W kwietniu 2025 roku na rynku mieszkaniowym wyraźnie dały się zauważyć symptomy spowolnienia. Sprzedano zaledwie 3,15 tys. mieszkań deweloperskich, co jest najniższym wynikiem od początku roku.
Jednocześnie oferta nowych lokali w siedmiu głównych miastach Polski zwiększyła się o 40 proc. w skali roku, osiągając rekordową liczbę 60,5 tys. mieszkań.
Nadpodaż i sezonowe spowolnienie
Jak podaje Otodom, dane ze sprzedaży mogą być zniekształcone przez święta i dłuższe weekendy, dlatego liczby warto traktować z ostrożnością. Eksperci wskazują, że rynek znajduje się obecnie w fazie przejściowej.
– Nie jest to jednak powód do alarmu. Rynek jest w oczekiwaniu na zmiany stymulujące popyt – mówi Marcin Krason, analityk rynku nieruchomości w Otodom.
Wzrost podaży nie był równomierny. Największy przyrost liczby ofert odnotowano w Krakowie (+91 proc.), Katowicach (+64 proc.), Warszawie i Wrocławiu (odpowiednio 45 i 42 proc.).
Ceny w miejscu, oczekiwania rosną
Ceny ofertowe nowych mieszkań są względnie stabilne. Rok do roku wzrosły w badanych miastach o 2–4 proc., a w wielu przypadkach spadły nieznacznie od historycznych maksimów. Przykładowo we Wrocławiu spadek sięgnął 3 proc., w Krakowie 2 proc., a w Łodzi 1 proc. Jedynie Trójmiasto pozostało na szczycie ze średnią ceną m² na poziomie 15,2 tys. zł.
Deweloperzy i kupujący z niecierpliwością śledzą trzy możliwe zmiany, które mogą wpłynąć na ożywienie rynku. Po pierwsze, oczekiwane jest uruchomienie programu wsparcia dla osób nabywających mieszkania z rynku wtórnego. Po drugie, decyzje Rady Polityki Pieniężnej w sprawie stóp procentowych mogą wpłynąć na zdolność kredytową kupujących.
Trzecim czynnikiem jest planowana nowelizacja przepisów dotyczących publikacji cen ofertowych, która może zwiększyć przejrzystość i porównywalność ofert. Każda z tych zmian może znacząco wpłynąć na zachowania uczestników rynku w nadchodzących miesiącach.
Rynek wtórny i najem: wyhamowanie i selektywność
Liczba ogłoszeń z rynku wtórnego pozostała w kwietniu zbliżona do marcowej, ale jej roczny wzrost (9 proc.) był najniższy od ponad roku. Wzrost podaży spowalnia, a jednocześnie spada liczba odpowiedzi na ogłoszenia. W porównaniu z marcem popyt zmniejszył się o 6 proc., co oznacza najniższą aktywność użytkowników od początku roku. W Krakowie i Warszawie spadki były najbardziej widoczne.
Ceny mieszkań na rynku wtórnym utrzymują się na stabilnym poziomie, co oznacza brak gwałtownych zmian w krótkim okresie. W ujęciu rocznym odnotowano wzrost średnio o 7 proc., jednak miesięczne zmiany cen były niewielkie lub wręcz nieistotne. Trójmiasto, Warszawa i Katowice wyróżniły się najwyższymi rocznymi podwyżkami, co może świadczyć o utrzymującym się popycie w tych lokalizacjach.
Na rynku najmu sytuacja jest jeszcze bardziej złożona. Choć średnia stawka wynajmu utrzymała się na poziomie z marca (3045 zł), podaż zauważalnie spadła. Liczba nowych ogłoszeń zmniejszyła się o 18 proc. w skali miesiąca i 17 proc. rok do roku. To może zwiększać konkurencję wśród najemców, zwłaszcza w dużych miastach.
– Jeśli trend się utrzyma, osoby szukające mieszkań na wynajem mogą mieć trudniej ze znalezieniem lokalu odpowiadającego ich potrzebom i budżetowi – mówi Milena Chełchowska, analityczka rynku mieszkaniowego w Otodom.
Przyszłość rynku w rękach polityków i konsumentów
Obecna sytuacja wskazuje na zatrzymanie wzrostów i rosnącą selektywność zarówno po stronie podaży, jak i popytu. Rynek mieszkaniowy czeka na impuls, który może pobudzić aktywność kupujących i ożywić decyzje inwestycyjne.
Na razie dominuje ostrożność. Inwestorzy ograniczają liczbę nowych projektów, a potencjalni nabywcy odwlekają decyzje zakupowe, oczekując na wyraźniejsze sygnały rynkowe.
Nastroje społeczne, decyzje banku centralnego oraz działania legislacyjne będą kluczowe w określeniu, czy rynek ruszy z miejsca w drugiej połowie roku, czy też pozostanie w fazie wyczekiwania. Utrzymujący się brak jednoznacznych bodźców może przedłużyć stagnację i pogłębić rozwarstwienie między rynkiem pierwotnym a wtórnym.
Polecamy także:
- Deweloperzy powoli budzą się ze snu zimowego. Ceny domów rosną, a popyt jest stabilny
- Nastroje na rynku nieruchomości rosną, ale kupujący wciąż się wstrzymują
- Ogródek działkowy jak złoto. Ile kosztuje zielony azyl w miejskiej dżungli?
- Pokolenie Z zmienia rynek nieruchomości. Czego oczekują młodzi kupujący?
