Najem dotyczy milionów Polaków, a rynek nadal działa w dużej mierze na podstawie rozproszonych informacji, niepisanych zasad i ograniczonego zaufania. Dlatego działalność rozpoczął Instytut Rynku Najmu – niezależna fundacja badawcza, która ma dostarczać dane, wskaźniki i standardy dla rynku najmu mieszkań. Startuje w momencie, gdy blisko 78 proc. ekspertów rynku nieruchomości uznaje słabą ochronę właścicieli za najpoważniejszą barierę w Polsce, a ponad 83 proc. mówi o wysokich kosztach najmu i opłat uderzających w najemców.
Instytut Rynku Najmu, czyli IRN, ma zajmować się badaniami, analizami, edukacją i przygotowywaniem standardów dla wynajmujących, najemców oraz profesjonalistów z branży nieruchomości. Fundacja zapowiada m.in. cykliczne raporty o cenach, barierach i regulacjach w najmie mieszkaniowym.
Punktem wyjścia jest badanie koniunktury rynku najmu mieszkań za II kwartał 2026 r. Wynika z niego, że sytuację na rynku zupełnie inaczej oceniają eksperci i właściciele mieszkań. Poprawę dostrzega 27 proc. ekspertów, ale tylko 13 proc. właścicieli.
Właściciele i najemcy czują inne problemy, ale źródło napięcia jest podobne
Polski rynek najmu przez lata rozwijał się bez jednego, powszechnie uznawanego punktu odniesienia. Właściciele często mówią o ryzyku związanym z nierzetelnymi lokatorami i trudnością w dochodzeniu swoich praw. Najemcy częściej widzą problem w kosztach: czynszu, opłatach, kaucjach i prowizjach.
IRN chce opisywać te napięcia na podstawie danych, a nie anegdot. To szczególnie istotne, bo najem w Polsce nadal nie ma takiej pozycji jak w wielu krajach Europy Zachodniej. Tam wynajem mieszkania jest normalną alternatywą wobec własności i pomaga ludziom łatwiej zmieniać miejsce zamieszkania ze względu na pracę. W Polsce dominują mieszkania własnościowe, więc najem dopiero buduje swoją pozycję. Ten rynek potrzebuje bardziej przejrzystych zasad, bo bez nich obie strony transakcji działają z poczuciem ryzyka.
Przepisy stały się większym problemem
Jednym z najmocniejszych sygnałów z badania jest wzrost niepewności regulacyjnej. W ciągu jednego kwartału odsetek odpowiedzi dotyczących niejasnych i niestabilnych przepisów wzrósł z 23 proc. do ponad 46 proc.
– Żeby rynek najmu w Polsce mógł dojrzeć, potrzebujemy rzetelnych danych zamiast anegdot, standardów zamiast chaosu oraz regulacji napisanych ze znajomością realiów. Nasze badanie nie zostawia złudzeń: w ciągu jednego kwartału wskazania dotyczące niejasnych i niestabilnych przepisów podwoiły się – z 23 proc. do ponad 46 proc. Kiedy niemal co drugi ekspert mówi o chaosie regulacyjnym, rynek nie potrzebuje kolejnych opinii, tylko instytucji, która ma wiedzę. Dlatego powstał IRN – źródło danych, standardów i metodologii rynku najmu – mówi Arkadiusz Derkacz, współzałożyciel i główny ekonomista Instytutu Rynku Najmu.
Instytut zapowiada, że jesienią przedstawi raport dotyczący regulacji rynku najmu. Dokument ma zawierać rekomendacje oparte na danych.
Koszty najmocniej uderzają w najemców
Z badania wynika też, że sytuacja najemców może się pogarszać. Odsetek ekspertów obserwujących pogorszenie sytuacji finansowej najemców wzrósł w ciągu kwartału z 17 proc. do blisko 35 proc.
Do tego dochodzi niepewność dochodów i kosztów życia. Wskazuje ją już ponad 47 proc. badanych, podczas gdy kwartał wcześniej było to niespełna 32 proc. Wysokie opłaty początkowe, czyli przede wszystkim kaucje i prowizje, wymienia ponad 67 proc. ankietowanych.
