Najem krótkoterminowy w Polsce wchodzi w nowy etap. Planowane wdrożenie unijnego rozporządzenia dotyczącego tej formy działalności ma uporządkować rynek. Ten przez lata rozwijał się bez jednolitych rejestrów, jasnych zasad i skutecznej kontroli. Nowe przepisy mają nałożyć dodatkowe obowiązki na właścicieli mieszkań wynajmowanych m.in. za pośrednictwem Airbnb i Bookingu, a jednocześnie dać samorządom realne narzędzia wpływu na skalę i sposób prowadzenia najmu.
Na razie nie jest przesądzone, jak daleko pójdą zmiany w polskim prawie. Regulacje unijne wyznaczają minimalne ramy, ale to krajowy ustawodawca zdecyduje o szczegółach – takich jak obowiązek rejestracji, limity dni wynajmu, wymogi techniczne czy rola wspólnot mieszkaniowych. Od tych decyzji zależy, czy rynek czekają kosmetyczne korekty, czy istotne przetasowania.
Skala zjawiska i koncentracja w dużych miastach
Skala zjawiska jest znacząca, choć trudna do oceny na podstawie oficjalnych, gminnych rejestrów. Z danych Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego za 2024 rok wynika, że w Polsce w tym modelu oferowano około 65 tys. mieszkań. Na samej platformie Airbnb ofert mieszkań było niemal 60 tys., a na Bookingu ponad 35 tys., przy czym około 85 proc. ofert z Bookingu pokrywało się z ofertami na Airbnb. Rynek jest więc silnie skoncentrowany na kilku platformach i dotyczy głównie lokali mieszkalnych.
Najem krótkoterminowy ma przy tym wyraźnie lokalny charakter. Najwięcej ofert znajduje się w Warszawie (ponad 10 tys.), Krakowie (ok. 8 tys.), Gdańsku (ponad 6,5 tys.) oraz Wrocławiu (niecałe 3,5 tys.). To właśnie w centralnych i turystycznych dzielnicach tych miast skutki ewentualnych regulacji mogą być najbardziej odczuwalne. I to zarówno dla właścicieli mieszkań, jak i dla lokalnych rynków najmu.
Właściciele przed wyborem
Planowane obowiązki, takie jak rejestracja lokali, dodatkowe wymogi techniczne czy ograniczenia liczby dni wynajmu, mogą zmienić kalkulację opłacalności. Część właścicieli stanie przed prostym wyborem: dostosować mieszkanie do nowych zasad albo zmienić sposób jego wykorzystania.
– Jeżeli pojawią się obowiązkowe rejestry, dodatkowe wymogi techniczne, ograniczenia dni wynajmu czy konieczność uzyskiwania zgód wspólnot mieszkaniowych, część właścicieli stanie przed prostym wyborem: dostosować lokal do nowych zasad albo zmienić sposób jego wykorzystania. Wiele z tych mieszkań już dziś jest w pełni przygotowanych do najmu długoterminowego, który po wejściu przepisów może okazać się znacznie mniej wymagający pod względem formalnym. W takich warunkach naturalnym kierunkiem będzie przejście właśnie do tego segmentu rynku – komentuje Anton Bubiel, ekspert rynku nieruchomości w SonarHome.pl.
Trzy możliwe scenariusze
Eksperci wskazują, że potencjalny odpływ mieszkań z najmu krótkoterminowego nie musi oznaczać rewolucji na całym rynku. W scenariuszu łagodnym, zakładającym przejście około 10 proc. lokali do innych segmentów, na rynek trafiłoby około 6 tys. mieszkań. Taki impuls miałby ograniczony, lokalny wpływ na czynsze i ceny.
W wariancie pośrednim, obejmującym około 25 proc. lokali, czyli mniej więcej 15 tys. mieszkań, skutki byłyby już wyraźniejsze. W centrach dużych miast mogłoby to doprowadzić do realnych obniżek stawek najmu długoterminowego oraz dalszej korekty cen mieszkań inwestycyjnych. Chodzi tu zwłaszcza o kawalerki i lokale dwupokojowe, które już w ostatnich dwóch latach doświadczały korekt cenowych.
– Natomiast silny impuls podażowy, zwłaszcza dla najmu długoterminowego w dużych miastach, oznaczałoby ziszczenie się najbardziej radykalnego scenariusza, w którym połowa mieszkań z najmu krótkoterminowego trafia na inne rynki. Taka sytuacja mogłaby wywołać spadki stawek w wybranych lokalizacjach, ale nawet wtedy trudno mówić o załamaniu rynku. Efekt byłby zauważalny, lecz wciąż lokalny i segmentowy, a nie ogólnopolski – mówi Anton Bubiel.
Wszystko wskazuje na to, że nadchodzące zmiany, jeśli chodzi o najem krótkoterminowy, nie przyniosą jednej, uniwersalnej odpowiedzi dla całego rynku nieruchomości. Ich realny wpływ będzie zależał od ostatecznego kształtu przepisów oraz lokalnych uwarunkowań popytu i podaży. Dla właścicieli mieszkań oznacza to konieczność chłodnej kalkulacji opłacalności. Muszą uwzględnić nie tylko potencjalne przychody, ale też koszty regulacyjne i ryzyko ograniczeń.
Polecamy także:
- Mieszkania kontra zarobki. Gdzie w Polsce realnie stać na własne „M”?
- Jak Polacy zarządzają budżetem? Większość używa tradycyjnych metod
- Od butelki do surowca. Logistyka obiegu zamkniętego testuje system kaucyjny
