Aż 85 proc. mieszkań wystawionych na sprzedaż w Otodom ma jakąś formę wyjścia na zewnątrz: balkon, taras albo ogród. Najczęściej jest to balkon, który pojawia się w 60 proc. ofert, czyli w 117 833 ogłoszeniach. Dane serwisu pokazują jednak rynkowy paradoks: na rynku deweloperskim najdroższe za metr są lokale bez przestrzeni zewnętrznej, a na rynku wtórnym jej brak wyraźnie obniża wartość mieszkania.
Balkon jeszcze niedawno bywał miłym dodatkiem. Dziś wielu kupujących traktuje go jak standard, szczególnie po doświadczeniach ostatnich lat, gdy własny kawałek przestrzeni na świeżym powietrzu zaczął mieć większe znaczenie. Według Otodom kupujący mieszkania na własność korzystają z filtra „balkon” dwa razy częściej niż najemcy.
Wyszukiwarka pokazuje skalę tego zainteresowania. Lokum z balkonem na sprzedaż szuka prawie 190 tys. użytkowników Otodom. Wśród najemców takich zapytań jest nieco ponad 31 tys.
Balkon, taras albo ogród już w większości ofert
Z danych Otodom wynika, że balkony dominują w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań. Ogrody pojawiają się w 12 proc. ofert, czyli w 24 042 ogłoszeniach. Tarasy mają 13 proc. lokali, co daje 24 995 ogłoszeń.
Razem tworzy to obraz rynku, na którym przestrzeń zewnętrzna przestaje być luksusem. Większość sprzedających ma ją w ofercie, a duża część kupujących aktywnie jej szuka. Nie znaczy to jednak, że jej wpływ na cenę jest prosty i identyczny w każdej części rynku. Otodom pokazuje, że ta sama cecha może działać inaczej w nowych inwestycjach i w mieszkaniach z drugiej ręki.
Nowe mieszkania bez balkonu są najdroższe za metr
Największe zaskoczenie dotyczy rynku deweloperskiego. W kwietniu 2026 r. mieszkania w standardzie deweloperskim bez balkonu, tarasu ani ogrodu kosztowały średnio 14 700 zł za m². To o 3,5 proc. więcej niż rok wcześniej.
Lokale z tarasem kosztowały średnio 13 500 zł za m2 i podrożały o 6 proc. rok do roku. Mieszkania z balkonem oraz te z ogrodem kosztowały po około 13 tys. zł za m². W pierwszej grupie wzrost wyniósł 8 proc., a w drugiej 4,5 proc. Na pierwszy rzut oka wygląda to tak, jakby brak balkonu podbijał cenę. Ekspert Otodom tłumaczy jednak, że przyczyna leży gdzie indziej.
– Brzmi zaskakująco, ale wyjaśnienie jest dość proste. Mieszkania nowe w wysokim standardzie, ale bez przestrzeni zewnętrznej to w większości kawalerki zlokalizowane w ścisłych centrach dużych miast, czyli tam, gdzie gęsta zabudowa często nie pozwala na balkon. Skoro metraż jest mały, to i cena całkowita takiego mieszkania pozostaje względnie przystępna. Z kolei, jeżeli cena całkowita jest niska, a metrów niewiele, to stawka za pojedynczy metr kwadratowy jest wysoka, tym bardziej mieszkań nowych tworzonych zazwyczaj w naprawdę wysokim standardzie. Zatem to nie balkon lub jego brak dyktują cenę, tylko lokalizacja i mały metraż – mówi Paweł Jarząbek, menedżer ds. analiz i badań rynku w Otodom.
Na rynku wtórnym brak balkonu boli cenę
W mieszkaniach z drugiej ręki działa odwrotny mechanizm. Lokale bez balkonu, tarasu lub ogródka mają tam najniższą średnią cenę: 12 tys. zł za m². To jedyna kategoria na rynku wtórnym, która straciła na wartości rok do roku. Spadek wyniósł niespełna 1 proc., z poziomu 12 226 zł za m².
Różnica między nowym a używanym lokalem bez przestrzeni zewnętrznej jest duża. Na rynku deweloperskim takie mieszkania kosztują około 14 tys. zł za m², a na wtórnym 12 tys. zł za m². Różnica sięga 17 proc.
