Hiszpania ma około 450 tys. niesprzedanych mieszkań, a jednocześnie w największych miastach nadal brakuje lokali tam, gdzie ludzie chcą żyć i pracować. Polska może z czasem mierzyć się z podobnym problemem, choć z innego powodu: młodzi będą dziedziczyć nieruchomości poza dużymi rynkami pracy, podczas gdy zakup mieszkania w Warszawie, Wrocławiu czy Poznaniu nadal będzie dla wielu poza zasięgiem. Eksperci Otodom zwracają uwagę, że o dostępności mieszkania coraz częściej decyduje nie sama liczba lokali, lecz ich adres.
Hiszpania obrazuje, jak mocno rynek mieszkaniowy może rozjechać się geograficznie. Lokali może być dużo, ale niekoniecznie tam, gdzie rośnie liczba mieszkańców i miejsc pracy.
Według Eurostatu w II kwartale 2026 r. ceny mieszkań w Hiszpanii wzrosły o 12,1 proc. rok do roku. W Polsce wzrost wyniósł 6,3 proc. Mimo tego Hiszpania wciąż ma około 450 tys. niesprzedanych mieszkań, które są pozostałością po boomie budowlanym z początku XXI wieku.
Mieszkania są – tylko nie tam, gdzie ich potrzeba
Duża część niewykorzystanych lokali znajduje się w regionach o słabszym popycie. Tymczasem największe zapotrzebowanie koncentruje się w ośrodkach przyciągających nowych mieszkańców pracą i usługami.
W latach 2021-2025 w Hiszpanii różnica między liczbą nowych gospodarstw domowych a liczbą mieszkań oddanych do użytku wyniosła 750 tys. – z przewagą nowych gospodarstw. Ponad połowa tej różnicy przypadła na zaledwie sześć prowincji, w tym Madryt, Barcelonę i Malagę.
– Część lokali z poprzedniego boomu powstała w miejscach, które dziś nie przyciągają kupujących, albo wymaga generalnego remontu. Tymczasem największe zapotrzebowanie jest w ośrodkach, do których ludzie przyjeżdżają za pracą. Dostępny lokal w jednym regionie nie pomoże rodzinie, która potrzebuje mieszkania w innym – wyjaśnia dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom.
Polska może mieć własną wersję problemu
W Polsce podobny rozdźwięk może powstać nie przez wcześniejszy boom deweloperski, lecz przez dziedziczenie nieruchomości.
Z badania Otodom „Szczęśliwy Dom. Każdy na swój sposób. Style życia na rynku nieruchomości” wynika, że 32 proc. właścicieli otrzymało swoje mieszkanie lub dom w spadku albo darowiźnie. Samo posiadanie nieruchomości nie rozwiązuje jednak problemu mieszkaniowego, jeśli lokal znajduje się daleko od miejsca pracy albo miasta, z którym właściciel wiąże przyszłość.
Dobrze widać to w grupie określonej w badaniu jako „Zakorzenieni z przyzwyczajenia”. To głównie mieszkańcy wsi i małych miejscowości. 63 proc. z nich dostało lub odziedziczyło nieruchomość w miejscu, w którym żyje od urodzenia, ale przy tym połowa deklaruje, że gdyby miała taką możliwość, za 10 lat mieszkałaby już gdzie indziej. Dziedziczony majątek może zwiększać wartość posiadanych aktywów, ale nie zawsze daje swobodę wyboru miejsca życia.
Spadek nie zawsze rozwiązuje problem
Sytuacja różni się jednak między grupami wiekowymi. Wśród „Głęboko zakorzenionych”, czyli najczęściej osób w wieku co najmniej 54 lat, 44 proc. właścicieli odziedziczyło swoje mieszkanie lub dom. Aż 90 proc. tej grupy uważa, że obecne miejsce zamieszkania bardzo dobrze pasuje do ich stylu życia. Dla nich odziedziczona nieruchomość rzeczywiście może być trwałym rozwiązaniem mieszkaniowym.
Inaczej wygląda sytuacja bezdzietnych osób w wieku 18-34 lat. 37 proc. z nich otrzymało nieruchomość od rodziców, ale ponad połowa nadal mieszka w lokalach wynajmowanych lub użyczonych. Niewiele ponad jedna trzecia młodych zakłada, że za 10 lat nadal będzie mieszkać pod tym samym adresem. To grupa znacznie bardziej mobilna i częściej związana z rynkiem pracy w większych ośrodkach.
