Ceny mieszkań nadal rosną, ale już nie tak szybko jak kiedyś. Tymczasem mieszkania w lokalizacjach podmiejskich cenowo przestają się różnić się od tych w centrum aglomeracji.
Ceny mieszkań w dużych miastach wciąż są znacząco wyższe niż w otaczających je gminach. Są jednak aglomeracje, w których dysproporcje te coraz bardziej się zmniejszają. Tak wynika z najnowszego raportu „Krajobraz lokalnych rynków nieruchomości” przygotowanego przez portal Nieruchomosci-online.pl.
Ceny na przedmieściach prawie jak w centrum
Autorzy raportu wzięli pod lupę średnie ceny ofertowe mieszkań i domów z rynku wtórnego w 18 aglomeracjach miejskich. Analiza objęła ponad 200 miast i gmin z całej Polski: zarówno więc same największe miasta, jak i otaczające je miejscowości.
Z najnowszej edycji raportu wynika, że choć mieszkania w głównych miastach cały czas są o wiele droższe, coraz trudniej znaleźć lokal w znacząco niższej cenie w lokalizacjach podmiejskich.
Stałym trendem jest za to, że mieszkania w miastach drożeją. W listopadzie ceny na rynku wtórnym podniosły się o 11 proc. względem roku poprzedniego. Dysproporcje między miastami są duże – w Warszawie kupimy mieszkanie dosłownie dwa razy drożej za metr kwadratowy niż w najtańszej Zielonej Górze. Aktualne stawki za metr kwadratowy we wszystkich miastach w wojewódzkich w Polsce opisywaliśmy w tym tekście.
Ale już choć wciąż robi się coraz drożej, w ostatnich miesiącach dynamika wzrostu cen na rynku wtórnym w największych miastach znacznie osłabła. To oczywiście konsekwencja niesprzyjających okoliczności gospodarczych: wysokiej inflacji, wysokich stóp procentowych i niższej zdolności kredytowej Polaków.
Zmniejsza się za to dystans cenowy pomiędzy stolicami województw a sypialniami tych miast – ceny mieszkań w gminach ościennych rosną mocniej.
Polecamy też: Kupujący mieszkania będą dyktować warunki. Ale jedynie w mniejszych miastach
– Różnice cenowe między miastami wojewódzkimi a gminami ościennymi wciąż są znaczące, ale widoczne jest już zmniejszanie się tych dysproporcji. Jeszcze kilka miesięcy temu różnice cenowe potrafiły w niektórych regionach sięgać nawet 60-80 proc. Obecnie nie widać aż tak dużego rozdźwięku i różnica maksymalnie wynosi około 50 proc. – komentuje Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.
Jak mówi, w przypadku Wrocławia czy Krakowa cena ofertowa mieszkań z drugiej ręki jest obecnie średnio o 30-40 proc. wyższa niż w niektórych gminach podmiejskich.
– Jednak jest to już wyjątek od reguły. Coraz częściej, co obserwujemy w innych aglomeracjach, różnica wynosi średnio 10-30 proc. – dodaje.
Najdrożej pod Warszawą
Aglomeracją, w której dysproporcje w segmencie mieszkaniówki są największe, jest oczywiście Warszawa, jako stolica kraju i województwa, i jej okolice.
Różnice w średniej cenie pomiędzy Warszawą a lokalizacjami podmiejskimi wynoszą aktualnie 30-50 proc. Jednak analiza 17 miejscowości ościennych pokazała, że większość z nich w ciągu ostatniego roku zmniejszyła nieco cenowy dystans do Warszawy (średnia stawka za mkw. sięga tu 13,8 tys. zł).
Oto kilka przykładów:
- Łomianki (9,3 tys. zł/mkw.) – 33 proc. różnicy w cenie w listopadzie 2022 (42 proc. w listopadzie 2021);
- Grodzisk Mazowiecki (8,2 tys. zł/mkw.) – 40 proc. różnicy w cenie w listopadzie 2022 (45 proc. w listopadzie 2021);
- Piaseczno (9,6 tys. zł/mkw.) – 30 proc. różnicy w cenie w listopadzie 2022 (35 proc. w listopadzie 2021);
- Grójec (7,3 tys. zł/mkw.) – 47 proc. różnicy w listopadzie 2022 (51 proc. w listopadzie 2021);
- Nowy Dwór Mazowiecki (7,6 tys. zł/mkw.) – 45 proc. różnicy w cenie w listopadzie 2022 (52 proc. w listopadzie 2021);
- Legionowo (8,7 tys. zł/mkw.) – 37 proc. różnicy w cenie w listopadzie 2022 (42 proc. w listopadzie 2021).
Przykłady zmniejszenia się różnicy cenowej między stolicą województwa a jej przedmieściami znajdziemy też w aglomeracji poznańskiej czy szczecińskiej. Tam różnice sięgają 10-30 proc. W aglomeracji rzeszowskiej czy łódzkiej dysproporcja jest jeszcze mniejsza i wynosi 5-20 proc.
Dom w gminie droższy niż w dużym mieście
Inaczej sytuacja wygląda w segmencie domów z rynku wtórnego.
– W tym przypadku warto zauważyć, że w niektórych aglomeracjach to w gminach ościennych średnie ceny są wyższe niż w dużym mieście. Według danych z listopada 2022 r. taka sytuacja jest najbardziej widoczna w aglomeracjach białostockiej, lubelskiej i olsztyńskiej, których okolice są atrakcyjnym wypoczynkowo miejscem do życia. W przypadku Warszawy, Trójmiasta czy Krakowa kupno domu poza miastem jest często wymuszonym przez ceny wyborem, generującym więcej wyrzeczeń i ograniczeń niż korzyści – komentuje Alicja Palińska.
W zdecydowanej większości aglomeracji średnie ceny domów są więc wyższe w centralnym mieście. Przy tym aktualny rozdźwięk cenowy pomiędzy miastem a gminami jest różny w zależności od regionu.
Dla przykładu, w aglomeracji warszawskiej jest od 20 do 60 proc. różnicy w cenie między miastem a gminami. Zmniejsza się ona istotnie w aglomeracji krakowskiej, w której wynosi jedynie 10-40 proc. W aglomeracji toruńskiej, wrocławskiej, łódzkiej czy trójmiejskiej różnice w cenach oscylują wokół 30-40 proc.
O ile w przypadku mieszkań różnice w cenie między miastami a gminami coraz częściej powoli się zmniejszają, o tyle w przypadku domów zauważa się to rzadziej. Niemniej jednak są regiony, w których dysproporcje w cenie domów w ramach aglomeracji również się zmniejszyły. Kiedy porównujemy listopad 2022 do listopada 2021, widoczne jest to w takich aglomeracjach jak krakowska, łódzka czy katowicka.
Oprac. Emilia Derewienko
Więcej o rynku mieszkaniowym piszemy tutaj:
- Tak rosną ceny mieszkań w miastach. Średnia za metr w Warszawie przekracza już 14 tys. zł
- Deweloperzy nie mają się za dobrze. Dwucyfrowy spadek liczby sprzedanych mieszkań
- Kupujący mieszkania będą dyktować warunki. Ale jedynie w mniejszych miastach
- Ceny mieszkań zaczęły spadać. Ale za to kredyt jest najdroższy od dekad