Skala tego zjawiska zależy od miasta. W Katowicach i Łodzi brak balkonu na rynku wtórnym może oznaczać różnicę zbliżoną do jednej trzeciej wartości mieszkania. W Warszawie różnica jest niewielka. Kraków idzie pod prąd, bo mieszkania bez przestrzeni zewnętrznej z drugiej ręki drożeją tam szybciej niż lokale od deweloperów.
Taras jest najdroższą wersją wyjścia na zewnątrz
Największą premię cenową na rynku wtórnym daje taras. Mieszkania z drugiej ręki z tarasem kosztują średnio blisko 16 tys. zł za m². To o 16 proc. więcej niż podobne lokale sprzedawane przez deweloperów, gdzie średnia wynosi 13,5 tys. zł za m².
Tarasy są też droższe od innych form przestrzeni zewnętrznej w mieszkaniach używanych. Na rynku wtórnym ich średnia cena za metr jest o 11 proc. wyższa niż w przypadku lokali z balkonem i o 10 proc. wyższa niż przy mieszkaniach z ogródkiem.
Na rynku deweloperskim różnica między tarasem a balkonem jest za to niewielka i wynosi 3 proc. w cenie za metr. Kupujący z rynku wtórnego są więc skłonni zapłacić znacznie większą premię za większą przestrzeń na zewnątrz.
Otodom podaje też, że premia za taras nie spada wraz z wiekiem budynku, lecz rośnie. To może mieć znaczenie dla właścicieli, którzy myślą o sprzedaży mieszkania po latach.
Kraków od balkonów, Trójmiasto od tarasów
Preferencje i struktura ofert różnią się między miastami. Kraków wyróżnia się udziałem mieszkań z balkonami. Aż 65 proc. lokali wystawionych tam na sprzedaż ma balkon, a kolejne 14 proc. ogródek. Tylko 10 proc. krakowskich ofert nie ma żadnej przestrzeni zewnętrznej – to najniższy odsetek w Polsce.
Inaczej wygląda Trójmiasto. Tam 15 proc. całej oferty stanowią mieszkania z tarasem, co daje najwyższy wynik w kraju. Paweł Jarząbek łączy to z bliskością morza i popularnością życia na zewnątrz przez znaczną część roku. Trójmiasto prowadzi też pod względem wzrostu cen w analizowanym okresie. Nowe mieszkania z balkonem podrożały tam pod względem średniej ceny całkowitej o 23 proc. rok do roku. Lokale z tarasem lub ogrodem od deweloperów zdrożały o 18 proc.
Na rynku wtórnym w Trójmieście całkowite ceny mieszkań z balkonem wzrosły o 11 proc., a z tarasem o ponad 10 proc. Lokale bez przestrzeni na zewnątrz zanotowały spadek średniej ceny całkowitej o ponad 4 proc., choć ich cena za m² minimalnie wzrosła.
Taras może podnieść czynsz najmu
Przestrzeń zewnętrzna ma mniejsze znaczenie przy najmie niż przy zakupie mieszkania. Dane Otodom pokazują jednak, że taras może przełożyć się na wyższy czynsz. Wynajem mieszkań ze standardowym balkonem lub ogrodem kosztuje średnio około 70 zł za m². Przy lokalach z tarasem stawka rośnie do 73 zł za m².
Dla inwestorów to czytelny sygnał: taras może zwiększać miesięczne przychody z najmu, a jednocześnie zyskiwać na wartości wraz z wiekiem nieruchomości. Zdaniem Otodom przestrzeń zewnętrzna jest dziś ważnym elementem ceny mieszkania. Balkon może pomagać przy późniejszej sprzedaży, ale na dojrzałym rynku wtórnym to taras może okazać się najmocniejszym argumentem właściciela.
Polecamy także:
- Jedna ciężarówka zabierze więcej ładunku. Kolej pyta, kto zapłaci za skutki
- Dzisiejsze szyfrowanie może nie wystarczyć jutro. Biznes musi spojrzeć dalej niż na audyt
- Firmy walczą o kandydatów, a później gubią ich przy biurku bez komputera
