Logistyka, magazynowanie i produkcja przenoszą się z największych aglomeracji do mniejszych ośrodków. Na szczycie rankingu „Beyond the Hubs” znalazły się Szczecin, Rzeszów i Białystok. Średnie miasta walczą o swoje miejsce w łańcuchach dostaw.
Ranking „Beyond the Hubs” przygotowano z inicjatywy Accolade we współpracy z REDD i Michael Page. Najwyżej oceniony został Szczecin, który uzyskał wynik 7,77. Drugie miejsce zajął Rzeszów z wynikiem 7,07, a trzecie Białystok z wynikiem 6,06. W pierwszej dziesiątce znalazły się także Zielona Góra, Lublin, Bydgoszcz, Opole, Kielce, Bielsko-Biała i Koszalin.
W raporcie przeanalizowano miasta liczące od 100 do 400 tys. mieszkańców, położone poza największymi hubami logistycznymi i głównymi aglomeracjami magazynowymi. Pod uwagę wzięto trzy obszary: potencjał ekonomiczny, aktywność rynku magazynowego oraz dojrzałość operacyjną danej lokalizacji. Dane ekonomiczne odpowiadały za 55 proc. wyniku, rynek nieruchomości magazynowych za 30 proc., a dojrzałość rynku za 15 proc.
Średnie miasta wychodzą z cienia największych hubów
Polski rynek magazynowy przez lata obracał się wokół kilku oczywistych punktów: Warszawy i okolic, osi A2 między Łodzią a Poznaniem, Górnego Śląska oraz Wrocławia. To tam koncentrowały się inwestycje, najemcy, parki logistyczne i największe transakcje.
Teraz mapa zaczyna wyglądać inaczej. Według raportu ponad połowa wolumenu inwestycyjnego na rynku magazynowym w Polsce przypada już na lokalizacje poza głównymi hubami logistycznymi. W analizowanych miastach średniej wielkości łączny istniejący zasób powierzchni magazynowej przekracza 5 mln mkw.
Za tą zmianą stoją m.in. rozwój infrastruktury drogowej, wyższe koszty w dużych aglomeracjach, regionalizacja łańcuchów dostaw i nearshoring. Nearshoring oznacza przenoszenie produkcji lub dystrybucji bliżej rynków zbytu. Dla firm z Europy Zachodniej Polska może być więc atrakcyjna, bo pozwala skrócić dostawy, ograniczyć część kosztów i zmniejszyć zależność od odległych kierunków.
– Rozwój średnich miast nie jest już zjawiskiem pobocznym wobec głównych rynków logistycznych. Coraz częściej są to lokalizacje, które firmy analizują strategicznie: przez pryzmat dostępu do pracowników, kosztów operacyjnych, możliwości skalowania działalności czy położenia względem klientów i dostawców – mówi Joanna Sinkiewicz, Dyrektorka Zarządzająca Accolade w Polsce.
Szczecin wygrywa portem i bliskością Niemiec
Szczecin zajął pierwsze miejsce dzięki połączeniu kilku atutów. Miasto ma dostęp do portów morskich, leży blisko rynku niemieckiego i dysponuje rozwiniętą infrastrukturą logistyczną. Raport opisuje je jako zachodnią bramę logistyczną Polski dla operacji cross-border, czyli działalności prowadzonej przez granicę, oraz dla rynku bałtyckiego.
W szczegółowych danych Szczecin uzyskał 7,37 pkt za potencjał ekonomiczny, 7,39 pkt za rynek magazynowy i maksymalne 10 pkt za dojrzałość rynku. Miasto ma ponad 1,53 mln mkw. istniejącej powierzchni magazynowej oraz 39,5 tys. mkw. w budowie. Jego pozycję wzmacniają też produkcja, offshore oraz działalność związana z gospodarką morską.
Drugie miejsce przypadło Rzeszowowi. To polski lider nearshoringu i nowoczesnej produkcji. Miasto korzysta z zaplecza Doliny Lotniczej, kompetencji technicznych i położenia przy trasie Via Carpatia oraz kierunku ukraińskim. Michael Page opisuje Rzeszów jako strategiczny hub logistyki i zaawansowanej produkcji, którego rola wzrosła po 2022 r. w związku z obsługą przepływów na wschód.
Białystok, trzeci w zestawieniu, jest największym ośrodkiem gospodarczym północno-wschodniej Polski. Jego przewagą nie jest skala magazynów porównywalna ze Szczecinem, lecz połączenie fundamentów gospodarczych, rynku pracy i przestrzeni do dalszego rozwoju. Miasto może być szczególnie interesujące dla firm nastawionych na produkcję, montaż, magazynowanie i prostsze procesy logistyczne.
Nie ma jednego przepisu na atrakcyjne miasto
Dalsze miejsca w rankingu pokazują, że średnie miasta nie konkurują jednym modelem. Zielona Góra korzysta z bliskości Niemiec i roli zachodniej Polski jako zaplecza produkcyjnego oraz eksportowego. Lublin łączy potencjał gospodarczy i akademicki z relatywnie mniejszą skalą rynku magazynowego, co może oznaczać przestrzeń dla nowych inwestycji.
