Od 20 maja zaczyna być stosowane unijne rozporządzenie dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym, ale Polska nadal nie uchwaliła ustawy wdrażającej je do krajowego porządku prawnego. Według danych Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego w 2024 roku w Polsce działało około 65 tys. mieszkań oferowanych w tym modelu.
Właściciele lokali, platformy rezerwacyjne i samorządy wchodzą w okres niepewności regulacyjnej, w którym prawo unijne zaczyna działać szybciej niż krajowe procedury. Unijne rozporządzenie nie zakazuje najmu krótkoterminowego i nie wprowadza limitu dni wynajmu. Jego głównym celem jest uporządkowanie rynku oraz zwiększenie przejrzystości danych o tym segmencie gospodarki.
Co to oznacza dla państw członkowskich? Muszą stworzyć system numerów identyfikacyjnych oraz obowiązki raportowe dla platform takich jak Airbnb czy Booking.
Polski system nie ruszy 20 maja
Eksperci SonarHome zwracają uwagę, że sama data rozpoczęcia stosowania unijnego rozporządzenia nie oznacza automatycznego wejścia w życie polskiego systemu rejestracji. Krajowe przepisy wykonawcze są nadal procedowane. Równolegle w Sejmie znajduje się projekt Polski 2050, który przewiduje znacznie bardziej restrykcyjne rozwiązania dla właścicieli mieszkań.
– Jednak w Polsce sytuacja wokół najmu krótkoterminowego stała się wyjątkowo skomplikowana. Nie dość, że przepisy wykonawcze dotyczące tego rozporządzenia dopiero procedowane są w rządzie, to dodatkowo w Sejmie znajduje się bardzo restrykcyjny projekt Polski 2050. Dlatego na pewno nie można dziś mówić, że polski system rejestracji i ewidencji wchodzi w życie 20 maja. Był taki plan, ale projekt ustawy nie jest jeszcze ustawą i dopóki nie przejdzie pełnej ścieżki legislacyjnej, zakończonej podpisem prezydenta i publikacją w Dzienniku Ustaw, nie można mówić o nowych obowiązkach ani tym bardziej o karach – mówi Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl.
Według SonarHome najbliższe miesiące będą okresem przejściowym. Właściciele mieszkań nie powinni więc spodziewać się natychmiastowej rewolucji ani automatycznie egzekwowanych sankcji.
Najem krótkoterminowy skoncentrowany w dużych miastach
Według danych Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego w 2024 roku w Polsce funkcjonowało około 65 tys. mieszkań oferowanych w tym modelu. Na Airbnb znajdowało się niemal 60 tys. ofert mieszkań, a na Bookingu ponad 35 tys. Większość tych ofert się pokrywała.
Rynek koncentruje na kilku największych platformach i obejmuje głównie mieszkania w dużych miastach. Najwięcej ofert znajduje się w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu, szczególnie w centralnych oraz turystycznych dzielnicach.
Rządowy projekt ma uporządkować rynek
Rządowy projekt przygotowywany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki zakłada, że najem krótszy niż 30 dni zostanie formalnie włączony do systemu usług hotelarskich. Dlatego właściciele mieszkań mieliby obowiązek wpisu do ewidencji i uzyskania numeru identyfikacyjnego. Numer ten miałby być publikowany w ogłoszeniach na platformach rezerwacyjnych. Projekt przewiduje również obowiązki informacyjne, mechanizmy kontroli oraz administracyjne kary za naruszenia.
Zdaniem ekspertów rządowa propozycja nie oznacza rewolucji. Jej celem jest przede wszystkim uporządkowanie rynku, który dotąd działał częściowo w szarej strefie albo w rozproszonych lokalnych rejestrach. Najbardziej odczuwalne skutki nowych zasad mogłyby dotyczyć właścicieli mieszkań działających poza oficjalnym obiegiem gospodarczym.
Projekt Polski 2050 budzi większe kontrowersje
Większe ryzyko dla właścicieli mieszkań eksperci widzą w projekcie Polski 2050. Zakłada m.in. konieczność uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni na prowadzenie najmu krótkoterminowego. Projekt przewiduje także możliwość tworzenia lokalnych stref ograniczających najem krótkoterminowy oraz wysokie kary administracyjne. Mogłyby one sięgać nawet 50 tys. zł.
– To właśnie ten projekt stanowi największe ryzyko dla właścicieli mieszkań. Wprowadzenie wymogu zgody wspólnot lub spółdzielni mogłoby doprowadzić do istotnego zmniejszenia podaży mieszkań dostępnych na platformach rezerwacyjnych. Szczególnie mocno skutki mogłyby odczuć centra dużych miast, gdzie najem krótkoterminowy jest najbardziej rozwinięty. Na razie jednak także ten projekt pozostaje dopiero po pierwszym czytaniu sejmowym – ocenia ekspert SonarHome.
Przyjęcie takiego rozwiązania mogłoby wyraźnie ograniczyć skalę rynku w najpopularniejszych lokalizacjach turystycznych i biznesowych.
Platformy mogą działać szybciej niż państwo
W najbliższych miesiącach istotną rolę mogą odegrać platformy rezerwacyjne. Unijne rozporządzenie nakłada bowiem obowiązki gromadzenia i raportowania danych m.in. na serwisy Airbnb i Booking. To oznacza, że platformy będą musiały dostosować własne systemy niezależnie od tempa prac legislacyjnych w Polsce. Możliwe więc, że jako pierwsze zaczną wymagać od właścicieli dodatkowych danych lub oświadczeń dotyczących rejestracji.
Eksperci nie spodziewają się jednak masowego blokowania ogłoszeń bez numerów identyfikacyjnych. Byłoby to trudne do uzasadnienia, jeśli państwo nie stworzyło jeszcze działającego systemu rejestracji. Bardziej prawdopodobne są tymczasowe rozwiązania, np. dodatkowe formularze albo oświadczenia składane operatorom platform.
Właściciele powinni porządkować dokumenty
Zdaniem ekspertów SonarHome kierunek zmian jest już przesądzony. Najem krótkoterminowy będzie stopniowo coraz bardziej rejestrowany, transparentny i kontrolowany.
– Chociaż 20 maja nie przyniesie jeszcze pełnej rewolucji prawnej, kierunek zmian wydaje się już przesądzony. Rynek najmu krótkoterminowego będzie stopniowo bardziej transparentny, rejestrowany i kontrolowany. Właściciele mieszkań powinni więc przygotowywać się do nowych obowiązków, porządkować dokumentację i śledzić komunikaty platform rezerwacyjnych. Szczególnie ważne w przypadku ewentualnych sporów prawnych może okazać się zachowywanie korespondencji, udokumentowanie prób rejestracji czy komunikatów z platform – podsumowuje Anton Bubiel.
Na razie nie ma sygnałów, że legalnie działający wynajmujący mieliby nagle utracić możliwość publikowania ofert. Większe znaczenie dla przyszłości rynku może mieć dopiero wejście w życie bardziej restrykcyjnych krajowych przepisów.
Przeczytaj także:
- Koniec z opłatą po fakcie. Rząd chce zmienić zasady postępowań przed KNF
- Kanada zacieśnia współpracę obronną z Europą. Polska jest jednym z ważniejszych partnerów
- Droższe nawozy mogą uderzyć w ceny żywności. UE szykuje plan działania
