W Polsce na każde 100 osób w wieku powyżej 80 lat przypada mniej niż 10 łóżek w przystosowanych ośrodkach opieki. Do tego liczba seniorów będzie szybko rosła ze względu na starzenie się społeczeństwa. Inwestorzy to widzą – europejski rynek domów opieki przyciąga coraz więcej kapitału, choć Polska ma w tym dużo do nadrobienia.
Rynek opieki długoterminowej obejmuje placówki, które zapewniają osobom starszym stałą opiekę, wsparcie medyczne i codzienną pomoc. W Europie ten sektor coraz częściej jest analizowany nie tylko jako część systemu społecznego, ale też jako segment rynku nieruchomości i usług.
Inwestycje w Europie sięgnęły 16,1 mld euro
Po kilku latach niepewności domy opieki wracają do sfery zainteresowania inwestorów. Wpływ mają na to demografia, poprawa sytuacji operatorów oraz większa przewidywalność przychodów.
Z raportu Cushman&Wakefield „Marketbeat Nursing Home in Europe 2026” wynika, że w zeszłym roku wolumen inwestycji w europejskim sektorze opieki nad seniorami wyniósł 16,1 mld euro. Z tego niemal trzy czwarte przypadają na Wielką Brytanię, gdzie wartość transakcji sięgnęła rekordowych 11,8 mld euro. Dominował tam kapitał z USA, który stanowił blisko 90 proc. aktywności transakcyjnej.
Aktywność inwestorów rosła jednak także poza Wielką Brytanią. Po wyłączeniu tego kraju niemal się podwoiła względem 2024 roku. Cushman&Wakefield wskazuje, że duże znaczenie miało odbicie w krajach nordyckich. Jednak nawet po wyłączeniu zarówno Wielkiej Brytanii, jak i krajów nordyckich aktywność wzrosła o około 20 proc. Według autorów raportu oznacza to stopniowe ponowne otwieranie się rynku.
Operatorzy mają stabilniejszą sytuację
Rok 2025 przyniósł poprawę sytuacji operacyjnej w sektorze. W większości krajów wzrosło obłożenie domów opieki, czyli udział zajętych miejsc w całkowitej liczbie dostępnych łóżek.
Operatorzy raportowali również bardziej przewidywalne marże. To ważne dla inwestorów, ponieważ pokazuje, czy placówki są w stanie generować stabilne przepływy pieniężne.
Postępowała też konsolidacja rynku. Oznacza to, że większe grupy operatorów przejmują lub łączą mniejsze podmioty, aby działać na większą skalę. Według Cushman&Wakefield prywatni operatorzy odpowiadają dziś za około 40 proc. dostępnych miejsc w domach opieki w Europie.
– Po kilku latach niepewności sektor wraca na ścieżkę stabilizacji, zarówno operacyjnej, jak i inwestycyjnej. Widzimy poprawę fundamentów, ale też wyraźną zmianę podejścia inwestorów – dziś kluczowe znaczenie ma jakość aktywów, siła operatora oraz długoterminowa trwałość przepływów pieniężnych – mówi Karolina Furmańska, specjalistka ds. sektora mieszkaniowego w Cushman&Wakefield.
Inwestorzy patrzą na jakość i ESG
– Powrót kapitału widoczny jest także w rosnącej aktywności inwestorów międzynarodowych oraz poprawiających się warunkach finansowania. Jednocześnie rynek staje się coraz bardziej selektywny. Inwestorzy koncentrują się na aktywach spełniających wysokie standardy operacyjne i środowiskowe, a obiekty niespełniające kryteriów rentowności lub ESG są odsuwane na boczny tor. Obserwujemy powrót płynności, ale w bardziej wymagającym środowisku, ponieważ kryteria inwestycyjne są dziś znacznie bardziej rygorystyczne niż przed okresem spowolnienia – dodaje Katarzyna Lipka, dyrektor ds. doradztwa strategicznego i doradztwa w zakresie ESG w Cushman&Wakefield.
