Od 11 września 2025 r. deweloperzy muszą publikować pełne informacje o cenach mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym. Kończy się okres przejściowy przewidziany w ustawie, a regulacja obejmie wszystkie projekty – zarówno nowe inwestycje, jak i te rozpoczęte wcześniej. Dzięki temu konsumenci uzyskają jednolite zasady dostępu do informacji, a rynek stanie się bardziej transparentny.
Co się zmienia dla kupujących?
Nowe przepisy mają charakter prokonsumencki. Jawność cen mieszkań pozwoli klientom szybciej ocenić możliwości finansowe i porównać oferty różnych inwestycji. Informacje o cenach będą musiały być jawne nie tylko dla nowych lokali, ale także dla inwestycji, które rozpoczęto przed wejściem w życie regulacji.
– Nowa ustawa dotycząca jawności cen mieszkań deweloperskich to regulacja wyraźnie prokonsumencka. Jej głównym celem jest zwiększenie transparentności na rynku nieruchomości i ochrona interesów kupujących – komentuje Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.
Do tej pory częstą praktyką deweloperów było unikanie publikacji cen w ogłoszeniach. Zastępowano je formułami typu „skontaktuj się z nami”, co wydłużało proces decyzyjny i utrudniało szybkie rozeznanie na rynku. Nowe przepisy mogą więc znacznie uprościć analizę ofert oraz wzmocnić pozycję negocjacyjną klientów, którzy – znając ceny konkurencyjnych inwestycji – mogą podejmować bardziej świadome decyzje.
– Poszerzone obowiązki dla deweloperów mają potencjał wpłynięcia na politykę portali z ogłoszeniami, co może zwiększyć przejrzystość i podnoszenie standardów całego rynku nieruchomości – dodaje ekspert.
Przepisy budzą wątpliwości interpretacyjne
Choć nowe przepisy to krok w stronę większej jawności, pojawiają się pytania o ich praktyczne wdrożenie. Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, zwraca uwagę na brak jasności w definicji mieszkania oferowanego.
– Co do zasady tzw. ustawa deweloperska nakazywała, by po sprzedaży lokal mieszkalny był zdjęty z listy dostępnych nieruchomości. Z kolei przepisy o jawności cen zakładają pełną przejrzystość wobec klienta. I tu powstaje pytanie: czy w związku z tym w ofercie deweloperów powinny być uwzględniane również lokale już sprzedane, tylko z odpowiednim oznaczeniem. Jeżeli tak, to kluczowe staje się ustalenie, czy prezentować ich ostatnią cenę ofertową, czy może transakcyjną – zauważa.
Niejasności dotyczą także porównywania cen. Dane publikowane na portalu dane.gov.pl nie tworzą jednolitej, ustrukturalizowanej bazy i trudno je zestawić. Różnice w formatach i metodach aktualizacji utrudniają zestawianie danych, a dodatkowym problemem jest brak wyszukiwarki dla poszczególnych mieszkań. W efekcie kupujący mogą mieć dostęp do informacji, które nie zawsze są łatwe w analizie.
Portal DOM ma zbierać dane transakcyjne
Równolegle toczą się prace nad Portalem Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM), który ma udostępniać informacje o cenach transakcyjnych – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Dane mają być pobierane ze starostw, od notariuszy i administracji skarbowej. Portal ma działać zgodnie z przepisami RODO i agregować informacje z co najmniej sześciu transakcji. To rozwiązanie ma zapewnić pełniejszy obraz rynku, eliminując przypadkowość w udostępnianiu danych przez różne powiaty.
Eksperci wskazują, że pojawiają się też pytania dotyczące finansowania Portalu DOM, który ma być utrzymywany ze środków Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Wątpliwości budzi fakt, że fundusz zasilany jest opłatami z rynku pierwotnego, podczas gdy dane gromadzone mają obejmować także rynek wtórny.
Jak jawność cen mieszkań wpłynie na rynek?
Otwartość cen ofertowych może zmienić strategie sprzedażowe deweloperów. Dotychczas często nie publikowano cen najdroższych mieszkań, co miało podkreślać ich ekskluzywność. Teraz średnie ceny w ofertach mogą wzrosnąć, ale nie będzie to równoznaczne ze wzrostem cen transakcyjnych. Zmiana polega na tym, że do oferty zostaną dodane także droższe lokale, które wcześniej nie były ujawniane.
– Samo ujawnienie cen ofertowych to krok w stronę większej przejrzystości, na który rynek od dawna czekał. Dobrze, że wchodzi w życie. Mamy nadzieję, że niedociągnięcia legislacyjne zostaną naprawione dzięki praktyce – dodaje Katarzyna Kuniewicz.
Z perspektywy kupujących regulacja ta powinna przełożyć się na krótszy czas podejmowania decyzji i łatwiejsze porównywanie inwestycji. Deweloperzy natomiast muszą liczyć się z dodatkowymi obowiązkami administracyjnymi i finansowymi, obejmującymi nie tylko publikację cen, ale także bieżącą aktualizację danych i przechowywanie historii zmian. Niewywiązywanie się z nowych obowiązków grozi karami finansowymi.
Polecamy również:
- Nowa równowaga na rynku mieszkaniowym. Ceny urosły, zwiększył się popyt
- Rynek najmu w sierpniu pod znakiem rosnącej podaży. Pojawia się też personalizacja ofert
- Polska wciąż w czołówce wzrostu PKB, ale banki są za małe, by nadążyć za gospodarką
- Budowa nowych schronów wstrzymana. Trzeba przyspieszyć prace nad rozporządzeniem
