Rynek magazynów w Polsce to jedna z tych niewielu branż, które w pandemii rozwijają się jak nigdy. To efekt boomu sprzedaży w sektorze e-commerce.
Według szacunków firmy badawczej PMR, w 2020 r. wartość polskiego rynku e-commerce wzrosła do 77 mld zł z 61 mld w 2019.
„O 11 proc. wzrosła liczba osób kupujących w internecie – to wzrost bezprecedensowy, masowo zwiększyła się liczba sprzedających przez internet. Rośnie też wartość transakcji. Według naszych danych, IV kwartał 2020 r. był tak dobry, że przebije analogiczny okres roku wcześniejszego o 40-45 proc.” – powiedział Daniel Blumczyński z PayU.
Te wyniki robią wrażenie, zwłaszcza jeśli zestawi się je z danymi dotyczącymi tradycyjnego handlu. Zgodnie z danymi GUS, w okresie od stycznia do grudnia 2020 r. sprzedaż detaliczna zmalała o 3,1 proc. w ujęciu rocznym.
Korzyści dla magazynów
Tak gwałtowny wzrost sektora e-commerce w Polsce napędziły rozwój rynku magazynowego, który żyje w symbiozie z handlem internetowym.
Wszystkie zakupione w internecie produkty, zanim ostatecznie trafią do kupującego, muszą przecież być gdzieś składowane.
„Na rynku pojawia się coraz więcej firm e-commerce. Wiele podmiotów, dotychczas nieprowadzących sprzedaży internetowej, przystosowało się do obecnej sytuacji i wprowadziło taką usługę. To podniosło ich zapotrzebowanie na powierzchnię pod magazynowanie swojego asortymentu. Wiele firm, które już dotychczas prowadziły sprzedaż tym kanałem, także potrzebowało zwiększyć powierzchnię przechowywania swoich produktów” – ocenia Tomasz Mika, starszy dyrektor w firmie JLL.
W efekcie rekordowe wyniki udało się osiągnąć także na rynku magazynowym.
Zgodnie z danymi firmy AXI IMMO, całkowity wolumen najmu w 2020 r. w tym sektorze wyniósł 5,2 mln m kw. To o 29 proc. więcej niż rok wcześniej i zarazem najlepszy wynik w historii.
Dodatkowo także w samym IV kwartale osiągnięto najlepszy kwartalny wynik w historii (1,5 mln m kw.).
Kluczowe e-commerce dla magazynów
„Z pewnością można określić, że w całym 2020 roku to sektor e-commerce był głównym motorem zmian zachodzących na rynku magazynowym. Wraz z rosnącą popularnością handlu w internecie mogliśmy obserwować, jak tzw. branże towarzyszące zwiększają swoje zapotrzebowanie na powierzchnię. W tym gronie znalazły się zarówno firmy kurierskie, jak i branża opakowań” – mówi Anna Głowacz, dyrektorka Działu Powierzchni Logistyczno-Przemysłowych w AXI IMMO.
„Drugą taką grupą są firmy, które skorzystały na wysokim popycie na trwałe dobra konsumenckie, w tym elektronikę, meble, produkty wyposażenia wnętrz i sportowe. Podium zamyka silnie rozwijający się sektor motoryzacyjny w segmencie elektromobilności” – dodaje.
W ujęciu geograficznym szczególnie dużo na rozwoju handlu internetowego zyskała północ oraz zachód Polski, gdzie zlokalizowana jest największa inwestycja na rynku magazynowym zeszłego roku w Polsce – budowane przez giganta e-commerce’u, Amazona, centrum logistyczne w Świebodzinie.
Polska jako hub logistyczny
Zdaniem wielu ekspertów rozwój e-commerce’u w Polsce otworzył szansę na utworzenie w Polsce swoistego hubu logistycznego na skalę międzynarodową.
