Rynek gruntów pod galerie handlowe przenosi się do mniejszych miast

Po okresie dużych wahań związanych z pandemią oraz rynkowej korekcie w latach 2023-2024, w 2025 roku rynek gruntów inwestycyjnych wszedł w fazę stabilizacji. Deweloperzy mieszkaniowi napotykali trudności w pozyskiwaniu działek w dobrych lokalizacjach. Natomiast coraz większą rolę zaczęły odgrywać inwestycje w centra przetwarzania danych i magazyny energii.

Rynek przeszedł istotne zmiany. Zakończył się czas masowego kupowania gruntów budowlanych, a zainteresowanie dużymi galeriami handlowymi wyraźnie spadło. Lokalizacja przy autostradzie przestała być już kluczowym kryterium. W branżach związanych z energetyką i cyfryzacją najważniejszym zasobem stała się moc przyłączeniowa. Wszystko wskazuje na to, że w 2026 roku dostęp do infrastruktury energetycznej będzie głównym czynnikiem wpływającym na wycenę gruntów.

Ceny gruntów nadal rosną

Według danych za 2025 rok polska gospodarka odnotowała wzrost PKB na poziomie ok. 3,4 proc. (zgodnie z prognozami EY i Komisji Europejskiej). Jak komentuje Mariusz Urbański, analityk i wieloletni ekspert rynku nieruchomości z firmy INWI Development, spadająca inflacja dała pewien oddech. Jednak wysoki koszt pieniądza w pierwszej połowie roku nadal limitował aktywność spekulacyjną. Inwestorzy, zamiast agresywnego skupowania banków ziemi, przyjęli strategie „wait-and-see” lub koncentrowali się na aktywach typu „core” w największych ośrodkach miejskich.

– Zeszły rok w tzw. mieszkaniówce upłynął pod znakiem dalszej polaryzacji. Zgodnie z danymi GUS-u, liczba rozpoczętych budów w pierwszych trzech kwartałach 2025 roku spadła o ok. 8,5 proc. rok do roku. To było bezpośrednim skutkiem ostrożności deweloperów oraz ograniczonej podaży gruntów z uregulowaną sytuacją prawną – dodaje ekspert.

W opinii Mariusza Urbańskiego jednym z najważniejszych zjawisk okazał się trwały wzrost cen ofertowych gruntów pod zabudowę – nawet w warunkach osłabienia koniunktury na rynku mieszkań.

– Najnowsze raporty wskazują, że ceny gruntów inwestycyjnych pozostają odporne na cykl gospodarczy i rosną głównie z powodu niedoboru gruntów z uregulowaną sytuacją planistyczną, czyli tzw. czystych działek, a także oczekiwań związanych z zapowiadaną reformą planowania przestrzennego w Polsce – wskazuje znawca rynku.

Inwestorzy skupują działki pod mieszkania

Jak podkreślają rynkowi eksperci, nawet przy obniżonej aktywności deweloperskiej popyt na atrakcyjnie położone działki, zwłaszcza w stolicach województw, przewyższa podaż. Efekt ten jest silniejszy w takich aglomeracjach jak Warszawa, gdzie dziesiątki transakcji zakupów gruntów przez krajowych i zagranicznych inwestorów potwierdzają trend umiarkowanego wzrostu cen i dużej konkurencji o najlepsze parcele.

– Co istotne, grunty pod budownictwo wielorodzinne w Warszawie, Krakowie i Trójmieście osiągnęły w 2025 roku rekordowe wyceny. W stolicy średnie ceny transakcyjne w topowych dzielnicach nierzadko przekraczały 3000-5000 PLN za PUM (Powierzchnię Użytkową Mieszkalną), a udział kosztu gruntu w cenie końcowej mieszkania w największych aglomeracjach zbliżył się do granicy 20-25 proc. – informuje Mariusz Urbański.

Ten segment był jednym z najaktywniejszych na rynku, mimo wyhamowania dynamiki sprzedaży samych mieszkań. Inwestorzy wskazują na niską podaż dobrze przygotowanych działek, tj. tzw. czystych gruntów z planami miejscowymi.

– To podtrzymuje presję cenową na poziomie ofertowym i transakcyjnym. Deweloperzy coraz częściej decydowali się na rewitalizację terenów poprzemysłowych, mimo wyższych kosztów remediacji gruntu, gdyż działki „greenfield” w granicach miast stały się towarem deficytowym – tłumaczy ekspert z INWI Development.

