Większa dostępność kredytów, stabilizujące się ceny mieszkań i powrót kupujących na rynek – tak wyglądał finisz 2025 i początek 2026 roku. Z analiz Rankomat.pl i Rentier.io oraz Cushman&Wakefield wynika, że spadek stóp procentowych i poprawa zdolności kredytowej wyraźnie ożywiły popyt. Jednocześnie podaż mieszkań jest wysoka, a dynamika cen w wielu miastach wyhamowała.
Kredyt znów w zasięgu ręki
Obniżki stóp procentowych w 2025 roku istotnie poprawiły dostępność finansowania. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła główną stopę referencyjną do 4,0 proc., a inflacja w grudniu spadła do 2,4 proc. Przy wzroście średniego wynagrodzenia o 8,6 proc. rok do roku stworzyło to warunki do odbicia na rynku kredytów hipotecznych.
Z danych BIK, przywoływanych przez Cushman&Wakefield, wynika, że w grudniu 2025 r. wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 41,3 proc. rok do roku, a średnia kwota wnioskowanego kredytu sięgnęła niemal 488 tys. zł.
Równolegle rośnie zdolność kredytowa. Z analizy Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że para z dochodem 12 tys. zł netto może dziś liczyć na kredyt w wysokości nawet 929 tys. zł, czyli o 169 tys. zł więcej niż przed rokiem. W lutym, w porównaniu z grudniem 2025 r., przeciętna zdolność kredytowa wzrosła o kolejne 2 proc. To pokazuje, że podwyższony od 2026 r. CIT dla banków nie przełożył się na ograniczenie akcji kredytowej.
Rata poniżej 40 proc. dochodu – bariera pękła
Jeszcze od II kwartału 2022 r. para zarabiająca medianę wynagrodzeń nie była w stanie kupić 50-metrowego mieszkania w dużym mieście bez przekroczenia progu 40 proc. dochodu przeznaczanego na ratę. To poziom, przy którym banki często odmawiały finansowania.
Dziś sytuacja wygląda inaczej. Według danych NBP o transakcyjnych cenach mieszkań z IV kw. 2025 r., udział raty w dochodzie takiej pary spadł do 38 proc. Oznacza to, że młodzi kupujący z przeciętnymi zarobkami znów mają szansę na zakup mieszkania o standardowym metrażu w dużym mieście.
Do ideału wciąż jednak daleko. Bezpieczny poziom to maksymalnie 30 proc. dochodu. Aby go osiągnąć, potrzebne byłyby dalsze spadki oprocentowania – do około 4,4 proc. – przy jednoczesnym braku wzrostu cen mieszkań.
Ceny: stabilizacja z lokalnymi odchyleniami
Dane Rentier.io pokazują, że w styczniu 2026 r. w 8 z 17 analizowanych miast ceny mieszkań były niższe niż rok wcześniej. Spadki wahały się od -0,2 proc. w Białymstoku do -5,4 proc. w Sosnowcu. Wśród miast ze spadkami znalazły się także Wrocław (-1,7 proc.) i Warszawa (-0,5 proc.).
Pozostałe 9 miast odnotowało wzrosty – od +0,7 proc. w Krakowie do +11,4 proc. w Gdańsku. Średnia zmiana rok do roku wyniosła około +1,6 proc., co potwierdza, że rynek wszedł w fazę stabilizacji, choć z wyraźnym zróżnicowaniem między lokalizacjami.
– Styczeń 2026 na rynku sprzedaży przyniósł więcej nowych ogłoszeń w porównaniu do końcówki roku (+9,9 proc. w skali miesiąca), ale też lekki spadek aktywnych ofert (-2,1 proc. miesiąc do miesiąca). Już teraz można prognozować, że 2026 będzie rokiem stabilizacji z lokalnymi odchyleniami. Na razie mieszkania na sprzedaż nadal mają się bardzo różnie pod względem cen. W krótszej perspektywie, czyli z miesiąca na miesiąc, po stronie wzrostów wyróżnia się Szczecin (+6,7 proc.) i Bydgoszcz (+6,2 proc.). Po stronie spadków są najtańsze miasta w zestawieniu, czyli Sosnowiec (-17,7 proc.) oraz Częstochowa (-11,6 proc.). W ujęciu rok do roku średnia zmian cen jest niewielka, ok. +1,6 proc. w skali roku, ale podobnie do porównania miesiąc do miesiąca rozrzut jest szeroki – mówi Anton Bubiel, prezes Rentier.io.
