Zakup mieszkania w granicach administracyjnych miasta może oznaczać rezygnację z nawet kilkudziesięciu metrów kwadratowych. Z analizy Otodom wynika, że w Warszawie decyzja o pozostaniu w mieście „kosztuje” dziś średnio 31 m² powierzchni. Różnice cenowe między miastem a jego aglomeracją w siedmiu największych rynkach w Polsce są na tyle wyraźne, że dla wielu kupujących wybór lokalizacji staje się przede wszystkim kalkulacją finansową.
Ile wart jest miejski adres w Warszawie
Na rynku warszawskim dysproporcje są szczególnie widoczne. W lutym 2026 roku średnia cena mieszkania oferowanego przez deweloperów w Warszawie wynosiła 18,4 tys. zł za m². Natomiast w obwarzanku trzeba było zapłacić 11,6 tys. zł za m².
W praktyce oznacza to, że za przeciętne 55-metrowe mieszkanie w stolicy trzeba zapłacić ponad 1 mln zł. Tymczasem w aglomeracji warszawskiej lokal o zbliżonym metrażu – 57 m² – kosztuje około 650 tys. zł, czyli o blisko 350 tys. zł mniej.
Dla kupującego z budżetem na poziomie miliona złotych oznacza to realny wybór: 55 m² w mieście albo nawet 88 m² w jednym z siedmiu powiatów przylegających do Warszawy. Rezygnacja z miejskiego adresu pozwala więc „dokupić” aż 31 m² dodatkowej przestrzeni.
– Ten mechanizm działa na każdym z siedmiu największych rynków w Polsce, choć z różną siłą. Gdyby różnicę w cenie całkowitej przeciętnego mieszkania między miastem a jego aglomeracją przeliczyć na przestrzeń, w samym tylko obwarzanku Trójmiasta można by dokupić dodatkowe 33 m², czyli metraż kawalerki. Oczywiście nie wszędzie te kontrasty są tak wyraźne. Najmniejsza rozpiętość pomiędzy ceną przeciętnego mieszkania oferowanego na rynku deweloperskim w mieście i poza nim występuje w Łodzi i jej okolicach. Tam, wybierając lokalizację pod miastem zamiast inwestycji w granicach administracyjnych, zyskuje się 15 m², a więc zaledwie połowę tego, co w aglomeracji Trójmiasta – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.
Trójmiasto – rosnąca przewaga aglomeracji
Szczególnie dynamiczne zmiany widać w Trójmieście. Dziś budżet wystarczający na 56-metrowe mieszkanie w Gdyni lub Gdańsku pozwala kupić aż 84 m² w aglomeracji. Jeszcze rok temu ta różnica była wyraźnie mniejsza.
W lutym 2025 roku przeciętne mieszkanie o powierzchni 56 m² w Gdyni lub Gdańsku kosztowało średnio 826 tys. zł. W tym samym czasie 50-metrowy lokal w aglomeracji wyceniano na około 567 tys. zł. Oznaczało to możliwość „zyskania” 23 m² dodatkowej przestrzeni. Dziś ta przewaga wzrosła do 33 m².
– Dodatkowe 10 m² w rok oznacza, że dystans między miastem a aglomeracją Trójmiasta przestał być symboliczny. Warto jednak zaznaczyć, że ten trend wzrostowy nie jest regułą dla wszystkich siedmiu rynków. Analiza danych pokazuje, że we Wrocławiu i w Katowicach przewaga aglomeracji (mierzona liczbą dodatkowych metrów kwadratowych możliwych do kupienia w tym samym budżecie, co przeciętne mieszkanie w mieście), choć nadal wyraźna, w ujęciu rocznym zmalała. Z kolei w Łodzi pozostała bez zmian – dodaje Katarzyna Kuniewicz.
Wrocław i Katowice – gdy aglomeracja goni miasto
We Wrocławiu różnica między miastem a aglomeracją systematycznie się zmniejsza. Jeszcze dwa lata temu ten sam budżet pozwalał kupić poza miastem aż o 31 m² więcej. W lutym 2026 roku różnica stopniała do 17 mkw. Powodem jest szybszy wzrost cen w aglomeracji. Cena za metr kwadratowy przeciętnego mieszkania deweloperskiego we Wrocławiu wzrosła rok do roku o 4 proc., podczas gdy w aglomeracji – o 14 proc. Efekt? Finansowa korzyść z wyprowadzki pod miasto staje się mniej oczywista.
W Katowicach zmiana ma bardziej symboliczny charakter. Liczba dodatkowych metrów możliwych do kupienia w aglomeracji spadła z 19 do 18 m². Obecnie za około 686 tys. zł można nabyć 54 m² w Katowicach lub 73 m² pod miastem.
Styl życia zamiast czystej kalkulacji
Choć różnice cenowe są wyraźne, wybór lokalizacji coraz rzadziej sprowadza się wyłącznie do matematyki. Miasto to inwestycja w dostępność usług, komunikację i oszczędność czasu. Aglomeracja oznacza większą przestrzeń, kontakt z naturą i często spokojniejsze tempo życia.
Jak pokazują dane „Monitora Nastrojów Klientów Nieruchomości”, 21 proc. kupujących preferuje dziś mieszkanie z rynku deweloperskiego, podczas gdy 44 proc. wskazuje rynek wtórny. Deweloperzy muszą więc odpowiadać zarówno na potrzeby tych, którzy cenią miejski adres, jak i na oczekiwania osób szukających większego metrażu w tej samej cenie.
Ostatecznie pytanie „miasto czy obwarzanek?” nie ma jednej dobrej odpowiedzi. Coraz częściej to nie tylko decyzja finansowa, lecz świadomy wybór stylu życia – i kompromisu między przestrzenią a dostępnością.
Polecamy również:
- Mężczyźni między kredytem a opieką. Rynek mieszkaniowy bez stereotypów
- Mieszkania kontra zarobki. Gdzie w Polsce realnie stać na własne „M”?
- Oszukani na „Czyste Powietrze”. Będzie pomoc dla poszkodowanych, ale są warunki
