Dlaczego mieszkania drożeją? Przecież rynek kredytów mieszkaniowych wyraźnie się skurczył, a mieszkań sprzedaje się coraz mniej. Eksperci mają na to odpowiedzi. Wybrali też największe niespodzianki na rynku mieszkaniowym mijającego roku.
Z nieba do piekła – tak można najkrócej skomentować to, co się działo na rynku kredytów mieszkaniowych w 2022 roku.
Zapaść na rynku kredytów hipotecznych
Wystarczy spojrzeć na liczbę nowych hipotek. Jeszcze rok temu wśród największych ubiegłorocznych zaskoczeń eksperci portalu GetHome.pl wymieniali rekordową liczbę tego typu kredytów.
Tymczasem 2022 rok przyniósł potężną zapaść rynku kredytów hipotecznych.
Jeszcze na początku roku w Związku Banków Polskich (ZBP) prognozowano spadek ich sprzedaży do poziomu z 2020 r., czyli z czasu pandemii. Według Biura Informacji Kredytowej (BIK) banki udzieliły wówczas „tylko” nieco ponad 218 tys. kredytów mieszkaniowych.
Według BIK z kolei wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych miała osiągnąć w 2022 roku wartość 80 mld zł. To o niespełna 10 proc. mniej niż rok wcześniej, a równocześnie więcej niż przed pandemią.
Warto pamiętać, że obie te prognozy pochodzą sprzed napaści Rosji na Ukrainę. Jak się szybko przekonaliśmy, wojna za naszą wschodnią granicą odcisnęła silne piętno na rynku mieszkaniowym. Przede wszystkim była jedną z przyczyn gwałtownego wzrostu inflacji. Efektem takiego stanu rzeczy był nadspodziewanie duży i szybki wzrost stóp procentowych. Wojenna rzeczywistość najpewniej zaskoczyła nawet tych, którzy przyszłość rynku kredytów mieszkaniowych widzieli w bardziej czarnych barwach niż ZBP i BIK.
Co już wiadomo
Pod koniec 2022 roku wiadomo już, że po dziesięciu miesiącach banki udzieliły niespełna 121 tys. kredytów mieszkaniowych. To niemal o połowę mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Nawet gdyby w listopadzie i grudniu sprzedaż kredytów była taka sama jak w październiku, to rok 2022 zamknąłby się liczbą ok. 135 tys. nowych hipotek.
To jednak nadal mało. Więcej kredytów banki udzielały nawet po wybuchu kryzysu finansowego w 2008 r. W BIK oceniają, że w całym 2022 r. wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniesie ok. 46 mld zł. Oznacza to aż 48-procentowy spadek w stosunku do zeszłego roku.
– Tak małej liczby kredytów mieszkaniowych banki nie udzieliły najprawdopodobniej od czasu wejścia Polski do Unii Europejskiej – podkreśla Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl. I przypomina, że rekordowy pod tym względem był rok 2007. Kredyt na mieszkanie wzięło wówczas przeszło 314 tys. gospodarstw domowych.
Deweloperzy nie budują
Po wybuchu wojny w Ukrainie do naszego kraju napłynęły w krótkim czasie setki tysięcy uchodźców, co spotęgowało popyt na rynku najmu. Portal GetHome.pl informował, że np. w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi oferta mieszkań skurczyła się o ponad 60 proc., zaś w Poznaniu, Warszawie i Gdańsku – o 34-40 proc.
Dodatkowy popyt w warunkach niskiej podaży nakręcał czynsze. Jednak była to nadzwyczajna sytuacja, której nikt nie mógł przewidzieć.
Natomiast za zaskoczenie można uznać potężne tąpnięcie budownictwa deweloperskiego. Tym bardziej, że w 2021 r. firmy deweloperskie z optymizmem spoglądały w przyszłość. Np. rozpoczęły w tym okresie budowę blisko 166,3 tys. mieszkań. O blisko 28 proc. więcej niż w covidowym roku 2020.
Co prawda już początek tego roku wskazywał na spadek aktywności inwestycyjnej deweloperów, będący skutkiem drożejących kredytów. Jednak raczej nikt nie spodziewał się aż tak dużego regresu. To najpewniej w dużej mierze efekt wojny w Ukrainie, a ściślej – rosnących cen paliw i energii. Spowodowało to drożyznę na rynku materiałów budowlanych.
