11 czerwca Prezydent Karol Nawrocki podpisał nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W efekcie przedłuża to obowiązywanie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do 31 sierpnia 2026 r. To kolejne przesunięcie w czasie pełnego wejścia w życie reformy planistycznej.
Reforma planistyczna zmienia sposób, w jaki gminy będą decydować o przeznaczeniu terenów pod zabudowę. Jej najważniejszym elementem jest plan ogólny gminy, czyli nowy dokument planistyczny, który ma zastąpić dotychczasowe studium. To na jego podstawie będą oceniane między innymi możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Dotychczasowe studia miały przestać obowiązywać wcześniej. Teraz gminy, deweloperzy i inwestorzy zyskują dodatkowe dwa miesiące, ale eksperci tłumaczą, że sam termin nie rozwiązuje najważniejszych problemów. Procedury planistyczne mają ustawowe etapy, których nie da się pominąć.
Plan ogólny wciąż ma niewiele dużych miast
Według Karoliny Furmańskiej z Cushman & Wakefield rynek znajduje się w najtrudniejszym momencie reformy – w okresie przejściowym. Odroczenie wejścia ustawy w życie może pomóc części samorządów, ale nie usuwa ryzyka opóźnień.
– […] Dodatkowe dwa miesiące nie rozwiązują podstawowego problemu, jakim jest niepewność związana z wdrażaniem ustawy w gminach. Wakacje to czas ograniczonej liczby sesji rad gmin i miast, a procedury planistyczne mają swoje ustawowe etapy, których nie można pominąć. Wśród dużych miast uchwalony plan ogólny gminy (POG) ma obecnie jedynie Poznań, natomiast część pozostałych dużych ośrodków miejskich może mieć problem, aby zdążyć pomimo wydłużenia terminów – mówi Karolina Furmańska, kierownik ds. sektora mieszkaniowego i przestrzeni życiowej w dziale doradztwa strategicznego i ESG w obszarze rynków kapitałowych w firmie Cushman & Wakefield.
Plan ogólny gminy, czyli POG, będzie miał bezpośrednie znaczenie dla rynku nieruchomości. To od niego zależy, gdzie będzie można rozwijać zabudowę i jak gmina wyznaczy obszary dopuszczalne dla kolejnych inwestycji.
W konsekwencji deweloperzy będą musieli dokładniej śledzić prace samorządów. Sama lokalizacja działki nie wystarczy, bo kluczowe stanie się to, czy jej potencjał inwestycyjny będzie możliwy do wykorzystania w nowym systemie planistycznym.
Sąsiednie gminy mogą działać zupełnie inaczej
Co ważne, nowe zasady mogą zwiększyć różnice między gminami. Jedna gmina może szybciej uchwalić plan ogólny i jasno wskazać kierunki rozwoju, a sąsiednia może działać wolniej albo wyznaczyć inne warunki zabudowy. Różnice mogą pojawić się nawet między konkretnymi lokalizacjami w tej samej gminie. Działki, które dziś wyglądają podobnie pod względem położenia, po reformie mogą mieć zupełnie inną wartość inwestycyjną.
Najważniejsze będzie to, czy gmina uchwali POG, czy wskaże obszary uzupełnienia zabudowy, czyli OUZ, oraz jak będzie korzystać z nowych narzędzi. OUZ to obszary, w których możliwe będzie uzupełnianie istniejącej zabudowy. Dla inwestora może to przesądzać o tym, czy na danym terenie da się uzyskać zgodę na projekt.
Reforma może więc wpłynąć na podaż gruntów, tempo przygotowywania inwestycji i koszty projektów. Im mniej jasna sytuacja planistyczna, tym większe ryzyko przy zakupie działki.
ZPI ma zastąpić lex deweloper
Jednym z ważnych narzędzi w nowym systemie będzie zintegrowany plan inwestycyjny, czyli ZPI. Ma on zastępować i rozszerzać rozwiązania znane z tzw. ustawy lex deweloper. ZPI może być wykorzystywany wtedy, gdy dla danego terenu nie ma planu miejscowego albo gdy obowiązujący plan nie odpowiada potrzebom inwestora. Jednocześnie ma umożliwiać gminie i lokalnej społeczności większy wpływ na kształt projektu.
