Aż 61,6 proc. osób wynajmujących w Polsce mieszkania po cenach rynkowych żyje w lokalach uznawanych przez Eurostat za przeludnione – wynika z analizy Mzuri. Gorszy wynik w Unii Europejskiej ma tylko Rumunia. Polska mocno odstaje też od średniej unijnej, która wynosi 23,8 proc. Sytuacja stopniowo się poprawia, bo jeszcze kilkanaście lat temu problem zbyt małego mieszkania dotyczył ponad 7 na 10 polskich najemców.
Skala zjawiska wymaga jednak ważnego wyjaśnienia. Eurostat nie mierzy przeludnienia według liczby metrów kwadratowych, lecz przede wszystkim według liczby pokoi przypadających na domowników. Według unijnych kryteriów jedna dorosła osoba powinna mieć do dyspozycji salon oraz oddzielną sypialnię.
Nawet kawalerka dla jednej osoby jest „przeludniona”
Eurostat zakłada, że poza pokojem wspólnym każda dorosła osoba lub para powinna mieć własną sypialnię. Dzieci mogą przez pewien czas dzielić pokój, zależnie od wieku i płci, ale po osiągnięciu pełnoletności powinny mieć już osobną przestrzeń.
Takie kryterium mocno podnosi poprzeczkę dla polskiego rynku. Singiel wynajmujący kawalerkę nie spełnia europejskiego standardu, choć lokal może mieć wystarczający metraż dla jednej osoby.
Podobnie rodzina z dwójką dzieci może potrzebować mieszkania trzy- lub czteropokojowego, aby nie zostać zakwalifikowana jako żyjąca w warunkach przeludnienia.
To istotne również dlatego, że mieszkania jednopokojowe są trwałym elementem polskiego zasobu. Według danych GUS przytoczonych przez Mzuri w 2011 r. stanowiły około 12 proc. wszystkich zamieszkanych lokali.
Polska niemal na końcu europejskiej tabeli
Pod względem odsetka najemców mieszkających w za małych lokalach Polska zajmuje drugie miejsce w Unii Europejskiej. W 2025 r. wynik wyniósł 61,6 proc. Gorzej było tylko w Rumunii, gdzie odsetek sięgnął 68,9 proc.
Nieco lepiej wypadają inne kraje Europy Środkowo-Wschodniej: Łotwa (55,1 proc.), Słowacja (53,9 proc.), Chorwacja (51,6 proc.) i Bułgaria (51,5 proc.).
Różnica wobec zachodniej części Europy jest znacznie większa. W Niemczech problem dotyczy 18,3 proc. najemców, we Francji 18,6 proc., a w Holandii zaledwie 8,3 proc.
Średnia dla Unii Europejskiej wynosi 23,8 proc. Oznacza to, że udział najemców mieszkających w przeludnionych lokalach jest w Polsce ponad dwa i pół raza wyższy.
Mieszkań jest mało, ale ich standard rośnie
Polska odstaje również pod względem liczby pokoi przypadających na mieszkańca. Według danych Eurostatu na jedną osobę przypada u nas średnio 1,2 pokoju, podczas gdy średnia unijna wynosi 1,7.
Z drugiej strony poprawia się przeciętna powierzchnia mieszkaniowa. W 2025 r. na jednego mieszkańca Polski przypadało prawie 33 m² powierzchni użytkowej. Dekadę wcześniej było to 27 m², a w 2005 r. – 23,2 m². W ciągu dwudziestu lat przeciętna powierzchnia przypadająca na osobę zwiększyła się więc o niemal 10 m². Ta zmiana nie nastąpiła nagle. Warunki mieszkaniowe poprawiały się stopniowo wraz z budową nowych lokali i rozwojem istniejącego zasobu.
Te same dane można przeczytać również od drugiej strony. Skoro 61,6 proc. najemców żyje według Eurostatu w lokalach zbyt małych, to ponad 38 proc. spełnia przyjęte kryteria.
W przypadku singla lub pary może to oznaczać mieszkanie z salonem i oddzielną sypialnią. Małżeństwo z dzieckiem potrzebowałoby co najmniej trzech pokoi: salonu, sypialni rodziców i pokoju dziecka. Takie warunki są jednak w Polsce nadal znacznie mniej powszechne niż w wielu krajach zachodniej Europy.
Rynek najmu urósł głównie dzięki prywatnym właścicielom
Mzuri szacuje, że w Polsce może działać około 1,5 mln mieszkań i domów wynajmowanych po cenach rynkowych. Dokładna liczba nie jest znana, dlatego szacunki opierają się m.in. na danych Ministerstwa Finansów o podatnikach uzyskujących przychody z najmu lub dzierżawy.
Dla porównania we Francji rynek może obejmować około 6 mln takich nieruchomości, w Wielkiej Brytanii około 5 mln, a w Niemczech nawet około 20 mln.
Polski rynek najmu zaczął rozwijać się na większą skalę dopiero w latach 90. Dużą rolę odegrali w tym prywatni inwestorzy.
W latach 90. oraz na początku XXI wieku właściciele mogli korzystać m.in. z ulg podatkowych związanych z zakupem lub budową nieruchomości na wynajem. Według szacunków przytaczanych przez Polski Związek Firm Deweloperskich tylko w latach 1997-2001 miało dzięki temu powstać około 100 tys. mieszkań na wynajem.
Najemców przybyło, przeludnienie spadło
Rozwój rynku nie pogorszył przy tym przeciętnych warunków lokalowych. W 2007 r. odsetek najemców płacących stawki rynkowe i mieszkających w przeludnionych lokalach wynosił 73,8 proc.
W kolejnych latach ten wskaźnik często przekraczał 70 proc., a w 2012 r. sięgnął 75,2 proc. Natomiast w 2025 r. spadł do 61,6 proc.
Jednocześnie udział ludności mieszkającej w lokalach wynajmowanych po cenach rynkowych się zwiększył. W 2007 r. wynosił 2,6 proc., a w 2025 r. już 5 proc. Rynek więc urósł, a udział osób mieszkających według kryteriów Eurostatu w zbyt małych lokalach zmalał.
Milion mieszkań oznaczałby setki miliardów złotych
Autorzy analizy oceniają, że przez ostatnie kilkanaście lat oferta mieszkań na wynajem mogła wzrosnąć co najmniej dwu- lub trzykrotnie.
Gdyby państwo chciało zastąpić prywatnych właścicieli i samodzielnie stworzyć milion mieszkań na wynajem, koszt takiego programu przy obecnych cenach mógłby, według Mzuri, sięgnąć około 500 mld zł. Kwota obejmowałaby wyłącznie grunty i budowę, bez kosztów późniejszego zarządzania zasobem.
Polecamy również:
- Mniej dłużników nie znaczy mniej problemów. Rolnictwo nadal walczy z zaległościami
- Co dziesiąty pracujący Polak nie bada się wcale. Pieniądze są jedną z barier
- Pieniądze z wielkich inwestycji mogą zostać w regionach, ale potrzeba innego podejścia
- Dla osób z niepełnosprawnościami zostaje dom rodzinny albo DPS. Mieszkania wspomagane są towarem deficytowym