Po pierwszym półroczu dane GUS wskazywały „tylko” 18-proc. tąpnięcie, w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej. Po dziesięciu miesiącach spadek liczby rozpoczętych mieszkań deweloperskich przekraczał już 28 proc. A wiele wskazuje na to, że w całym 2022 r. jeszcze się on pogłębi.
– Może to budzić skojarzenia z sytuacją po wybuchu kryzysu finansowego jesienią 2008 r. W 2009 r. liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto spadła o połowę. Z drugiej strony, w wielu dużych miastach tegoroczne spadki też są bardzo wysokie, np. w Krakowie i Poznaniu są nawet wyższe niż 12 lat temu – komentuje Marek Wielgo.
Wtedy skutkowało to spadkiem cen mieszkań, bo kryzys zastał wielu deweloperów z mnóstwem niesprzedanych lokali.
Dlaczego mieszkania drożeją?
Wyczekiwanego przez potencjalnych nabywców wyraźnego spadku średnich cen ofertowych nie było. Czy można to uznać za zaskoczenie?
– Tak i nie. Niektórzy analitycy już od dwóch lat wypatrywali „pęknięcia bańki cenowej”. Ponadto logika podpowiada, że skoro z powodu zapaści na rynku kredytowym gwałtownie spada popyt na mieszkania, to ich ceny przynajmniej powinny przestać rosnąć. Z drugiej strony, wśród ekspertów przeważał pogląd, że także w 2022 r. należy się liczyć z podwyżkami cen – mówi ekspert GetHome.pl.
Argumentów za podwyżkami jest co najmniej kilka.
Przede wszystkim przez większość roku mieliśmy do czynienia z galopującym wzrostem kosztów budowy. Ponadto deweloperzy nie szarżowali zbytnio z podażą, aby uniknąć zaostrzenia konkurencji cenowej. Wciąż mogli też liczyć na inwestorów kupujących mieszkania za gotówkę, np. z myślą o wynajmie, a także tych, którzy chcieli poprawić warunki mieszkaniowe. Firmy deweloperskie starały się też spełnić oczekiwania tych grup klientów, oferując im przede wszystkim mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji i o podwyższonym standardzie.
I właśnie efektem tego rodzaju zjawisk był wzrost od 7 do 14 proc. średnich nominalnych cen ofertowych mieszkań w 2022 r. Można jednak uznać, że realnie mieszkania potaniały, bo w tym okresie ich ceny rosły wolniej od inflacji. Ponadto pod koniec roku średnie ofertowe ustabilizowały się, a transakcyjne spadły, bo wiele firm deweloperskich zaczęło proponować kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy.
Ceny lokali szybko w górę
Najbardziej zaskakujące było jednak tempo, w jakim poszła w górę poprzeczka cenowa. Widać to m.in. po tym, jak dramatycznie szybko kurczyła się, w największych miastach, oferta mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. Np. w Poznaniu udział lokali w cenie nie przekraczającej tego pułapu zmniejszył się w ciągu ostatnich 12 miesięcy z 40 proc. do 4 proc.
– Liczyłem, że deweloperzy będą wprowadzali na rynek więcej mieszkań w segmencie popularnym, a więc z ceną poniżej średniej, która w największych miastach przekroczyła 10 tys. zł za m kw. Tak się jednak nie stało. W 2022 r. w ofercie firm deweloperskich wyraźnie wzrósł udział mieszkań z ceną powyżej tego pułapu – przyznaje Marek Wielgo.
Z danych bigdata.rynekpierwotny.pl wynika, że np. w Katowicach jeszcze rok temu przeszło dziewięć na 10 mieszkań na rynku pierwotnym kosztowało mniej niż 10 tys. zł za m kw. Obecnie już tylko niespełna połowa. W efekcie średnia cena m kw. poszła w górę z ok. 8,2 tys. do blisko 10,4 tys. zł.
Oprac. Emilia Derewienko
Więcej o rynku mieszkaniowym piszemy tutaj:
- Mieszkaniowy rollercoaster. Coraz mniejsza różnica cen lokali w miastach i na przedmieściach
- Tak rosną ceny mieszkań w miastach. Średnia za metr w Warszawie przekracza już 14 tys. zł
- Deweloperzy nie mają się za dobrze. Dwucyfrowy spadek liczby sprzedanych mieszkań
- Kupujący mieszkania będą dyktować warunki. Ale jedynie w mniejszych miastach
- Wynajęcie mieszkania drożeje szybciej, niż jego zakup. Będzie tylko gorzej