Stopy kapitalizacji prime, czyli relacja dochodu z nieruchomości do jej wartości, dla najlepszych aktywów w 2025 roku zasadniczo się ustabilizowały. Im niższa stopa, tym drożej wyceniane są najlepsze obiekty.
Na dojrzałych rynkach stopy kapitalizacji utrzymywały się w okolicach 5,00-5,10 proc. We Francji i Finlandii było to 5,00 proc., a w Niemczech 5,10 proc. W Europie Południowej, m.in. we Włoszech i Portugalii, stopy były wyższe i wynosiły około 5,75 proc.
Demografia zmienia popyt
Głównym motorem wzrostu, który napędza rynek domów opieki dla seniorów, jest starzenie się społeczeństwa. Według stanu na styczeń 2025 roku w Unii Europejskiej mieszkało 450,4 mln osób. Udział populacji w wieku 65 lat i więcej wzrósł we wszystkich krajach wspólnoty z 16,4 proc. do 21,6 proc. Jeszcze szybciej rośnie grupa osób w wieku 80 lat i więcej.
W latach 2004-2024 udział osób powyżej 80. roku życia zwiększył się z 3,8 proc. do 6,1 proc. Do 2050 roku około 15 proc. populacji Europejczyków będzie miało 80 lub więcej lat.
– Równolegle rośnie też wskaźnik obciążenia demograficznego, który porównuje liczbę osób starszych do ludności w wieku produkcyjnym. Ma on wzrosnąć z poziomu 34,4 proc. na początku 2025 roku do aż 50,4 proc. w 2050 roku. To oznacza, że na każdą osobę starszą będzie przypadać mniej niż dwóch pracujących dorosłych – tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, dyrektor ds. badań w Cushman&Wakefield.
Wskaźnik obciążenia demograficznego pokazuje, jak wiele osób starszych przypada na ludność w wieku produkcyjnym. Im wyższy wskaźnik, tym większa presja na system opieki, rodziny, budżety publiczne i rynek pracy.
Polska ma mało łóżek dla najstarszych seniorów
Na tle Europy Polska i region Europy Środkowo-Wschodniej mają wyraźny niedobór infrastruktury opieki długoterminowej. Wskaźnik wyposażenia, czyli liczba łóżek w relacji do populacji powyżej 80. roku życia, wynosi w Polsce 9,5 proc. To jeden z najniższych wyników w Europie, obok Włoch, gdzie wskaźnik wynosi 9 proc., oraz Czech z wynikiem 11,9 proc.
Według danych GUS w Polsce żyje obecnie około 1,6 mln osób w wieku 80 lat i więcej. Do 2040 roku ich liczba ma przekroczyć 3 miliony. Oznacza to rosnący popyt na profesjonalną opiekę długoterminową. Jeżeli infrastruktura nie będzie rozwijana szybciej, luka między potrzebami społecznymi a dostępnością miejsc będzie się pogłębiać.
Prywatny rynek w Polsce jest nadal mały
Polska różni się od wielu rynków zachodnich strukturą sektora. Prywatni operatorzy zarządzają u nas około 22 proc. łóżek. Dla porównania w Wielkiej Brytanii, Irlandii i Włoszech prywatni operatorzy kontrolują od 75 do 85 proc. rynku.
– Sektor w naszym kraju jest wysoce rozdrobniony, a na rynku obecnych jest tylko dwóch głównych operatorów instytucjonalnych. Najniższą dostępność infrastruktury odnotowuje się w województwach wielkopolskim i lubelskim, co wskazuje na znaczący potencjał dla nowych inwestycji – tłumaczy Karolina Furmańska.
Specyfika polskiego rynku wynika m.in. z modelu finansowania opieki oraz tradycyjnej roli rodziny w opiece nad osobami starszymi. Można jednak oczekiwać rosnącego zapotrzebowania na zinstytucjonalizowane formy opieki. Chodzi o takie rozwiązania, w których opieka jest organizowana przez wyspecjalizowane placówki, a nie wyłącznie przez rodzinę.
