Przejściowy spadek cen mieszkań rozpocznie się w II kw. 2025 r., prognozują analitycy Banku Pekao.
Wzrastający popyt na mieszkania wciąż napędza wzrosty cen, a moment, w którym rosnące ceny zdławią popyt jest wciąż przed nami. Utrzymujący się, mocny popyt będzie barierą dla mocniejszych spadków cen. Przejściowych spadków cen można się jednak spodziewać w II kwartale przyszłego roku, prognozuje Bank Pekao.
„Warto odnotować, że wysokie wzrosty cen na rynku nieruchomości wiążą się z podwyższoną inflacją CPI – po korekcie o inflację cen towarów i usług konsumpcyjnych (czyli relatywnie do koszyka konsumpcyjnego) mieszkania w Polsce zdrożały o 20% w tym samym okresie” – czytamy w komunikacie poświęconym raportowi „Rynek nieruchomości w Polsce 2024. To jeszcze nie koniec wzrostów cen”.
Jak piszą, wzrost cen nieruchomości w Polsce należał do najszybszych w całej UE.
„Lata 2018-2023 przyniosły 59-procentowy wzrost cen mieszkań nad Wisłą, co plasuje nas wśród takich krajów jak Czechy (63%), Estonia (69%), Litwa (74%) czy Węgry (85%).”
Płace w Polsce rosną w tempie zbliżonym do cen nieruchomości. Przekłada się to na stabilną dostępność mieszkań, zarówno w ujęciu płacowym (ile m2 można kupić za średnią pensję), gotówkowym (ile m2 można kupić za depozyt bankowy przeciętnego gospodarstwa domowego) i względem konsumpcji (ile m2 można kupić za ekwiwalent koszyka konsumpcyjnego GUS). Jednocześnie lata 2022-2023 przyniosły wyraźny spadek dostępności kredytowej mieszkań w związku z podwyżkami stóp procentowych – ale dotyczy on głównie tych spośród nabywców, którzy nie korzystają z hipotek subsydiowanych przez rząd, podano także.
„Wysokie koszty kredytu hipotecznego, związane z podwyższonymi stopami procentowymi NBP, stanowią w krótkim okresie w zasadzie jedyny czynnik, który hipotetycznie mógłby ograniczyć popyt na mieszkania, a w konsekwencji – doprowadzić do rynkowej przeceny. Należy jednak zauważyć, że obecnie w Polsce zaledwie trzy na dziesięć mieszkań jest kupowanych na kredyt (reszta – za gotówkę), co ogranicza rolę kosztów kredytu w kształtowaniu rynku. Dodatkowo programy wsparcia kredytobiorców (Bezpieczny kredyt 2%) wydatnie obniżyły efektywną stopę procentową dla kredytobiorców. W nadchodzących miesiącach i latach najbardziej wrażliwi konsumenci będą zapewne objęci celowaną pomocą z programu #NaStart. Dodatkowo popyt może być stymulowany przez dawnych kredytobiorców frankowych, którzy dzięki zwycięstwom sądowym zyskują możliwość powrotu z odzyskanym kapitałem na rynek w celu realizacji odłożonego popytu” – czytamy dalej.
Według analityków, schładzające działanie wysokich stóp procentowych jest widoczne z wyraźnym opóźnieniem – spodziewają się, że przejściowy spadek cen rozpocznie się w II kw. 2025 r. Barierą dla mocniejszych spadków będzie jednak utrzymujący się, mocny popyt.
Potrzeby mieszkaniowe Polaków są duże i niezaspokojone – lokali w Polsce jest zbyt mało i są przeludnione. Deweloperzy zdają się dostrzegać ten niezaspokojony popyt, zwiększając ofertę. Rozpoczętych budów w lutym 2024 r. było niemal dwukrotnie więcej niż przed rokiem, mimo artykułowanych przez deweloperów trudności z pozyskiwaniem nowych gruntów pod budowę. W dłuższym okresie jednak czynnikiem oddziałującym w stronę stabilizacji rynku będzie demografia – Polska się bowiem wyludnia. Efekt ten ominie jednak największe miasta, wg danych GUS do 2040 r. wszystkie największe aglomeracje miejskie w Polsce zanotują wzrost liczby mieszkańców, podkreślono.
„Uważamy, że strukturalnie polski rynek nieruchomości znajduje się w punkcie, w którym wzrastający popyt wciąż napędza wzrosty cen (podobną pozycję w cyklu zajmują Czechy i Hiszpania). Moment, w którym rosnące ceny zdławią popyt (jak obecnie np. w Portugalii) jest wciąż przed nami, a na spadki cen związane ze słabszym popytem będziemy musieli czekać jeszcze dłużej” – uważają analitycy Pekao.
