W ciągu sześciu lat liczba mieszkań należących do funduszy inwestycyjnych może wzrosnąć ponad trzykrotnie. Rosnąca aktywność takich inwestorów zderzy się ze spadkiem podaży, bo deweloperzy dziś wstrzymują się z nowymi budowami. Rząd dmucha na zimne i już zapowiada opodatkowanie hurtowych zakupów mieszkań przez wprowadzenie od nich dodatkowej opłaty.
O takiej opłacie mówił ostatnio premier Mateusz Morawiecki.
– Prace prowadzone są przez resort rozwoju i technologii przez pana ministra Budę i one obejmują przede wszystkim właśnie ewentualne dodatkowe opłaty, w przypadku kiedy fundusz kupuje hurtem mieszkania. To de facto podnosi też cenę mieszkań dla zwykłych Polaków, dla polskich rodzin, które chcą kupić mieszkanie, więc takie rozwiązanie chcemy, żeby się wkrótce pojawiło – mówił szef rządu na konferencji prasowej (cytat podajemy za PAP).
Rynek na razie nie jest duży
Wypowiedź premiera ma swój kontekst. To informacja, że jeden z dużych funduszy inwestycyjnych wykupił hurtem 400 mieszkań przy ulicy Bokserskiej na warszawskim Mokotowie. Sprawę opisała wyborcza.pl. Z informacji portalu wynika, że chodzi o osiedle Moko Botanika, sprzedającym była firma Marvipol, a kupującym Heimstaden Bostad. To fundusz , który inwestuje w mieszkania na wynajem.
Jednak rządowe zapowiedzi to na razie dmuchanie na zimne. Bo udział tzw. inwestorów instytucjonalnych w polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych wcale nie jest jeszcze taki duży. Według badania Fundacji Rynku Najmu w 2021 r. liczba mieszkań należących do inwestorów instytucjonalnych wynosiła w Polsce 7,9 tys. lokali, a kolejne 26 tys. było w budowie. Na tle całego rynku, gdzie liczba mieszkań na sprzedaż lub wynajem w ostatnich dwóch latach przekraczał po 140 tys. lokali rocznie, to niewiele.
Jak jednak wynika z prognoz Otodom i Polityki Insight, ta liczba będzie nadal rosła. I to w szybkim tempie.
– Za 6 lat na rynku może być już nawet 90 tys. lokali należących do funduszy inwestycyjnych – szacuje Przemysław Chimczak-Bratkowski z ThinkCo i Fundacji Rynku Najmu.
Z kolei Katarzyna Kuniewicz z obido i Otodom ocenia, że realizacja jedynie obecnie znanych planów funduszy spowoduje czterokrotny wzrost rynku najmu instytucjonalnego w Polsce.
Skalę inwestycji pokazują dwie przykładowe transakcje z 2021 roku. Fundusz NREP kupił wówczas ponad tysiąc, a Heimstaden Bostad – 2,5 tys. mieszkań w Warszawie. Pierwsza transakcja opiewała na 450 mln zł, a wartość tej drugiej to 1,4 mld zł.
Deweloperzy nie budują mieszkań
Jeśli prognozy ekspertów się sprawdzą, to na polskim rynku mieszkaniowym będziemy mieli problem. Bo z jednej strony rosnąca aktywność inwestorów instytucjonalnych oznacza większy popyt na mieszkania. A z drugiej, wszystko na to wskazuje, spadnie podaż mieszkań.
Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika bowiem, że może czekać nas duży spadek podaży mieszkań od deweloperów. Inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem (bo tak ich klasyfikuje GUS) uzyskali w sierpniu 2022 roku niewiele ponad 14 tys. pozwoleń. To mniej o 14,5 proc. rok do roku, przy niewielkim wzroście w porównaniu z lipcem (o 0,9 proc.).
– Od początku stycznia do końca sierpnia 2022 r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 214,8 tys. mieszkań, tj. o 5,7 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2021 roku. Pozwolenia na budowę największej liczby mieszkań otrzymali deweloperzy (146,3 tys., wzrost o 2,4 proc. rok do roku) oraz inwestorzy indywidualni (65,4 tys., spadek o 20,7 proc.) – wylicza jednocześnie GUS.
Deweloperzy dziś wstrzymują nowe budowy, bo widzą załamanie rynku kredytów hipotecznych. Popyt na nie drastycznie spadł, ze względu na mniejszą liczbę osób ze zdolnością kredytową po podniesieniu przez Radę Polityki Pieniężnej stóp procentowych. Hossę przeżywa tymczasem rynek najmu, o czym pisaliśmy tutaj.
Firmy deweloperskie mogą kalkulować w ten sposób, że nie będzie komu kupować już wybudowanych mieszkań, więc wprowadzanie na rynek nowych obniżyłoby cenę metra kwadratowego.
Ale wstrzymywanie nowych budów teraz to brak nowych mieszkań za półtora roku-dwa lata. Czyli mniej więcej wtedy, gdy rola funduszy już zauważalnie się zwiększy.
Jeśli ze spadkiem podaży zderzy się zwiększona aktywność inwestorów instytucjonalnych, to ceny mieszkań znów mogą zacząć rosnąć. Analitycy PKO Banku Polskiego przewidują po zahamowaniu wzrostu cen nieruchomości te mają ponownie zacząć rosnąć w roku 2025.
Więcej o rynku nieruchomości piszemy tutaj:
- Popyt na nieruchomości spada, na rynku kredytów zapaść. A mieszkania i tak drożeją
- Sprzedaż mieszkań w Polsce spada. Deweloperzy ograniczają inwestycje
- Co dziesiąte mieszkanie w Polsce stoi puste. Także w dużych miastach, gdzie o wynajem coraz trudniej
- Poziom ceny mieszkań w Warszawie daleko od bańki cenowej. Ale i tak skończyła się era flippera