Na czym polega zintegrowany plan inwestycyjny? Łączy w sobie inwestycję główną, czyli cel dewelopera (może to być np. budynek mieszkaniowy czy komercyjny) z inwestycją uzupełniającą (infrastrukturę publiczną potrzebną do obsługi inwestycji głównej, np. drogi, sieci przesyłowe, szkoły, przedszkola czy publiczne obszary zieleni, które przekładają się na atrakcyjność i opłacalność projektu).
ZPI jest uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora, ale cały proces opiera się na partnerstwie. Wejście planu w życie wymaga przeprowadzenia negocjacji oraz zawarcia tzw. **umowy urbanistycznej** określającej wzajemne zobowiązania stron.
Przykład? Inwestor chce wybudować nowe osiedle, ale gmina wie, że drogi wokół niego nie są przystosowane do większego ruchu, a w pobliżu nie ma miejsc rekreacji dla potencjalnych mieszkańców. W ramach procedury ZPI deweloper składa wniosek wraz z projektem planu przestrzennego. Podczas negocjacji gmina zgadza się na zmianę planu przestrzennego i budowę osiedla, ale inwestor w ramach inwestycji uzupełniającej musi przebudować skrzyżowanie, postawić publiczne przedszkole i park. Deweloper wtedy bierze te koszty na siebie.
Nowelizacja rozszerza katalog inwestycji uzupełniających. Dopuszcza też objęcie ZPI terenów innych niż sama inwestycja główna i uzupełniająca. Pozwala również zmienić obowiązujący plan miejscowy w formule ZPI, jeśli taki plan już istnieje dla obszaru inwestycji.
Rada gminy będzie mogła wymagać od inwestora koncepcji urbanistyczno-architektonicznej. Inwestor z kolei będzie mógł jeszcze przed zawarciem umowy urbanistycznej zobowiązać się do pokrycia całości lub części kosztów postępowania planistycznego.
ZPI daje możliwości, ale nie jest szybką ścieżką
Z punktu widzenia inwestorów ważne są także nowe terminy dla organów i sądów administracyjnych w sprawach ZPI. Wydłużony zostanie czas na weryfikację wniosku przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta – z 3 do 14 dni roboczych.
To oznacza dłuższy pierwszy etap formalny, ale może też zwiększyć przewidywalność procedury. Dla inwestorów ważniejsze od samej szybkości może być bowiem to, czy proces będzie jasny i możliwy do zaplanowania.
– ZPI, który ma zastępować i rozszerzać ustawę „lex deweloper”, może być bardzo dobrym narzędziem, gdy nie ma planu lub nie spełnia on naszych oczekiwań – zwłaszcza przy większych projektach. Jednocześnie daje realną możliwość partycypacji zarówno gminie, jak i lokalnej społeczności. To nie jest jednak szybka ścieżka administracyjna, ale proces wymagający dobrego przygotowania, transparentności i realnego pokazania, co inwestycja wnosi do przestrzeni. ZPI pozwala gminom oraz lokalnej społeczności wpływać na kształt projektu i daje możliwość negocjowania inwestycji uzupełniających. Dla inwestora oznacza natomiast konieczność znacznie wcześniejszego planowania scenariusza dojścia do realizacji inwestycji i zdecydowanie wyższe koszty realizacji projektu – dodaje ekspertka Cushman & Wakefield.
Decyzje WZ będą trudniej dostępne
Największą zmianą dla rynku może okazać się ograniczenie kręgu podmiotów, które będą mogły występować o decyzje o warunkach zabudowy. Decyzja WZ, nazywana potocznie „wuzetką”, określa, czy na danym terenie można zrealizować inwestycję, jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Od początku nowego roku z takim wnioskiem będzie mógł wystąpić tylko podmiot, który ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. To istotna zmiana dla potencjalnych nabywców gruntów. Do tej pory inwestorzy mogli składać wiele wariantowych wniosków o WZ jeszcze przed zakupem działki. W ten sposób badali potencjał inwestycyjny nieruchomości. Po zmianach taki model działania nie będzie możliwy.
