Rynek mieszkaniowy w Polsce wiosną 2026 r. wyraźnie się ożywił – sprzedaż nowych lokali wzrosła o ponad 18 proc., a średnia cena metra kwadratowego lekko spadła. Jednocześnie rośnie znaczenie kredytów hipotecznych, które napędzają popyt w średnim segmencie cenowym. To pokazuje zmianę struktury rynku – od jednolitego trendu cenowego do bardziej selektywnego i zależnego od finansowania.
Sprzedaż mieszkań rośnie, ceny lekko spadają
Dane portalu Tabelaofert.pl pokazują, że sprzedaż nowych mieszkań w marcu wzrosła o 18,05 proc. względem początku roku. W tym samym czasie średnia cena metra kwadratowego w dziesięciu analizowanych miastach spadła o 0,47 proc., do poziomu niespełna 14,2 tys. zł.
Zmiany nie są jednak jednolite. W ujęciu miesięcznym ceny rosły w sześciu miastach, a spadały w czterech – od wzrostu o 1,2 proc. w Lublinie do spadku o 1,6 proc. w Warszawie.
Według danych RynekPierwotny.pl tańsze mieszkania nie znikają z rynku, ale coraz częściej przesuwają się na obrzeża. W Warszawie 85 proc. najtańszych kawalerek i mieszkań dwupokojowych znajduje się na Białołęce. W przypadku Wrocławia lokale poniżej 10 tys. zł za metr w lutym stanowiły niespełna 2 proc. oferty.
– Wiosna na rynku mieszkań nie przynosi dziś prostego scenariusza pod tytułem „będzie taniej”, ale większą możliwość wyboru i bardziej racjonalne decyzje zakupowe już tak – mówi Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza.
Nie sama cena determinuje zakup
Kupujący coraz częściej patrzą nie tylko na cenę, ale też na jakość projektu i jego otoczenie. Znaczenia nabierają lokalizacja, dostęp do usług, komunikacja oraz funkcjonalność mieszkań. Klienci oczekują wysokiej jakości codziennego życia, dlatego popyt na lokale blisko zieleni, z rozwiniętą infrastrukturą, utrzymuje się stabilnie. Podobne wnioski płyną z obserwacji deweloperów. Rynek coraz wyraźniej premiuje dobrze zaprojektowane inwestycje.
– Obecny rynek coraz wyraźniej premiuje projekty dobrze przemyślane, czyli właściwie ulokowane, funkcjonalnie zaprojektowane i odpowiadające na realne potrzeby mieszkańców – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum.
Ekspert wskazuje, że stabilizacja cen w części miast nie oznacza początku szerokich przecen, a raczej rosnące znaczenie jakości i perspektyw rozwoju danej lokalizacji.
„Górka kredytowa” napędza środkowy segment
Drugim istotnym trendem jest rosnąca rola kredytów hipotecznych. Rynek nie dzieli się już tylko na tanie i drogie mieszkania. Równie ważnym elementem staje się segment średni, w którym dominuje finansowanie bankowe.
Z danych Otodom wynika, że w najtańszych i najdroższych segmentach dominują zakupy gotówkowe. Natomiast w przedziale 400-700 tys. zł udział kredytów przekracza 40 proc., a właśnie ten segment odpowiada za największą część popytu.
– Powyżej tego poziomu zależność od kredytu zaczyna słabnąć. W przypadku najdroższych nieruchomości, powyżej 1,4 mln zł, niemal siedem na dziesięć zakupów realizowanych jest już za gotówkę – wyjaśnia Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań i analiz w Otodom.
Zjawisko tzw. górki kredytowej wzmacnia rosnące zainteresowanie finansowaniem bankowym. Według danych Biura Informacji Kredytowej w pierwszym kwartale 2026 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 144 tys. osób, czyli o 47 proc. więcej rok do roku.
Sam marzec przyniósł 63,3 tys. wniosków, a średnia kwota kredytu osiągnęła rekordowy poziom 506 tys. zł. W styczniu i lutym banki udzieliły 44,9 tys. kredytów o łącznej wartości 20,4 mld zł.
Prognozy wskazują, że popyt kredytowy będzie wysoki również w kolejnych miesiącach 2026 r.
Rynek się zmienia, ale bez gwałtownych przecen
Znaczenie kredytu i gotówki różni się w zależności od miasta. W Warszawie i Trójmieście większą rolę odgrywają nabywcy gotówkowi, którzy dysponują wyższymi budżetami. Z kolei w Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie kredytobiorcy często mają budżety porównywalne lub wyższe niż kupujący za gotówkę. W Łodzi i Katowicach występuje większa równowaga między obiema grupami.
– W każdym z siedmiu największych miast w Polsce można wskazać odrębne ryzyka i szanse, ponieważ rynek nie jest jednorodny. To, czy klient wchodzi na niego z gotówką czy z kredytem, stawia go w całkowicie innej pozycji w zależności od aglomeracji – zauważa Paweł Jarząbek.
Obecna sytuacja nie wskazuje na szeroki trend spadków cen. Rynek mieszkaniowy raczej się porządkuje i staje się bardziej zróżnicowany. W praktyce oznacza to większą selektywność – zarówno po stronie kupujących, jak i deweloperów. O przewadze rynkowej coraz rzadziej decyduje sama cena, a coraz częściej jakość inwestycji i sposób jej finansowania.
– Nie spodziewamy się gwałtownych spadków cen, raczej dalszego porządkowania rynku i większej wrażliwości kupujących na realną wartość projektu – mówi Bartłomiej Rzepa.
Przeczytaj także:
- Travelplanet.pl z karą UOKiK. Ceny wycieczek wprowadzały w błąd [AKTUALIZACJA]
- Producenci elektroniki stosują „ciche” podwyżki. Klienci to odczują
- Wynagrodzenie nie zawsze na czas. Problem dotyczy tysięcy pracowników