Bydgoszcz wyróżnia się dojrzałością rynku, stabilnym otoczeniem biznesowym i położeniem przydatnym dla dystrybucji w północnej Polsce. Opole działa między Wrocławiem, Śląskiem i rynkiem niemieckim, a Kielce mogą pełnić funkcję naturalnego punktu dystrybucyjnego południowo-centralnej Polski.
Bielsko-Biała ma silne kompetencje przemysłowe, szczególnie związane z motoryzacją, produkcją komponentów i automatyką. Koszalin, który zamyka pierwszą dziesiątkę, może zyskiwać dzięki rozwojowi trasy S6 i obsłudze Pomorza Środkowego.
Autorzy wskazali też miasta, które warto obserwować w kolejnych latach. Na tej liście znalazły się Gorzów Wielkopolski, Częstochowa i Toruń. Każde z nich ma inny profil: Gorzów może korzystać z obsługi rynku niemieckiego, Częstochowa z bliskości przemysłowego południa, a Toruń z położenia na osi północ–południe i powiązań z Bydgoszczą.
Rynek pracy staje się filtrem dla inwestycji
Jednak sama dostępność działki lub magazynu nie wystarczy. Dla inwestorów ogromne znaczenie ma lokalny rynek pracy: dostępność pracowników operacyjnych, techników, automatyków, operatorów CNC, spawaczy, kierowców i specjalistów utrzymania ruchu.
Według danych przywołanych przez Michael Page polski rynek pracy wszedł w 2026 r. z bardzo niską rezerwą kadrową. Na koniec 2025 r. stopa bezrobocia rejestrowanego wyniosła 5,7 proc., a bez pracy było 888,6 tys. osób. Równocześnie przeciętne wynagrodzenie w pierwszym kwartale 2026 r. wyniosło 9562,88 zł, a w sektorze przedsiębiorstw bez nagród z zysku – 9278,08 zł.
To zmienia sposób oceny lokalizacji. Niższe koszty pracy nadal mają znaczenie, ale nie przesądzają już o wyborze miasta. Firmy uważniej sprawdzają, czy w regionie da się zbudować stabilny zespół, utrzymać ludzi i rozwijać operacje przez lata.
– Atrakcyjność analizowanych miast należy oceniać przez pryzmat konkretnego modelu operacyjnego inwestora. Inne lokalizacje będą właściwe dla lekkiej produkcji i magazynowania, inne dla zaawansowanych procesów technicznych, a jeszcze inne dla logistyki regionalnej, dystrybucji czy obsługi rynków zagranicznych – mówi Marta Kozak, Senior Executive Manager w Michael Page.
Dane wypierają intuicję
Partnerem raportu w obszarze rynku magazynowego był REDD. Firma zwraca uwagę, że decyzje lokalizacyjne wymagają dziś bardziej szczegółowych danych niż dawniej. Liczy się nie tylko reputacja regionu, ale także kilka innych aspektów.
– Rynek magazynowy w Polsce stał się bardziej złożony i bardziej selektywny. Decyzje o wejściu do danej lokalizacji nie mogą opierać się wyłącznie na historycznych trendach czy ogólnej reputacji regionu. Potrzebne są dane pokazujące faktyczną dostępność powierzchni, pustostany, aktywność najemców i dynamikę zmian na poziomie konkretnych miast, a często nawet pojedynczych budynków i modułów – mówi Krzysztof Foks, Head of Research w REDD.
To szczególnie ważne, jeśli chodzi o średnie miasta, bo ich sytuacja może zmieniać się szybciej niż w największych aglomeracjach. W jednym miejscu rynek może mieć zerowe pustostany i wymagać konkretnego projektu realizowanego dla zainteresowanego najemcy. W innym może mierzyć się z kilkunastoprocentową dostępnością powierzchni po okresie szybkiej rozbudowy.
Nowa mapa przemysłu i magazynów
Wnioski z raportu są proste, ale istotne dla firm planujących inwestycje. Polska logistyka nie wraca do modelu kilku dominujących hubów. Największe ośrodki nadal będą przyciągać kapitał, najemców i deweloperów. Średnie miasta dołączają do tego wyścigu.
Nie każde z nich będzie dobre dla tego samego typu projektu. Jedne nadają się lepiej do lekkiej produkcji i magazynowania, inne do zaawansowanych procesów technicznych, a jeszcze inne do dystrybucji regionalnej lub obsługi rynków zagranicznych.
Przeczytaj także:
- Aktywność fizyczna leży. Prosty program może pomóc ją podnieść
- Warszawa ma najwięcej dłużników alimentacyjnych. W innym mieście dług na osobę jest wyższy
- Zmiany klimatu uderzą w PKB. Problem w tym, że modele pokazują zupełnie różne rachunki
