Inwestorzy nie będą mogli swobodnie kupować nieruchomości, właściciele ustalać dowolnie czynszów. Miasta i państwa próbują administracyjnie zatrzymać wzrost cen w branży mieszkaniowej.
Coraz droższe mieszkania to nie tylko polski problem. Z danych Eurostatu wynika, że co prawda lokale w Polsce wyraźnie drożeją, to jednak mieścimy się pod tym względem gdzieś w połowie zestawienia krajów Unii Europejskiej. Porównując dzisiejsze stawki z poziomem cen z 2015 r. mieszkania u nas są obecnie droższe o około 45 proc. To dużo, ale mniej, niż np. na Węgrzech, gdzie cena w tym okresie się podwoiła i u najbliższych sąsiadów: Niemiec (wzrost o 51,1 proc. od 2015 r.), w Czechach (53,5 proc. wzrostu), na Słowacji (50,6 proc.), czy na Litwie (58,9 proc.).
Rosnące ceny nieruchomości stały się jednak również u nas problemem społecznym na tyle istotnym, że rząd już próbuje przeciwdziałać temu zjawisku. Póki co w pakiecie składającym się na Polski Ład przyjęto program dopłat do wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym (prezydent właśnie podpisał odpowiednią ustawę). Ma to zwiększyć dostęp do finansowania zakupu mieszkań osobom, które nie mają zdolności kredytowej. Ale nie rozwiąże problemu niskiej dostępności lokali, bo ta zależy m.in. od podaży i popytu inwestycyjnego.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii rozważa więc też inny rodzaj interwencji: opodatkowanie pustostanów i tzw. flippingu (czyli skupowania mieszkań i odsprzedawania ich z zyskiem w krótkim czasie). Ma to zniechęcić do traktowania nieruchomości mieszkaniowych jak lokaty kapitału i zdjąć nieco popytu inwestycyjnego z rynku.
Podatku katastralnego ma nie być, ale… „Ministerstwo dostrzega problem pustostanów”
Jednak nie tylko w Polsce są pomysły, by administracyjnie zatrzymać wzrost cen mieszkań. Plany interwencji mają jeden wspólny punkt: celem tych działań jest utrudnienie inwestorom, w tym instytucjonalnym, nieograniczonego skupowania nieruchomości.
Holandia: kupujesz dom, to w nim mieszkaj
Poszczególne plany różnią się w szczegółach oraz tym, kto je zamierza wdrażać. Na przykład w Holandii za regulowanie rynku zabierają się miasta, a nie rząd centralny. Już co najmniej dwa – Amsterdam i Rotterdam – wprowadzają zasadę, zgodnie z którą inwestor nie będzie mógł kupić mieszkania lub domu z przeznaczeniem na wynajem, jeśli wartość nieruchomości jest poniżej określonego progu. W Amsterdamie to 512 tys. euro, w Rotterdamie 355 tys. euro.
Podobne plany mają Haga i Utrecht. Choć w ich przypadku decyzja o wielkości limitu jeszcze nie zapadła.
Zasada jest ta sama: jeśli kupujesz mieszkanie warte mniej, niż próg, to musisz w nim mieszkać. W Amsterdamie – minimum przez cztery lata od zakupu. Ewentualnie możesz je wynająć, ale komuś z bliskiej rodziny.
Wprowadzenie limitów dla inwestorów ma ułatwić kupowanie mieszkań osobom, które szukają lokum na własne potrzeby.
Portal Dutchnews.nl przytacza dane urzędu ewidencji gruntów Kadaster z poprzedniego miesiąca, według których prywatni inwestorzy są właścicielami prawie 18 proc. mieszkań w dużych miastach.
Holandia jest na szóstym miejscu w UE pod względem tempa wzrostu cen. Według Eurostatu w II kwartale były one o niemal 60 proc. wyższe, niż w 2015 r.
Hiszpania: nałożyć kaganiec na czynsze
Inną drogą idzie Hiszpania. Tam wzrost cen zakupu nie jest tak palącym problemem, jak w innych europejskich krajach, w stosunku do 2015 r. metr podrożał o 31,5 proc. Ale też specyfika hiszpańskiego rynku nieruchomości jest inna. Po kryzysie finansowym z 2008 r. radykalnie zmieniła się jego struktura. Wcześniej budownictwo było kołem zamachowym hiszpańskiej gospodarki, napędzanym przez kredyt bankowy. Po krachu banki zaostrzyły politykę kredytową i popyt przeniósł się z zakupów mieszkań na własność, na rynek najmu.
Jednocześnie do gry weszły duże fundusze inwestycyjne, które zaczęły skupować puste mieszkania z przeznaczeniem pod wynajem, a także odkupywać od miast lokale socjalne. Dla miejskich budżetów to był zastrzyk gotówki, dla inwestorów powiększanie portfolio i budowanie pozycji rynkowej. Financial Times przywołuje przykład transakcji, jaką w 2013 r. przeprowadziła firma Blackstone z władzami Madrytu. Za 129 mln euro fundusz kupił od miasta 1860 mieszkań.
Dziś Blackstone ma w portfelu około 30 tys. mieszkań w Hiszpanii i jest największym prywatnym inwestorem na tym rynku.
Wzrost popytu na najem spowodował skok stawek czynszu. Według firmy doradczej EY średni czynsz zwiększył się w ciągu ostatnich pięciu lat o ponad 40 proc., i to pomimo pandemii.
Dlatego hiszpański rząd szykuje ustawę, która miałaby wprowadzić limity na stawki w określonych miejscach. Cel: ochrona najemców przed silnymi kapitałowo funduszami-właścicielami mieszkań.
„Wielkie fundusze inwestycyjne dostrzegły niszę do spekulacji w branży mieszkaniowej. Teraz zaczynamy to ograniczać i mówimy dużym właścicielom, że mogą dalej prowadzić biznes, ale nie za wszelką cenę. Nie za cenę eksmisji lub tego, że ludzie muszą płacić ponad 30 procent swoich dochodów wynajmującemu” – mówiła w rozmowie z FT Ione Belarra, szefowa resortu spraw społecznych i liderka partii Podemos, wchodzącej w skład koalicji rządowej.
Niemcy: wywłaszczyć fundusze
W interwencyjnych planach najdalej poszedł Berlin. Mieszkańcy stolicy Niemiec już we wrześniu w referendum uznali, że należy wywłaszczyć dużych prywatnych inwestorów z rynku, wypłacając im odszkodowania za przejęte przez miasto mieszkania.
Dotyczyłoby to tych inwestorów, którzy dziś posiadają więcej niż 3 tys. mieszkań. Odszkodowanie ma być powyżej stawek rynkowych. Portal DW.com ocenia, że w pierwszej kolejności uderzyłoby to w Deutsche Wohnen – notowanego na giełdzie we Frankfurcie potentata w obrocie nieruchomościami, który w swoim portfolio ma 155 tys. mieszkań. Z czego w samym Berlinie około 116 tysięcy.
Rynkowa wartość Deutsche Wohnen to obecnie ponad 18 mld euro.
Niemniej jednak nawet wynik referendum (prawie 56 proc. berlińczyków było za wywłaszczeniem) nie jest jeszcze obowiązującym prawem. Do tego bardzo daleka droga. Najpierw odpowiednią uchwałę musiałby przyjąć berliński senat. Potem zapewne i tak zostałaby ona zaskarżona i sprawa trafiłaby przez niemiecki sąd. Największe wątpliwości budzi kwestia odszkodowań.
Tak zdrożeje kredyt hipoteczny. Podwyżki stóp procentowych NBP zrobią swoje
