Przez większość miesięcy od stycznia 2022 liczba rozpoczynanych mieszkaniowych projektów budowlanych była mniejsza niż w analogicznych miesiącach 2021 roku. Najbardziej znaczący spadek odnotowano w sierpniu, w którym liczba rozpoczętych projektów budowlanych była niemal o połowę (46 proc.) niższa niż w sierpniu 2021 roku.
Z kolei od stycznia do września 2022 r. całkowita liczba rozpoczynanych budów wyniosła niemal 165 tys. To oznacza spadek o 23 proc. względem roku ubiegłego, w którym od stycznia do września rozpoczęto 216 tys. inwestycji.
Wynik ten jest również gorszy od danych za lata 2019 i 2018. Wtedy liczba rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych wyniosła odpowiednio 178 tys. oraz 174 tys.
Rosną ceny wszystkiego, więc firmy spowalniają
Do czynników istotnie ograniczających aktywność firm budowlanych należą przede wszystkim: wzrost cen paliw i energii (97,4 proc. wskazań firm), koszty zatrudnienia (85,4 proc. wskazań), ceny komponentów i usług (84,3 proc. wskazań), koszty finansowania (koszty zaciągania kredytów i pożyczek – 71 proc. wskazań).
Drugą istotną przyczyną spowolnienia jest spadek popytu na mieszkania. Według danych Biura Informacji Kredytowej, w październiku tego roku liczba złożonych wniosków o kredyt mieszkaniowy spadła o 67,2 proc. Wnioskowana wartość kredytów jest mniejsza o 68,7 proc.
Spodziewanym efektem spowolnienia w sektorze budownictwa mieszkaniowego są spadki cen nieruchomości mieszkaniowych. Pewnych informacji o potencjalnych zmianach cen, dostarcza nam sytuacja na rynku mieszkaniowym obserwowana w okresie poprzedniego kryzysu gospodarczego.
Poprzedni kryzys też wahał cenami mieszkań
Począwszy od III kwartału 2006, średnia cena 1 m² mieszkania na rynku pierwotnym wzrosła do przełomu lat 2007 i 2008: w Poznaniu o 110 proc., w Olsztynie o 90 proc. oraz Bydgoszczy o 89 proc. Były to miasta, które odnotowały największe wzrosty. Z kolei w najmniejszym stopniu ceny wzrosły w: Warszawie (54 proc.), Opolu (35 proc.) oraz Krakowie (18 proc.)
Spadki nominalnych cen nieruchomości, będące efektem kryzysu gospodarczego, były znacznie mniejsze niż wzrosty w okresie hossy. Ceny najmocniej spadły w: Gdańsku (-32 proc.), Poznaniu i Gdyni (po -30 proc.).
Ogółem dla siedemnastu największych miast Polski spadki nominalnych cen mieszkań sięgały 10-30 proc. Co jednak istotne, niższe poziomy cen nieruchomości w okresie pokryzysowym (po 2009) utrzymywały się przez kilka lat, do 2017 roku.
Niski poziom spadków cen nieruchomości w okresie poprzedniego kryzysu gospodarczego wynikał częściowo z jego charakteru. Polska gospodarka odnotowała wówczas łagodne spowolnienie. W 2009 roku poziom polskiego PKB wzrósł względem poprzedniego roku o 2,8 proc., co oznaczało mniejszą dynamikę wzrostu niż obserwowana w latach poprzednich. Z kolei w latach 2012 i 2013 wzrost PKB spadł do poziomu 1,3 proc. oraz 1,1 proc. w skali roku.
Zapaść w budowlance może być większa
Tymczasem według prognoz, wzrost polskiego PKB może wynieść w 2023 roku 0,5-1,5 proc. Realizacja takiego scenariusza oznaczałaby większą zapaść w sektorze budowlanym niż w okresie poprzedniego kryzysu gospodarczego i większe spadki cen nieruchomości.
Możemy spodziewać się, że spadki cen nieruchomości w obecnych warunkach będą nieznaczne. Takie przypuszczenie wynika z kilku powodów. Po pierwsze, jak dotąd pandemia ani wojna w Ukrainie nie spowodowały pogorszenia sytuacji na rynku pracy. Stopa bezrobocia rejestrowanego pozostaje na niskim poziomie 5,1 proc.
Po drugie, obserwowany od początku wojny w Ukrainie i spodziewany w okresie zimowym napływ uchodźców z Ukrainy będą zwiększać popyt na mieszkania – zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem.
Po trzecie, wiele ekspertyz wskazuje, że mimo znacznego wzrostu poziomu cen mieszkań w ostatnich latach, nie mamy w Polsce do czynienia z przewartościowaniem cen nieruchomości i powstaniem tzw. bańki na tym rynku.
Polska notowała na tle pozostałych państw UE umiarkowany wzrost cen nominalnych nieruchomości mieszkaniowych, a także umiarkowany wzrost cen w stosunku do wzrostu dochodów ludności. Oznacza to mniejszą niż w innych państwach przestrzeń na korektę cen nieruchomości.
Właściciele nieużywanych mieszkań zapłacą. Trwają prace nad nowym podatkiem