W efekcie większego znaczenia nabierze wcześniejsze sprawdzenie sytuacji planistycznej działki, jakości lokalnych dokumentów i rzeczywistych szans na uzyskanie zgód administracyjnych. Grunty o jasnym statusie mogą stać się bardziej atrakcyjne, a nieruchomości z niepewnym potencjałem będą wymagały ostrożniejszej wyceny.
Due diligence zacznie się od planowania przestrzennego
Nowe przepisy mogą zmienić sposób analizowania projektów nieruchomościowych. Inwestorzy będą musieli wcześniej odpowiedzieć na kilka podstawowych pytań: czy gmina ma plan ogólny, czy działa plan miejscowy, czy teren znajduje się w OUZ, czy możliwa jest decyzja WZ, a może właściwą ścieżką będzie ZPI.
– Inwestorzy będą musieli działać w znacznie bardziej złożonym systemie. W praktyce analiza projektu będzie zaczynała się od pytań: czy gmina ma plan ogólny, czy jest miejscowy plan, czy teren znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy, czy możliwa jest decyzja WZ, a może właściwą ścieżką będzie jednak ZPI. Planowanie przestrzenne staje się jednym z kluczowych elementów due diligence – podkreśla Karolina Furmańska.
Due diligence to szczegółowe badanie inwestycji przed podjęciem decyzji o zakupie lub rozpoczęciu projektu. W nieruchomościach obejmuje między innymi kwestie prawne, techniczne, finansowe i planistyczne. Po reformie ta ostatnia część może stać się jeszcze ważniejsza niż wcześniej. Zatem deweloperzy będą musieli dochować należytej staranności w początkowych stadiach pracy z dokumentami planistycznymi. Błąd na tym etapie może wydłużyć projekt albo zmienić jego opłacalność.
Rejestr Urbanistyczny i dane przestrzenne też później
Nowelizacja porządkuje również część rozwiązań cyfrowych. Chodzi między innymi o newsletter planistyczny i Rejestr Urbanistyczny, czyli system służący do udostępniania dokumentów oraz danych związanych z planowaniem przestrzennym. Projekty planów i innych dokumentów będzie można udostępniać w Biuletynie Informacji Publicznej jeszcze przez dodatkowe trzy miesiące po uruchomieniu Rejestru Urbanistycznego. Termin ten przesunięto do 1 października 2026 roku.
O trzy lata przesunięto też wejście w życie przepisów rozszerzających zakres danych przestrzennych dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Nowy termin to 1 lipca 2029 roku. Dane przestrzenne pokazują informacje o terenie w formie możliwej do wykorzystania w systemach cyfrowych, na przykład na mapach. Dla inwestorów, samorządów i projektantów są ważne, bo pomagają szybciej analizować ograniczenia i możliwości danej lokalizacji.
Rynek nieruchomości czeka na decyzje gmin
Dodatkowe dwa miesiące na obowiązywanie studiów dają samorządom więcej czasu, ale nie zdejmują z rynku niepewności. Najważniejsze będzie to, jak szybko i w jaki sposób gminy uchwalą plany ogólne oraz jak będą wykorzystywać ZPI, OUZ i decyzje WZ.
Reforma planistyczna ma uporządkować zasady rozwoju przestrzennego, ale w okresie przejściowym zwiększa znaczenie ostrożności. Dla rynku nieruchomości najbliższe miesiące będą więc czasem sprawdzania, które grunty zachowają potencjał inwestycyjny, a które po zmianach staną się bardziej ryzykowne.
Przeczytaj także:
- Zarabiają na tym, czego już nie używają. Re-commerce zmienia polski handel
- Kampery rozgrzewają rynek przed wakacjami. Kupujących przybywa z miesiąca na miesiąc
- Klimatyczny paradoks Polski. Sceptycyzm wobec celów, wiara w korzyści