Rynek domów opieki w Polsce może szybko rosnąć
Cushman&Wakefield wskazuje, że w 2025 roku do Polski ponownie zaczął napływać kapitał zagraniczny z Francji, Wielkiej Brytanii i USA. Zdaniem ekspertów Polska oraz region Europy Środkowo-Wschodniej są na wcześniejszym etapie rozwoju rynku niż Europa Zachodnia. Z jednej strony oznacza to większe wyzwania systemowe, a z drugiej – większy potencjał wzrostu.
– Skala niedoboru nowoczesnej infrastruktury, przy jednoczesnym dynamicznym starzeniu się społeczeństwa, będzie w kolejnych latach prowadzić do stopniowej profesjonalizacji rynku i wzrostu znaczenia operatorów prywatnych. Widzimy już pierwsze oznaki tego procesu – rosnące zainteresowanie inwestorów, większą aktywność transakcyjną oraz stopniowe budowanie platform operatorskich. W dłuższej perspektywie Polska może stać się jednym z kluczowych rynków wzrostowych w Europie w tym segmencie – mówi Ewa Derlatka-Chilewicz.
Ale nie tylko kapitał będzie miał wpływ na rodzimy rynek domów opieki. Znaczenie będą miały też regulacje, koszty operacyjne i zdolność operatorów do utrzymania jakości opieki. A jednym z największych wyzwań będzie dostępność personelu, o czym pisaliśmy tutaj.
Domy opieki muszą ograniczać zużycie energii
Coraz większe znaczenie w sektorze ma efektywność energetyczna. Według indeksu Deepki europejski sektor domów opieki zmniejszył średnie zużycie energii o 7,48 proc. w 2023 roku.
Mimo poprawy średnie zużycie energii pierwotnej wynosi 292 kWhPE na mkw. To nadal znacznie powyżej progu 177 kWhPE na mkw., wymaganego dla najlepszych aktywów zgodnych z taksonomią UE. Taksonomia UE to system klasyfikacji, który pomaga określić, które inwestycje można uznać za środowiskowo zrównoważone. Dla inwestorów ma to znaczenie, ponieważ finansowanie nierzadko zależy od spełniania takich kryteriów.
Największe wyzwania energetyczne stoją przed rynkami we Włoszech, gdzie średnie zużycie wynosi 353 kWhPE na mkw., oraz we Francji, gdzie jest to 340 kWhPE na mkw. Najniższe średnie zużycie odnotowano w Niemczech – 225 kWhPE na mkw.
– W praktyce wzrost wagi kwestii związanych ze zrównoważonym rozwojem w decyzjach inwestycyjnych oznacza rosnące znaczenie modernizacji istniejących obiektów oraz większą selekcję aktywów już na etapie budowy portfela inwestycyjnego. Operatorzy będą jednak musieli zmierzyć się z podwyższonymi kosztami operacyjnymi oraz rosnącą presją regulacyjną, przy czym zdolność do poprawy efektywności kosztowej będzie kluczowa dla ich pozycji rynkowej. Jednocześnie silny popyt demograficzny oraz strukturalny niedobór nowoczesnej, przyszłościowej infrastruktury będą nadal stanowić fundament długoterminowej atrakcyjności sektora dla inwestorów instytucjonalnych. W Polsce, z uwagi na punkt w rozwoju rynku, w którym się znajdujemy, mamy szansę na budowę nowoczesnej, dostosowanej do wymogów ESG, bazy domów opieki dla seniorów – podsumowuje Katarzyna Lipka.
W praktyce oznacza to, że polski rynek domów opieki może rozwijać się inaczej niż część starszych rynków zachodnich. Jeżeli nowe inwestycje będą projektowane zgodnie z wymogami energetycznymi i społecznymi, sektor może częściowo uniknąć problemów kosztownych modernizacji, które dziś dotyczą starszych obiektów w Europie Zachodniej.
Polecamy również:
- Pożar w Puszczy Solskiej zniszczył las. Teraz większym zagrożeniem może być człowiek
- Kierowcy zapłacili dużo, firmy jeszcze więcej. Rachunek za paliwa jest ogromny
- Młodzi Polacy niby panują nad budżetem, ale dorosłość i tak odkładają na później