„W Polsce mamy duży popyt lokalny, czyli firm obsługujących rynek krajowy. Jednak rozwój e-commerce otworzył Polskę na światowych potentatów w tym sektorze. Wiele centrów dystrybucyjnych, uruchomionych ostatnio oraz jeszcze planowanych, będzie obsługiwało nie tylko nasz kraj, ale też część Europy” – ocenia Tomasz Mika.
Dlaczego tak jest? Polska ma już dobrze rozwiniętą infrastrukturę transportową (szczególnie drogi szybkiego ruchu), a sąsiedztwo największej gospodarki Unii Europejskiej – czyli Niemiec – sprawia, że wiele firm, jak np. Amazon, lokuje centra dystrybucji dla Niemiec w zachodniej Polsce.
„Polska zyskuje na znaczeniu jako hub produkcyjny i logistyczny Europy Zachodniej. Firmy, zarówno już obecne na tym rynku, ale także planujące inwestycje w regionie Europy Środkowej i Wschodniej, będą zabezpieczać dodatkową powierzchnię tak, aby przygotować się na ryzyka potencjalnych zakłóceń w łańcuchu dostaw w przyszłości” – uważa Joanna Sinkiewicz, dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman&Wakefield.
Przyszłość: magazyny miejskie
W opinii Renaty Osieckiej, partnerki zarządzającej w AXI IMMO, handel internetowy pozostanie ważnym czynnikiem warunkującym rozwój sektora magazynowego w Polsce.
„Spodziewamy się, że rynek w 2021 roku będzie nadal dynamicznie się rozwijał, a kluczowe znaczenie będzie miał dalszy rozwój sektora e-commerce i popyt generowany ze strony firm handlowych i logistycznych na magazyny miejskie, jak również międzynarodowych graczy e-commerce, dla których Polska pozostanie ważną lokalizacją w Europie” – mówi Osiecka.
„Co więcej, szans dla rodzimego rynku magazynowego należy upatrywać w regionalizacji łańcuchów dostaw, a tym samym near-shoringu, a także w następstwach brexitu, gdyż wiele brytyjskich firm jest zmuszona do otwierania centrów dystrybucyjnych w granicach UE” – dodaje Osiecka.
Z kolei zdaniem Tomasza Miki, napływu kolejnych projektów inwestycyjnych powinniśmy oczekiwać już na wiosnę.
„Zdecydowanie najwięcej inwestycji rozpoczynanych jest wiosną, więc możemy spodziewać się, że za chwilę w budowie będą kolejne projekty, które także prawdopodobnie zostaną oddane do użytkowania jeszcze w tym roku lub na początku roku 2022. Przypuszczam, że przyrost nowej podaży będzie na równie dobrym poziomie, jak w poprzednich latach i jest bardzo prawdopodobne, że przekroczy 2 mln m kw.” – mówi Mika.
Czy na horyzoncie widać zagrożenia?
Według Tomasza Miki dopływ kapitału do sektora magazynowego jest obecnie stały i bezpieczny, więc rozwój branży magazynowej wydaje się póki co niezagrożony.
„Potencjalny globalny kryzys to na pewno zagrożenie. Ale trudno tutaj cokolwiek wyrokować. Natomiast na ten moment byłbym raczej optymistą. Widzimy bardzo duże zainteresowanie inwestorów sektorem magazynowym, więc brak dopływu kapitału nam nie grozi” – mówi Mika.
„Deweloperzy mają ambicje i nadal chcą budować. Pojawiają się nowi gracze – co ciekawe, są to także małe podmioty, które wcześniej nie inwestowały w sektorze magazynowym. Ich podstawowym biznesem był na przykład handel, a teraz zwracają się w stronę obiektów magazynowych. Takie informacje powodują, że z optymizmem patrzymy na najbliższe miesiące” – dodaje.
Artykuł został zrealizowany dzięki wsparciu z Mastercard Center for Inclusive Growth. Mastercard nie miał wpływu na jego treść.
Rafał Brzoska: Już w 2025 e-commerce dobije do połowy wartości klasycznej sprzedaży
