Polski kapitał odegrał w 2025 roku ważną rolę na rynku nieruchomości komercyjnych. Choć łączny wolumen transakcji inwestycyjnych spadł rok do roku o 13 proc. i wyniósł ok. 4,5 mld euro, struktura rynku wyraźnie się zmieniła. Jak wynika z podsumowania międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, to właśnie lokalni inwestorzy byli jednymi z najbardziej aktywnych uczestników rynku.
Według danych Cushman & Wakefield polski kapitał odpowiadał w minionym roku za ok. 20 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego, co oznacza wzrost o ponad 11 proc. w porównaniu z 2024 rokiem. Jeszcze wyraźniej było to widać w sektorze biurowym, gdzie krajowi inwestorzy zrealizowali około 30 proc. wszystkich transakcji. Zdaniem ekspertów to sygnał rosnącej dojrzałości rynku i coraz większej pewności decyzyjnej lokalnych podmiotów.
– Z punktu widzenia rynku kapitałowego jednym z kluczowych zjawisk 2025 roku był bezprecedensowy udział polskiego kapitału. To nie tylko liczby, ale realny dowód na profesjonalizację lokalnych inwestorów. Dziś dysponują oni odpowiednią wiedzą, relacjami i gotowością do podejmowania decyzji w warunkach niepewności, które dla wielu graczy międzynarodowych wciąż są barierą. To nowa jakość, która w dłuższej perspektywie może fundamentalnie zmienić strukturę polskiego rynku inwestycyjnego – mówi Marcin Kocerba, partner w dziale Capital Markets w Cushman & Wakefield.
Biurowce, magazyny i handel – różne motywacje inwestorów
Największy udział w wolumenie inwestycyjnym w 2025 roku miał sektor biurowy, w którym zainwestowano ponad 1,74 mld euro. Aktywność koncentrowała się przede wszystkim w Warszawie, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach charakteryzujących się niską nową podażą i rosnącymi czynszami. Jednocześnie widoczny był wzrost zainteresowania biurami poza ścisłym centrum stolicy.
Drugim co do wielkości segmentem był rynek magazynowy, z wolumenem transakcji na poziomie 1,33 mld euro. To sektor, który nadal korzysta z długoterminowych trendów, takich jak rozwój e‑commerce, nearshoring czy cyfryzacja łańcuchów dostaw. Inwestorzy zwracali uwagę przede wszystkim na jakość aktywów i stabilność najemców. Największą transakcją na całym rynku był zakup dwóch obiektów EKO‑OKNA przez fundusz Realty Income w formule sale&leaseback.
Rynek handlowy zamknął rok wynikiem bliskim 900 mln euro. Dominowały inwestycje w parki handlowe, postrzegane jako format oferujący stabilne przepływy pieniężne i wysoką płynność. Jednocześnie pojawiły się sygnały powrotu zainteresowania większymi, dobrze funkcjonującymi centrami handlowymi.
Mniejszy wolumen inweestycji, ale rosnące zaufanie
Spadek całkowitego wolumenu inwestycyjnego w 2025 roku był w dużej mierze efektem braku transakcji obejmujących bardzo duże i dominujące obiekty handlowe. Nie oznacza to osłabienia fundamentów rynku. Wręcz przeciwnie – widać stopniową odbudowę zaufania wśród inwestorów zagranicznych.
– Inwestorzy z Zachodu, m.in. z Francji, Wielkiej Brytanii czy USA coraz częściej wracają do analizowania aktywów w Polsce. W sektorze magazynowym i biurowym widać silny popyt na jakościowe aktywa z dobrym track recordem, a wyceny zaczynają być akceptowane po obu stronach transakcji. Jeśli trend ten się utrzyma, to 2026 rok może być momentem przełomowym, zwłaszcza jeśli wrócą fundusze core’owe – mówi Marcin Kocerba.
Polska i region CEE coraz ważniejsze
Europa Środkowo‑Wschodnia, z Polską jako największym i najbardziej płynnym rynkiem w regionie, zyskuje na znaczeniu w strategiach globalnych inwestorów instytucjonalnych. Region przyciąga dzięki relatywnie wysokim stopom zwrotu, odporności gospodarczej i solidnym fundamentom makroekonomicznym. W wielu przypadkach CEE znajduje się dziś w ścisłej czołówce geograficznych priorytetów funduszy.
Równolegle kapitał regionalny, głównie z Polski i Czech, jest najbardziej aktywny. Jego przewagą jest elastyczność oraz szybkość podejmowania decyzji, szczególnie cenna w warunkach podwyższonej niepewności rynkowej.
Prognozy na 2026 rok
Eksperci Cushman & Wakefield spodziewają się w 2026 roku dalszej selektywności inwestorów, utrzymania silnej roli kapitału lokalnego oraz stopniowego powrotu funduszy zachodnich, zwłaszcza realizujących strategie core i core+. Istotnym czynnikiem będą wysokie stopy procentowe w strefie euro, które z jednej strony ograniczają rentowność, a z drugiej skłaniają do poszukiwania stabilnych rynków. Coraz większe znaczenie będą miały również kryteria ESG, zarówno w procesach finansowania, jak i w due diligence po stronie kupujących.
– Pomimo niższego wolumenu, rynek wysyła bardzo wyraźne sygnały stabilizacji: większa elastyczność po stronie właścicieli, poprawiająca się dostępność finansowania, zróżnicowane strategie inwestorów – od core+ po oportunistyczne – i rosnące znaczenie zrównoważonych aktywów. To wszystko wskazuje, że fundamenty pod odbicie w 2026 roku są już położone – dodaje Kocerba.
Polecamy także:
- Ekonomiści prognozują mocny 2026 rok. Polska w europejskiej czołówce wzrostu
- OECD ostrzega: Europa starzeje się szybciej, niż przewidywały prognozy
- RPP wstrzymuje się z ruchem. Stopy procentowe bez zmian, decyzja odkłada się na marzec
