Podatek od pustostanów nie obniży cen mieszkań. Deweloperzy zmienią strategie

Samorządy coraz częściej sięgają po narzędzia fiskalne, by skłonić właścicieli i deweloperów do aktywniejszego wykorzystania pustych lokali. W Katowicach przedsiębiorcy otrzymują już wezwania do zapłaty nawet 30 razy wyższego podatku od nieruchomości za mieszkania, które stoją puste. Dla gmin podatek od pustostanów to sposób na zwiększenie wpływów budżetowych, a dla firm – dodatkowe koszty sięgające setek tysięcy złotych rocznie.

Od lokalu mieszkalnego do gospodarczego

Podstawą do takich działań są przepisy różnicujące wysokość podatku w zależności od sposobu użytkowania lokalu. W 2025 roku maksymalna stawka podatku dla lokali mieszkalnych wynosi 1,19 zł za metr kwadratowy, natomiast dla lokali zajętych na działalność gospodarczą – aż 34 zł. Różnica jest więc trzydziestokrotna. Samorządy starają się kwalifikować puste mieszkania jako lokale gospodarcze, co pozwala im znacząco zwiększyć wpływy z podatku.

Zasady te ujednoliciła uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku, zgodnie z którą kluczowy jest faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Jeśli lokal zaspokaja potrzeby mieszkaniowe, również w ramach najmu długoterminowego, powinna obowiązywać stawka mieszkalna. W przypadku lokali pustych lub wykorzystywanych w celach innych niż mieszkaniowe, przedsiębiorcy mogą zostać objęci stawką właściwą dla działalności gospodarczej.

Dodatkowe obciążenia dla firm

Na podstawie orzecznictwa część samorządów zaczęła podejmować bardziej zdecydowane działania. Katowice już nakładają podwyższone podatki, a Kraków przyjął uchwałę kierunkową umożliwiającą wprowadzenie podobnych rozwiązań.

Dla deweloperów utrzymujących zapasy niesprzedanych mieszkań może to oznaczać znaczące dodatkowe koszty. Przykładowo, podatek za mieszkanie o powierzchni 50 mkw. przy stawce 1,19 zł to 60 zł rocznie, podczas gdy przy stawce 34 zł – już 1700 zł. Różnica w skali jednego lokalu wydaje się niewielka, ale w przypadku stu mieszkań oznacza to roczne obciążenie o 164 tys. zł, a w perspektywie pięciu lat nawet do miliona złotych.

– Dla dewelopera, który sprzedaje mieszkanie za 750 tysięcy złotych, taki koszt jest nieznaczący i nie skłoni go do obniżania cen. Jednak przy większej liczbie lokali to już poziom kosztów, o wyeliminowanie których warto walczyć – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome. Jego zdaniem można spodziewać się sporów sądowych dotyczących klasyfikacji pustych mieszkań jako lokali gospodarczych.

Możliwe zmiany strategii inwestycyjnych

Według eksperta sam podatek od pustostanów nie doprowadzi do spadku cen mieszkań, ale może wymusić korekty strategii biznesowych. Nawet znaczne wzrosty kosztów kredytów w ostatnich latach nie spowodowały załamania rynku.

Teraz jednak deweloperzy mogą zacząć etapować inwestycje, ograniczać liczbę mieszkań wprowadzanych na rynek lub kierować część lokali na wynajem długoterminowy, by utrzymać status mieszkalny i uniknąć wyższych obciążeń podatkowych. Najmniejsi inwestorzy, pozbawieni zaplecza finansowego i prawnego, mogą być najbardziej narażeni na ryzyko strat.

– Obecne działania samorządów, choć oznaczają realne koszty dla firm, nie powinny znacząco wpłynąć na ceny mieszkań. Znacznie większe konsekwencje miałoby wprowadzenie podatku katastralnego, który objąłby szeroką grupę właścicieli i generowałby dużo większe obciążenia – mówi Bubiel.

Polecamy również:

• Zadłużenie Polaków. Mieszkańcy wschodu lepiej radzą sobie z długami
• Polska liderem Europy. Leasing finansuje niemal połowę inwestycji firm
• Ceny złota kolejny raz biją rekordy. 2025 rokiem historycznych wzrostów