Dla najemcy to często bariera jeszcze przed podpisaniem umowy. Nawet jeśli miesięczny czynsz jest do udźwignięcia, konieczność zapłaty kaucji, pierwszego czynszu i ewentualnej prowizji może oznaczać wydatek liczony w kilku miesięcznych pensjach.
Właściciele mieszkań też mówią o braku bezpieczeństwa
Rynek najmu po drugiej stronie odnotowuje inne obawy. Blisko 78 proc. ekspertów za najpoważniejszą barierę uznaje słabą ochronę właścicieli. Ponad 49 proc. właścicieli mierzy się natomiast z wysokimi kosztami utrzymania mieszkań.
– Interesy właściciela i najemcy nie są przeciwstawne, choć często tak się je przedstawia. Dziś niepewność odczuwają obie strony: blisko 78 proc. ekspertów wskazuje na słabą ochronę właścicieli, a ponad 83 proc. – na zbyt wysokie koszty najmu po stronie najemców. Jednocześnie, wysokie koszty utrzymania mieszkań stanowią przeszkodę dla ponad 49 proc. właścicieli. To nie konflikt, tylko wspólny deficyt bezpieczeństwa. Chcemy, aby twarde dane przekładały się na praktykę: lepsze umowy, rzetelną weryfikację, mniej ryzyka i więcej zaufania – komentuje Filip Dykas, prezes fundacji Instytut Rynku Najmu.
Ten cytat dobrze pokazuje kierunek, w którym chce iść IRN. Instytut nie opisuje rynku wyłącznie z perspektywy właścicieli albo lokatorów. Ma szukać rozwiązań, które zmniejszą ryzyko po obu stronach.
Standardy zamiast umów pisanych od zera
Flagowym projektem IRN jest kwartalne badanie koniunktury rynku najmu mieszkań. Instytut przygotował je według własnej metodologii, analogicznej do badań koniunktury Głównego Urzędu Statystycznego. Koniunktura oznacza ogólną kondycję rynku: to, czy uczestnicy widzą poprawę, pogorszenie, większy popyt, większe ryzyko albo zmianę kosztów.
Fundacja chce łączyć perspektywę ekspertów rynku nieruchomości i właścicieli mieszkań. Wyniki mają trafiać do cyklicznego informatora publikowanego na stronie instytutu.
Drugim projektem są standardy najmu. IRN zapowiada zweryfikowane wzory umów i kodeks dobrych praktyk. Takie narzędzia mogą pomóc szczególnie mniejszym właścicielom i osobom wynajmującym mieszkanie po raz pierwszy, bo ograniczają ryzyko korzystania z przypadkowych wzorów znalezionych w internecie.
Rynek potrzebuje danych, bo najem stał się sprawą społeczną
Najem mieszkań dotyczy studentów, młodych pracowników, rodzin, migrantów, osób zmieniających miasto i tych, których nie stać na zakup własnego mieszkania. Dlatego brak przejrzystych danych jest problemem nie tylko dla branży. Utrudnia też tworzenie polityki mieszkaniowej, bo decyzje publiczne wymagają wiedzy o cenach, barierach, ryzykach i zachowaniach uczestników rynku.
IRN ma pełnić funkcję think tanku, czyli ośrodka analitycznego zajmującego się badaniami i rekomendacjami. Fundatorem instytutu jest simpl.rent, technologiczna platforma bezpiecznego najmu.
Rynek najmu rośnie, ale zaufanie za nim nie nadąża. Jeśli najem ma stać się stabilną częścią polskiego mieszkalnictwa, będzie potrzebował nie tylko kolejnych mieszkań w ofercie, lecz także wspólnych zasad, lepszych umów i danych, które pozwolą odróżnić rzeczywiste problemy od rynkowych opowieści.
Polecamy także:
- Podszywają się pod znane sieci i składają duże zamówienia. Eksporterzy muszą uważać
- Reforma ETS nie obniży rachunków przemysłu. Forum Energii ma inną receptę
- Nowe ETF-y już oficjalnie na polskiej giełdzie. GPW rozszerza ofertę inwestycyjną
