W Polsce na 1000 mieszkańców przypada 386 mieszkań, znacznie mniej niż średnia w Europie Zachodniej (467). Luka mieszkaniowa wynosi dziś 300-400 tys. lokali, ale według raportu Alior Banku może zostać zaspokojona w ciągu kilku lat, głównie dzięki realizowanym inwestycjom.
Wkrótce mieszkania przestaną być towarem deficytowym?
Mimo że w ostatnich latach w Polsce oddawano do użytku około 180 tys. lokali rocznie, to wciąż za mało, by sprostać zapotrzebowaniu. Według raportu Alior Banku „Co czeka polski rynek mieszkaniowy? Scenariusze rozwoju do 2040 r.” luka mieszkaniowa może zostać zlikwidowana między 2027 a 2030 r., prawdopodobnie w 2028 r. Obecnie w budowie znajduje się około 850 tys. lokali.
Na popyt wpływa m.in. malejąca liczba ludności i jednoczesny wzrost liczby gospodarstw domowych wynikający z ich fragmentacji. Dorosłe dzieci oddzielają się od gospodarstwa rodziców i mieszkają w pojedynkę lub z partnerem, co zwiększa zapotrzebowanie na mieszkania. Ten trend, według analityków, utrzyma się do około 2029 roku. Ważnym czynnikiem są również migracje. Choć obecnie napływ migrantów kompensuje odpływ Polaków, to przyszłość tego trendu jest niepewna.
– Wiele zależy od dalszego przebiegu wojny w Ukrainie. Istnieje szereg możliwych scenariuszy – zarówno dotyczących samego konfliktu, jak i jego demograficznych konsekwencji, takich jak napływ lub odpływ migrantów – których obecnie nie da się jednoznacznie przewidzieć. Pewne jest natomiast, że ta sytuacja może mieć istotny wpływ na rynek mieszkaniowy – mówi Wojciech Szajnert, ekspert ds. analiz sektorowych z Działu Analiz Makroekonomicznych Alior Banku.
Zmiany w podaży i regionalizacja rynku
Podaż mieszkań jest zmienna: w ciągu 15 lat liczba oddawanych lokali wahała się między 131 a 238 tys. rocznie, ale widoczny jest długoterminowy trend wzrostowy. Coraz silniejsze jest także zróżnicowanie regionalne.
Popyt i podaż koncentrują się w dużych aglomeracjach i przyległych powiatach. Prognozy demograficzne wskazują, że mniejsze i słabiej zurbanizowane regiony, m.in. Ściana Wschodnia i Pomorze Zachodnie, będą doświadczać depopulacji. Tymczasem duże miasta i ich okolice przyciągają nowych mieszkańców dzięki lepszym perspektywom zatrudnienia i wyższym dochodom.
– W związku z tym w aglomeracjach niedobór lokali, i tym samym popyt na nie, utrzyma się dłużej, niż wskazują dane ogólnopolskie. Prawdopodobnie nawet przez najbliższych kilkanaście lat – dodaje Szajnert.
Wzrośnie popyt na komfort i wysoką jakość
Raport Alior Banku przewiduje zmianę charakteru popytu. Maleje grupa kupujących działających pod presją braku mieszkania. Jednocześnie rośnie zapotrzebowanie na lokale o większym metrażu, lepszej jakości i w atrakcyjnych lokalizacjach.
Polacy stopniowo zbliżają się do zachodnioeuropejskich standardów: średnia liczba izb na osobę to u nas 1,5 (w UE – 2,2). Średnia powierzchnia użytkowa na osobę to 29 m² wobec 41 m² w krajach Europy Zachodniej.
– Polacy zaczną oczekiwać nie tylko większego metrażu i liczby pomieszczeń, ale także lepszego stanu technicznego budynków, atrakcyjniejszej lokalizacji, wyższej jakości materiałów czy większej efektywności energetycznej. Zapotrzebowanie na mieszkania wysokiej jakości, odpowiadające aspiracjom materialnym coraz zamożniejszego społeczeństwa, wzrośnie zwłaszcza w dużych aglomeracjach. Można więc powiedzieć, że popyt stanie się więc bardziej selektywny i elastyczny, a rynek – bardziej wymagający. Wszystko to wpłynie naszym zdaniem ograniczająco zarówno na wzrost cen mieszkań, jak i na rentowność projektów deweloperskich – komentuje Szajnert.
Raport Alior Banku uwzględnia cztery scenariusze rozwoju rynku do 2040 r., analizując popyt i podaż oraz czynniki ryzyka, takie jak sytuacja geopolityczna i zmiany regulacyjne.
Przeczytaj także:
- Wakacyjny rynek mieszkaniowy: zaskakująco duży popyt
- Rekordowa podaż i wakacyjny najem. Co się dzieje z rynkiem apartamentów nad morzem?
- Pokolenie Z w pracy ma różne priorytety i oczekiwania w zależności od regionu
- Autonomia w pracy czy mikrozarządzanie? Gi Group Holding bada zaufanie w firmach
