Jeśli ktoś pożyczył we wrześniu w banku 350 tys. zł na zakup mieszkania, to po dwóch podwyżkach stóp procentowych jego rata wzrośnie o jakieś 220 zł miesięcznie.
To wynik naszej symulacji skutków ostatnich decyzji Rady Polityki Pieniężnej. RPP pierwszy raz podniosła stopy w październiku o 40 pkt bazowych, kompletnie przy tym zaskakując rynek. Drugiej podwyżki – już o 75 punktów – Rada dokonała w listopadzie.
Powód to obawy o utrwalenie wysokiej inflacji. Choć na razie RPP nie widzi oznak występowania niebezpiecznej dla gospodarki spirali cenowo-płacowej, to jednak tempo wzrostu cen jest tak duże (w październiku wzrosły one aż o 6,8 proc.), że Rada boi się, że w końcu to zjawisko wystąpi. Stąd wyprzedzające zaostrzenie polityki pieniężnej.
Raty w górę
Decyzja RPP ma przede wszystkim studzić popyt w gospodarce. Jak? Choćby przez wzrost kosztów spłaty zaciąganych kredytów. My policzyliśmy, jak po podwyżkach stóp procentowych zmienią się raty wybranych kredytów hipotecznych.
Nasze założenia są takie: klient zaciągnął kredyt we wrześniu, czyli jeszcze przed pierwszą podwyżką. W każdym przypadku na 25 lat, czyli zgodnie z ostatnią wersją rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Oprocentowanie takiego kredytu w momencie startu wynosiło tyle, ile podaje NBP jako średnie dla nowo zaciąganych umów tego typu. We wrześniu było to 3 proc. Podwyżka stóp NBP przekłada się jeden do jednego na zmianę trzymiesięcznego Wiboru. To on jest bazą do ustalania wielkości odsetek dla większości kredytów w Polsce.
Efekt naszych wyliczeń przedstawia ten wykres:
W naszej symulacji zakładamy, że po podwyżce stóp decyzja banku o wzroście oprocentowania następuje od razu. W praktyce tak nie jest. Ten okres zależy od umowy, ale najczęściej banki rewidują wielkość oprocentowania co kwartał. W praktyce więc do pierwszej podwyżki raty dojdzie zapewne w styczniu.
Expander: spadnie zdolność kredytowa
Decyzja Rady to nie tylko wyższe raty, ale też mniejsza dostępność nowych kredytów. Zwraca na to uwagę Jarosław Sadowski, analityk firmy Expander, pośredniczącej w sprzedawaniu takich produktów.
„Osoba, która na początku października mogła liczyć maksymalnie na 400 tys. zł, po dwóch podwyżkach stóp dostanie kredyt na nie więcej niż 349,8 tys. zł. To w połączeniu z wyższymi cenami mieszkań sprawi, że osoby planujące zakup mieszkania będą musiały albo kupić mniejszy lokal albo taki w zdecydowanie gorszej lokalizacji” – napisał w komentarzu do decyzji RPP.
Według niego skoro w ciągu ostatniego roku ceny mieszkań wzrosły o ok. 13 proc., to przy uwzględnieniu wzrostu oprocentowania kredytu dostępna powierzchnia lokalu spadnie o 12,5 proc.
„Jeśli więc ktoś przed rokiem mógł sobie pozwolić na mieszkanie o powierzchni 50 m2, to obecnie będzie to już tylko 38,7 m2. To jednak przy założeniu, że nie zdecyduje się na gorszą lokalizację lokalu i że w międzyczasie nie dostał podwyżki wynagrodzenia” – zwraca uwagę Jarosław Sadowski.
Wysoki popyt na kredyt
Prezes NBP Adam Glapiński, komentując decyzję RPP, mówił, że zapewne schłodzi ona rozgrzany rynek mieszkaniowy.
Rzeczywiście, od kilku kwartałów ceny mieszkań w największych miastach szły w górę. Co prawda większość tych inwestycji to było lokowanie kapitału przenoszonego z banków i innych form, gdzie zysk zależy od stóp procentowych, ale część popytu była też nakręcana kredytem bankowym.
Według ostatnich danych NBP we wrześniu, czyli na krótko przed początkiem zaostrzania polityki pieniężnej, padł rekord miesięcznej sprzedaży. Banki udzieliły kredytów hipotecznych o wartości ponad 8 mld zł.
Zarówno podwyżka stóp procentowych, jak i zaostrzenie kryteriów stosowanych przez banki (m.in. wymuszony rekomendacją S nowy sposób liczenia zdolności kredytowej – w każdym przypadku jest ona liczona tak, jakby kredyt miał trwać maksymalnie 25 lat) powinny spowodować wyhamowanie popytu na kredyt. Takiego obrotu spraw spodziewają się same banki.
Czytaj też:
- RPP podniosła stopy procentowe o 75 pb. Kredyty będą droższe
- Ceny mieszkań rosły rekordowo w III kwartale. Najbardziej podrożały duże mieszkania
- NBP: Banki zakładają wzrost popytu na kredyty w IV kwartale. Wyjątek to kredyty mieszkaniowe
- Nowe mieszkania w Warszawie są coraz droższe, a jest ich coraz mniej. Nic nie zapowiada spadku cen
- Hossa na rynku kredytów mieszkaniowych. Przez drożejące mieszkania