– Możemy dojść do sytuacji, w której młodzi ludzie będą właścicielami nieruchomości w regionach oferujących niewiele możliwości zawodowych, a jednocześnie nie będzie ich stać na mieszkanie tam, gdzie chcieliby budować swoją przyszłość. To pokolenie, które będzie łączyć różne doświadczenia mieszkaniowe: dziedziczenie, wynajem, przeprowadzki i zakup własnego lokum, często później i z większą ostrożnością niż pokolenie rodziców – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.
Stabilizacja cen nie rozwiązuje wszystkiego
Na pierwszy rzut oka sytuacja na polskim rynku może się poprawiać, bo tempo wzrostu cen ofertowych wyhamowało. W październiku średnie ceny ofertowe mieszkań deweloperskich rosły szybciej od inflacji, która wyniosła 3,5 proc., tylko w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu.
Nie znaczy to jednak, że mieszkania w dużych miastach stały się łatwo dostępne. W Warszawie przeciętna cena ofertowa wynosi 19 766 zł za m². Średnia cena mieszkań sprzedanych jest nieco niższa – 18 963 zł za m². Przy takiej średniej stawce mieszkanie o powierzchni 50 m² kosztowałoby około 950 tys. zł
Dla osoby, która odziedziczyła dom lub mieszkanie w małej miejscowości, taki poziom cen może tworzyć paradoks. Formalnie jest właścicielem nieruchomości, ale jej sprzedaż nie zawsze wystarczy na zakup lokalu w mieście, w którym pracuje. Efekt? Majątek istnieje, lecz niekoniecznie przekłada się na możliwość przeprowadzki tam, gdzie właściciel chce rozwijać życie zawodowe i rodzinne.
Rynek mieszkaniowy to nie średnia krajowa
Eksperci Otodom zwracają uwagę, że przeciętna cena metra kwadratowego nie wystarcza do oceny kondycji rynku. Duże znaczenie ma rozmieszczenie mieszkań, koszt ich utrzymania oraz relacja cen do lokalnych zarobków.
– Możemy budować coraz więcej mieszkań, a mimo to nie rozwiązać problemu ich dostępności, jeśli będą powstawały w miejscach, gdzie zainteresowanie jest niewielkie. Stabilizacja czy nawet spadek średnich cen ofertowych też nie muszą przełożyć się na łatwiejszy zakup – mówi dr Maciej Kietliński.
Ten mechanizm dobrze pokazuje hiszpański przykład. 450 tys. niesprzedanych lokali nie rozwiązuje problemu w Madrycie czy Barcelonie, jeśli mieszkania znajdują się setki kilometrów od miejsc, w których rośnie zatrudnienie i liczba gospodarstw domowych.
W mieszkaniach liczy się adres
Różnica między Hiszpanią a Polską jest zasadnicza. Tam dzisiejszy problem wyrósł częściowo z nadmiernej podaży w niewłaściwych lokalizacjach po wcześniejszym boomie budowlanym. W Polsce źródłem podobnego rozdźwięku może być przede wszystkim sukcesja mieszkaniowa.
Rezultat może być jednak zbliżony: jednoczesne występowanie nieruchomości, na które trudno znaleźć chętnych, oraz wysokiego popytu w kilku największych ośrodkach.
– Kondycji krajowego rynku mieszkaniowego nie warto oceniać wyłącznie na podstawie przeciętnej ceny metra kwadratowego. Równie ważne jest to, gdzie znajdują się dostępne mieszkania, ile kosztuje ich utrzymanie i jak ich ceny mają się do zarobków. Kto szuka własnego lokum, nie kupuje przecież średniej krajowej ze statystyk. Szuka konkretnego mieszkania, w konkretnej lokalizacji i za pieniądze, którymi rzeczywiście dysponuje – mówi dr Maciej Kietliński.
Polecamy również:
- COP31 stawia na elektryfikację. Polska ma wiele do zyskania i sporo do nadrobienia
- UE przekazała Ukrainie 235,9 mld euro. Rosja próbuje osłabiać poparcie dla pomocy
- Setki miliardów złotych wpływają po terminie. Problem może uderzać dalej w łańcuch dostaw
