Rynek mieszkaniowy w największych polskich miastach wyraźnie się rozwarstwia. Z najnowszej analizy Otodom wynika, że w Warszawie i Krakowie ceny mieszkań z drugiej ręki są już wyższe niż w nowych inwestycjach, a we Wrocławiu niemal się zrównały. Największe różnice widać jednak wewnątrz samych metropolii – w Warszawie między najdroższym Śródmieściem a najtańszym Rembertowem rozpiętość sięga aż 9,5 tys. zł za metr kwadratowy.
Rynek wtórny coraz droższy od pierwotnego
Wbrew powszechnemu przekonaniu, że mieszkania z drugiej ręki są tańszą alternatywą dla nowych, dane Otodom pokazują odwrotny trend. W Warszawie średnia cena ofertowa lokali na rynku wtórnym wynosi 18,7 tys. zł/m², podczas gdy na rynku pierwotnym – 17,2 tys. zł/m². W Krakowie różnica jest mniejsza, ale nadal zauważalna – 16,9 tys. zł/m² wobec 16,2 tys. zł/m². We Wrocławiu oba segmenty niemal się zrównały, a w Łodzi mieszkania z rynku wtórnego pozostają o około 2,5 tys. zł/m² tańsze od nowych.
– W największych miastach rynek wtórny coraz częściej oznacza wyższe ceny niż rynek pierwotny. To efekt dostępności mieszkań w atrakcyjnych, centralnych lokalizacjach, gdzie nowe inwestycje praktycznie się nie pojawiają. Lokale z rynku pierwotnego wymagają wykończenia, co znacząco podnosi całkowity koszt inwestycji. Tymczasem mieszkania z rynku wtórnego są często gotowe do wprowadzenia się, a proces zakupu i przeprowadzki przebiega znacznie szybciej – komentuje Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.
Ogromne rozwarstwienie w miastach
Średnia cena dla całego miasta coraz mniej mówi o realnej sytuacji kupujących. W Warszawie różnica między dzielnicami jest ogromna – w Śródmieściu metr kwadratowy kosztuje ponad 23 tys. zł, a w Rembertowie około 13,6 tys. zł. W Krakowie na Starym Mieście ceny przekraczają 20,5 tys. zł/m², podczas gdy w Łagiewnikach-Borku Fałęckim to około 15,5 tys. zł/m². Natomiast w Łodzi rozpiętość cen jest znacznie mniejsza – między Polesiem (9,1 tys. zł/m²) a Teofilowem (8,1 tys. zł/m²) różnica wynosi nieco ponad 1 tys. zł.
Na uwagę zasługuje też tempo zmian, bo w wielu miastach to właśnie dzielnice oddalone od centrum notują obecnie szybszy wzrost cen. W Krakowie w trzecim kwartale 2025 roku ceny w Łagiewnikach-Borku Fałęckim wzrosły o 7,8 proc. rok do roku, podczas gdy w ścisłym centrum spadły o 3 proc. Tymczasem w Warszawie spadki odnotowano m.in. w Śródmieściu (-3,5 proc.), Woli (-3 proc.) i na Pradze-Północ (-6,1 proc.), natomiast w Wesołej ceny wzrosły o 3,3 proc.
– W momencie, gdy ceny mieszkań w centralnych lokalizacjach stają się zaporowe, kupujący zaczynają kierować uwagę na tańsze dzielnice z dobrą komunikacją i rozwiniętą infrastrukturą. Niższa cena wyjściowa, połączona z dostępem do usług i wzrostowym potencjałem, przyciąga nabywców, co w konsekwencji przekłada się na wzrost stawek ofertowych w tych rejonach – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Prestiż kontra dostępność
W największych aglomeracjach Polski coraz wyraźniej widać podział na lokalizacje premium i te, które są w zasięgu przeciętnego nabywcy. W Warszawie granicę 20 tys. zł/m² przekroczyły już trzy dzielnice – Śródmieście, Żoliborz i Wola. Do tego grona dołącza też krakowskie Stare Miasto.
Z kolei Łódź wciąż pozostaje najbardziej przystępnym cenowo rynkiem wśród dużych metropolii. W dzielnicach takich jak Teofilów czy Bałuty ceny mieszczą się w granicach 8-8,5 tys. zł/m², co czyni miasto atrakcyjnym zarówno dla inwestorów, jak i osób kupujących pierwsze mieszkanie.
Polska mapa nieruchomości coraz bardziej zróżnicowana
Różnice cenowe między miastami są coraz większe. Podczas gdy w Warszawie średnia cena mieszkania na rynku wtórnym wynosi 18,7 tys. zł/m², w Łodzi to zaledwie 8,7 tys. zł/m² – o ponad 100 proc. mniej. Mówiąc bardziej obrazowo – za 50-metrowe mieszkanie w stolicy zapłacimy tyle samo, co za 100-metrowe w Łodzi.
– Rynek wtórny w największych miastach to mozaika lokalnych światów, które funkcjonują w zupełnie różnym rytmie. W obrębie jednej metropolii obserwujemy odmienną dynamikę cen, strukturę popytu i dostępność ofert. W Warszawie czy Krakowie część dzielnic osiągnęła już poziomy typowe dla rynków zachodnioeuropejskich, podczas gdy w Łodzi czy na obrzeżach Wrocławia wciąż można znaleźć nieruchomości w cenach dostępnych dla znacznie szerszej grupy nabywców. Tak duża rozpiętość pokazuje, że wewnątrz dużych miast mamy do czynienia z siecią lokalnych mikrorynków – dodaje Katarzyna Kuniewicz z Otodom.
Przeczytaj również:
- Ceny mieszkań spadają w większości miast. Warszawa wciąż najdroższa
- Polacy chcą korzystać z pomocy psychologicznej, ale nie mają na to pieniędzy
- Financial Wellness Index: co trzeci Polak jest w słabej kondycji finansowej