Również Cushman&Wakefield wskazuje, że choć ceny ofertowe nadal rosną, dynamika wzrostu wyraźnie osłabła. W części miast rynek wtórny notuje korekty cenowe.
Deweloperzy z wysoką podażą
Na rynku pierwotnym w grudniu 2025 r. oferta mieszkań deweloperskich osiągnęła 62,1 tys. lokali – najwyższy poziom od 2022 r. W całym 2025 r. deweloperzy oddali do użytkowania 134 149 mieszkań, o 7 proc. więcej niż rok wcześniej, a liczba wydanych pozwoleń na budowę przekroczyła 170 tys.
– W całym 2025 roku rozpoczęto budowę 129 714 mieszkań na sprzedaż lub wynajem. Choć jest to spadek o 15 proc. względem 2024 roku, liczba ta jest o 13 proc. wyższa niż w 2023 roku. Jednocześnie deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę ponad 170 tys. mieszkań. Warto podkreślić, że łączna liczba lokali, na które wydano pozwolenia w ostatnich pięciu latach, przekroczyła 950 tys., a średnia pięcioletnia utrzymuje się powyżej 190 tys. rocznie – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman&Wakefield.
– Obecnie zasoby w budowie zapowiadają podażowe rekordy w najbliższej przyszłości. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, a których ukończenie przypada na lata 2026-2027, może przynieść historycznie najwyższe wyniki oddanych lokali – mówi ekspertka Cushman&Wakefield.
Skala aktywności jest znacząca. W ciągu czterech ostatnich lat deweloperzy wybudowali w Polsce więcej mieszkań, niż wynosi cały zasób Krakowa (466 tys. lokali). Na koniec 2025 r. liczba mieszkań w Polsce przekroczyła 16,1 mln lokali.
Co dalej z rynkiem w 2026 roku?
Eksperci są zgodni, że kluczowe będą dalsze decyzje dotyczące stóp procentowych oraz tempo absorpcji wysokiej podaży mieszkań. Według prezesa Rentier.io, to koszt kredytu zdecyduje o ewentualnej zmianie kierunku na rynku sprzedaży mieszkań.
– Jeśli stopy procentowe utrzymają się na dotychczasowym poziomie, popyt raczej się wypłaszczy i ceny pozostaną stabilne. Przy kolejnych obniżkach możliwe jest szybsze „wymiecenie” ofert i punktowa presja na wzrosty w miastach z płytszą podażą. Drugim czynnikiem ryzyka są zmiany migracyjne związane z możliwym wygaszaniem wojny w Ukrainie. Potencjalny spadek popytu na najem może przełożyć się na większą skłonność części inwestorów do sprzedaży, co lokalnie zwiększałoby podaż. Trzecia zmienna to regulacja najmu krótkoterminowego. Jeśli będzie restrykcyjna, część lokali może przejść z segmentu krótkoterminowego do długoterminowego lub trafić na sprzedaż, szczególnie w centrach i lokalizacjach turystycznych – dodaje Anton Bubiel.
Rynek mieszkaniowy wchodzi więc w 2026 rok w stanie względnej równowagi. Kredyt stał się bardziej dostępny, ceny przestały rosnąć w dwucyfrowym tempie, a podaż jest wysoka. O tym, czy będzie to rok stabilizacji, czy nowej fali wzrostów, zdecyduje przede wszystkim koszt pieniądza.
Polecamy także:
- Ten sam budżet, różny metraż. Oto różnica cenowa między mieszkaniem w mieście a w aglomeracji
- Lotnictwo przyspiesza transformację. SAF ma stanowić 70% paliw lotniczych
- Gminy wydają setki milionów, a bezdomność zwierząt nie maleje
