Kredyt hipoteczny to zobowiązanie finansowe rozłożone zwykle na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. Długi okres spłaty oznacza nie tylko rozłożenie ciężaru finansowego, lecz także kumulację odsetek i kosztów dodatkowych, które w znaczący sposób zwiększają całkowitą cenę zakupu mieszkania lub domu. Zdarza się jednak, że kredytobiorca uzyskuje dodatkowe środki finansowe – z oszczędności, spadku czy sprzedaży innej nieruchomości – i zastanawia się nad możliwością wcześniejszego uregulowania całości bądź części zadłużenia. Czy wcześniejsza spłata kredytu zawsze się opłaca?
Na czym polega wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego?
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to możliwość uregulowania należności przed upływem okresu wskazanego w umowie. Polega ona na przekazaniu bankowi dodatkowych środków przeznaczonych na obniżenie salda zadłużenia. W zależności od decyzji kredytobiorcy może to oznaczać skrócenie okresu spłaty przy zachowaniu dotychczasowej wysokości rat lub zmniejszenie raty przy zachowaniu pierwotnego terminu kredytowania.
Kiedy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest korzystna?
Najczęściej rozwiązanie to staje się atrakcyjne w sytuacji, gdy koszty związane z naliczaniem odsetek są wysokie. Im szybciej zmniejsza się kapitał kredytu, tym niższe są dalsze odsetki, ponieważ ich wartość obliczana jest od pozostałego zadłużenia. W praktyce wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego najbardziej opłaca się w pierwszych latach spłaty, gdy część odsetkowa raty stanowi największy udział w całkowitej kwocie płaconej co miesiąc. Korzystne może być także przeznaczenie dodatkowych środków na spłatę zadłużenia w okresie rosnących stóp procentowych. Wyższe raty oznaczają większe obciążenie dla domowego budżetu, dlatego ich obniżenie dzięki nadpłacie kapitału może przynieść realne korzyści finansowe.
Koszty i ograniczenia związane ze spłatą
Choć wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego wydaje się rozwiązaniem oczywistym, nie zawsze jest całkowicie bezkosztowa. Banki mają prawo pobierać prowizję za nadpłatę lub całkowite uregulowanie zadłużenia przed czasem. Zasady te wynikają z ustawy o kredycie hipotecznym i umowy zawartej z kredytobiorcą. W przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym prowizja obowiązuje najczęściej przez pierwsze trzy lata spłaty, a jej wysokość nie może przekroczyć danej części nadpłacanej kwoty. Przy kredytach ze stałą stopą oprocentowania zasady mogą być inne, dlatego każdorazowo konieczne jest sprawdzenie zapisów w umowie. Warto pamiętać, że wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego staje się bardziej opłacalna, gdy koszt prowizji jest niższy niż oszczędności wynikające z redukcji odsetek.
Nadpłata a całkowita spłata kredytu
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może przyjmować różne formy. Nadpłata części zadłużenia polega na wpłacie dodatkowych środków ponad miesięczną ratę, co zmniejsza kapitał i automatycznie wpływa na kolejne raty. Może to oznaczać albo obniżenie kwoty miesięcznych zobowiązań, albo skrócenie okresu spłaty – decyzja zależy od kredytobiorcy i zgody banku. Całkowita spłata polega natomiast na jednorazowym uregulowaniu całego zadłużenia, co definitywnie kończy zobowiązanie. Taka decyzja często podejmowana jest po sprzedaży innej nieruchomości czy uzyskaniu dużego zastrzyku gotówki.
Wcześniejsza spłata a warunki rynkowe
Znaczenie mają także czynniki makroekonomiczne. W okresach niskich stóp procentowych różnica pomiędzy kosztami kredytu a możliwymi zyskami z inwestycji kapitału jest mniejsza, co sprawia, że wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie zawsze jest najkorzystniejszym rozwiązaniem. Natomiast w sytuacji, gdy stopy procentowe rosną, szybkie zmniejszenie zadłużenia staje się wyraźnie bardziej opłacalne. Decyzję warto więc podejmować nie tylko w oparciu o osobistą sytuację finansową, lecz także o aktualne warunki rynkowe i prognozy dotyczące polityki pieniężnej.
Opracowano na zlecenie partnera, tj. Kasy Stefczyka.
Źródła:
https://www.kasastefczyka.pl/finanse-bez-tajemnic/droga-do-wlasnego-m/wczesniejsza-splata-kredytu-hipotecznego-korzysci-koszty-i-co-z-tego-wiedziec
https://businessinsider.com.pl/poradnik-finansowy/kredyty/kiedy-jest-mozliwa-wczesniejsza-splata-kredytu-hipotecznego/p4q4d7k
.