Pustostany logistyczne z nowymi właścicielami

Warto również podkreślić, że po latach boomu rynek gruntów logistycznych w 2025 roku wszedł w fazę dojrzałości. Według raportów agencji AXI IMMO oraz JLL podaż nowej powierzchni magazynowej wyhamowała. Rynek skupił się na absorpcji istniejących zasobów (pustostany na poziomie ok. 8,2 proc.). Ceny gruntów logistycznych ustabilizowały się, a w mniej kluczowych lokalizacjach odnotowano nawet lekkie korekty. Jednakże tzw. „Wielka Szóstka” (Warszawa, Śląsk, Polska Centralna, Wrocław, Poznań, Trójmiasto) utrzymała wysokie wyceny.

– W 2025 roku kluczowym trendem roku był nearshoring. To przenoszenie produkcji bliżej rynków zbytu. Zwiększyło to popyt na grunty pod obiekty typu BTO, tj. Build-to-Own, dla firm produkcyjnych, zwłaszcza na zachodzie i południu Polski. To potwierdzają kolejne doniesienia o nowych inwestycjach – wyjaśnia Urbański.

Popyt na grunty handlowe przeniósł się do mniejszych miast

W ubiegłym roku praktycznie nie odnotowano natomiast transakcji dostaw gruntu pod wielkopowierzchniowe galerie handlowe w dużych miastach. Rynek gruntów handlowych przeniósł się do miast powiatowych i mniejszych miejscowości, głównie poniżej 20 tys. mieszkańców.

– Deweloperzy masowo poszukiwali działek o powierzchni 1-2 ha pod parki handlowe, tj. tzw. convenience centers. Działki te muszą charakteryzować się doskonałą widocznością i bezpośrednim zjazdem z dróg krajowych lub wojewódzkich. Ceny w tym segmencie pozostały stabilne, ale konkurencja o najlepsze narożniki w mniejszych miastach była w 2025 roku zacięta – zaznacza Mariusz Urbański.

W Polsce wyrosną centra danych

Właśnie te dwa sektory dyktowały nowe warunki gry. Polska ugruntowała w ubiegłym roku swoją pozycję jako hub centrów przetwarzania danych w Europie Środkowo-Wschodniej. Popyt na nowe inwestycje napędzany jest dynamicznym rozwojem sztucznej inteligencji (AI) oraz usług chmurowych. Kluczowym kryterium nie była tu cena za metr kwadratowy, ale dostępność mocy przyłączeniowej (rzędu kilkudziesięciu MW) oraz światłowodów.

– Warszawa i jej okolice pozostały absolutnym liderem, skupiając ok. 80 proc. rynku, choć inwestorzy zaczęli spoglądać w stronę Poznania i Katowic, ze względu na trudności z dostępem do prądu na Mazowszu. Raporty PMR wskazują, że moc centrów danych w Polsce ma szansę podwoić się do 2030 roku. To w 2025 roku napędzało spekulacyjny skup gruntów z zabezpieczonymi warunkami przyłączenia – wskazuje znawca rynku z INWI Development.

Prawdziwy rozkwit przeżywał w 2025 roku rynek gruntów pod magazyny energii wielkoskalowej, stymulowany potrzebą stabilizacji sieci OZE.

– W przeciwieństwie do farm fotowoltaicznych, magazyny energii nie wymagają hektarów ziemi. Często wystarczy 0,5-2 ha. Jednak oczekują oni bezpośredniego sąsiedztwa Głównych Punktów Zasilania. Działki położone w promieniu 500 metrów od GPZ zyskały status premium. Inwestorzy, tacy jak Enea czy prywatne fundusze, aktywnie poszukiwali gruntów klasy IV-VI, oferując właścicielom atrakcyjne stawki dzierżawy, często wyższe niż pod fotowoltaikę, pod warunkiem możliwości uzyskania warunków przyłączeniowych – twierdzi Mariusz Urbański.

Rok 2025 na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce można podsumować słowem „selekcja”. Skończył się czas kupowania wszystkiego, co ma status „budowlany”. W mieszkaniówce widać było dalszy wzrost cen gruntów w miastach wojewódzkich. Z kolei w logistyce nastąpiła stabilizacja stawek. W energetyce i cyfryzacji głównie liczyła się moc przyłączeniowa, która stała się nową walutą. Obecnie należy spodziewać się, że to właśnie dostęp do infrastruktury energetycznej będzie głównym driverem wartości gruntów. Dla właścicieli ziemskich oznacza to konieczność nie tylko „odrolnienia” ziemi, ale przede wszystkim – zadbania o jej uzbrojenie w media o odpowiednich parametrach.

Przeczytaj także:

Przetasowania na rynku gruntów. Inwestorzy nie skupują już wszystkiego, co ma status „budowlany”