Zakup własnego mieszkania od dewelopera coraz częściej oznacza wieloletni wysiłek finansowy. Choć wynagrodzenia w Polsce rosną, w największych miastach tempo wzrostu cen nieruchomości skutecznie niweluje ten efekt. Z najnowszej analizy danych płacowych i cenowych wynika, że w części metropolii na nowe „M” trzeba pracować nawet ćwierć wieku.
Sześć lat pracy, zakładając nierealny scenariusz
Gdyby przeznaczyć 100 proc. średniego wynagrodzenia brutto na zakup 55‑metrowego mieszkania w stanie deweloperskim, różnice między miastami byłyby bardzo wyraźne. Najdroższa oczywiście jest Warszawa, gdzie na taki lokal potrzeba równowartości 77 średnich pensji. Oznacza to ponad sześć lat pracy wyłącznie na zakup mieszkania.
Niewiele lepiej wygląda sytuacja we Wrocławiu, gdzie potrzeba 76 wypłat, oraz w Krakowie – 70. W Gdańsku jest to 67 pensji, w Poznaniu 63, a w Łodzi i Katowicach odpowiednio 59 i 58. Różnica między Warszawą a Katowicami sięga więc aż 19 pełnych wynagrodzeń, co przełożyłoby się na około 1,5 roku krótszej pracy.
Realny horyzont: dwie dekady i więcej
Ten model jest jednak czysto teoretyczny. W praktyce gospodarstwa domowe są w stanie przeznaczyć na zakup mieszkania jedynie część dochodów. Przy założeniu, że na ten cel odkładane jest 25 proc. średniego wynagrodzenia, czas potrzebny na zakup około 50‑metrowego mieszkania w standardzie deweloperskim drastycznie się wydłuża.
W Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu mówimy już o około 26 latach systematycznego odkładania. W Łodzi, Katowicach i Poznaniu horyzont ten skraca się do około 20 lat, co i tak oznacza obciążenie finansowe na znaczną część życia zawodowego.
Rynek wtórny nie zawsze tańszy
Powszechne przekonanie, że mieszkania z drugiej ręki są wyraźnie bardziej dostępne, nie zawsze znajduje potwierdzenie w danych. Warszawa jest tu wyjątkiem – zakup mieszkania na rynku wtórnym wymaga dziś takiego samego wysiłku finansowego jak nabycie lokalu od dewelopera.
W innych miastach różnice są już widoczne. W Krakowie na zakup mieszkania z drugiej ręki wystarczy 67 pełnych pensji, w Poznaniu 55, a w Łodzi 48. Najbardziej wyróżniają się Katowice, gdzie na mieszkanie z rynku wtórnego potrzeba jedynie 39 średnich wynagrodzeń, czyli nieco ponad trzy lata pracy przy założeniu odkładania całej pensji.
Warszawska pułapka cenowa
Jak podkreśla Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom, sytuacja stolicy jest bezprecedensowa. Średnia cena 55‑metrowego mieszkania deweloperskiego w Warszawie sięga już 999 tys. zł.
– Zjawiskiem wartym odnotowania, choć smutnym, jest rynkowa pułapka cenowa w Warszawie, gdzie zakup mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórny wymagają dokładnie takiego samego nakładu pracy – mówi Kuniewicz. – To praktycznie milion za standardowe mieszkanie dwupokojowe i jest to kwota, która stawia stolicę w gronie najdroższych europejskich rynków. Szczególnie wysoka jest relacja ceny do dochodów mieszkańców.
Średnia pensja to nie to samo co rzeczywistość
Analiza opiera się na średnich wynagrodzeniach, co samo w sobie jest istotnym ograniczeniem. Średnia bywa bowiem zawyżana przez wąską grupę najlepiej zarabiających. W Warszawie jest ona wyższa od mediany aż o 31 proc., a w Sopocie różnica sięga 34 proc. Watomiast w Krakowie dodatkowym czynnikiem jest silna reprezentacja branży IT, która sztucznie podnosi statystyki płacowe.
W praktyce oznacza to, że dla wielu osób realna dostępność mieszkań jest jeszcze niższa, niż sugerują dane oparte na średniej krajowej.
Otodom przeanalizował też dane NBP dotyczące cen transakcyjnych oraz wysokości wynagrodzeń w oparciu o raporty GUS. Nominalnie pensje w Polsce są wyższe. Jednak w największych metropoliach pod względem zakupu mieszkania odbywa się „gonienie króliczka”.
– Za średnią miesięczną wypłatę w Warszawie kupimy obecnie tyle samo metrów kwadratowych od dewelopera, co podczas kryzysu w 2008 roku. To oznacza stagnację siły nabywczej warszawiaków. Średnia pensja wzrosła tu do 12 817 zł brutto, ale ceny mieszkań przebiły pułap 17 600 zł. Wynik? Za jedno średnie wynagrodzenie kupujemy dziś 0,62-0,66 m², w zależności od kwartału. Czyli przez 17 lat dynamicznego rozwoju gospodarczego, realna dostępność wyrażona w metrażu dla mieszkańca Warszawy praktycznie się nie zmieniła. Wzrost płac został w całości skonsumowany przez wzrost cen nieruchomości – komentuje Katarzyna Kuniewicz.
Gdzie relacja cen do płac jest najzdrowsza?
Porównanie miast według liczby metrów kwadratowych możliwych do kupienia za jedną średnią pensję pokazuje wyraźne różnice. Najlepiej wypadają Katowice, gdzie za jedną wypłatę można nabyć 0,82 metra kwadratowego nowego mieszkania. W Łodzi wskaźnik ten wynosi 0,74 m², w Poznaniu 0,75 m².
W Krakowie jest to 0,68 m², we Wrocławiu 0,66 m², w Gdańsku 0,64 m², a w Warszawie jedna pensja pozwala kupić od dewelopera jedynie 0,60 m². To właśnie te proporcje najlepiej pokazują realną dostępność mieszkań.
Zdaniem Katarzyny Kuniewicz rynek mieszkaniowy w Polsce coraz mocniej się polaryzuje. Warszawa oferuje najwyższe nominalne płace, ale jednocześnie najniższą realną siłę nabywczą. Kraków i Wrocław szybko zbliżają się do tego poziomu. Z kolei Łódź i Katowice są miastami, w których relacja zarobków do cen mieszkań jest najbardziej zrównoważona.
– Obecnie więc wybór lokalizacji przestał być wyłącznie decyzją o metrażu, stając się wyborem stylu życia i świadomego zaakceptowania poziomu obciążeń finansowych na kolejne dekady – mówi ekspertka Otodom.
Polecamy także:
- Zeroemisyjna inwestycja mieszkaniowa w Śremie. Będzie niezależna energetycznie
- PKB przyspiesza. Grudniowe dane pokazują siłę przemysłu i budownictwa
- Indie korygują kurs w energetyce odnawialnej. Rynek zweryfikował ambitne plany
