu zwolnień celnych de minimis oraz rosnącymi wymogami ESG, które już 36 proc. chińskich inwestorów traktuje jako priorytet strategiczny, a 46 proc. jako ważny czynnik operacyjny – komentuje Szczepan Gowin, szef Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield w Polsce.
Unia Europejska jednocześnie próbuje przyciągać inwestycje i ograniczać nadmierną zależność od zagranicznych dostawców. Net-Zero Industry Act zakłada, że do 2030 r. UE będzie w stanie zaspokajać własną produkcją co najmniej 40 proc. zapotrzebowania na technologie potrzebne do transformacji w kierunku gospodarki zeroemisyjnej.
W przygotowaniu jest również EU Industrial Acceleration Act. Nowe regulacje mają promować inwestycje tworzące w Europie rzeczywistą wartość dodaną, zamiast przedsięwzięć ograniczających się do końcowego montażu produktów.
Przeczytaj także:
- Kaucja rozpędziła zwroty butelek. Finanse producentów wyglądają znacznie gorzej
- Ponad 21 mln zł kary dla Nasz Prąd. A UOKiK wciąż dostaje skargi
- Debiut w radzie nadzorczej? W WIG20 to już norma, Europa wygląda zupełnie inaczej
