W ciągu ostatnich dwóch lat stawki czynszu na polskim rynku najmu wzrosły nawet o 30-40 proc., wynika z analizy Otodom. Chociaż tempo wzrostu średnich stawek wyhamowało, najemcy nadal muszą liczyć się ze znacznie wyższymi kosztami niż jeszcze w 2022 roku.
Dane zebrane przez Otodom wskazują, że w czerwcu 2024 roku najwyższe podwyżki w ujęciu rocznym odnotowano w Kielcach (o 7 proc. rok do roku) oraz w Lublinie (6 proc. rdr). Z kolei największe obniżki kosztów czynszu zaobserwowano w Łodzi (spadek o 5 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem). Mimo to, porównując obecne stawki z tymi sprzed dwóch lat, widać znaczący wzrost cen najmu w całym kraju.
W 2023 roku największe podwyżki czynszów, sięgające 29 proc. w ujęciu rocznym, dotknęły najemców w średnich miastach liczących od 50 do 100 tys. mieszkańców oraz w największych metropoliach (+27 proc. rdr). Wbrew powszechnym opiniom, napływ imigrantów z Ukrainy w 2022 roku miał stosunkowo niewielki wpływ na wzrost cen najmu, przyczyniając się do podwyżek zaledwie o kilka procent.
Dlaczego najem tak podrożał?
Dr hab. Adam Czerniak, główny ekonomista Polityki Insight, wyjaśnia przyczyny tak znaczącego wzrostu cen na rynku najmu.
– Poluzowanie polityki pieniężnej jako jeden z elementów walki ze skutkami pandemii COVID-19 zwiększyło dostępność kredytów mieszkaniowych i popyt na mieszkania. W połączeniu z ograniczoną podażą spowodowało to wzrost cen nieruchomości. Od 2021 roku w Polsce rozpoczęto zaostrzanie polityki makroostrożnościowej, aby powstrzymać inflację i zmniejszyć ryzyko związane z podwyżkami stóp procentowych. A to ograniczyło dostępność mieszkań, czyniąc zakup własnego M finansowo nieosiągalnym dla osób o dochodach nieprzekraczających średniej krajowej. W rezultacie wiele osób zmuszonych było wybrać rynek najmu – mówi Adam Czerniak cytowany w komunikacie Otodom.
Eksperci wskazują, że za gwałtowny wzrost cen odpowiadają przede wszystkim czynniki ekonomiczne, takie jak wysoka inflacja, podwyżki stóp procentowych oraz odłożony w czasie efekt wzrostu wartości nieruchomości. Badania przeprowadzone przez Politykę Insight na zlecenie Otodom pokazują, że wpływ uchodźców wojennych z Ukrainy na ceny najmu w całej Europie był mniejszy, niż powszechnie zakładano. W Polsce ich napływ, odpowiadający 1 proc. rodzimej populacji, przełożył się na wzrost cen najmu zaledwie o 0,2-0,3 proc.
– Większość wzrostu rzeczywistych cen wynajmu w Polsce i w całej Europie, w tym zwłaszcza po lutym 2022 r., można wyjaśnić oddziaływaniem czynników innych niż migracja: wzrostem inflacji, wzrostem cen nieruchomości i podwyżkami oprocentowania kredytów mieszkaniowych – dodaje Adam Czerniak
Gdzie czynsz rósł najbardziej?
Analiza rynku najmu w poszczególnych miastach Polski pokazuje zróżnicowane trendy. W największych ośrodkach akademickich, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, wzrost cen był szczególnie widoczny w okresie powrotu studentów na uczelnie po pandemii. W mniejszych miastach wojewódzkich, jak Opole czy Zielona Góra, wzrosty były mniej dynamiczne, ale również zauważalne.
Eksperci zwracają uwagę na strukturalne problemy polskiego rynku mieszkaniowego, które przyczyniają się do wzrostu cen najmu. Agata Stachowiak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom, zwraca uwagę, że polski sektor mieszkaniowy jest rozdrobniony i charakteryzuje się wysokim udziałem własności prywatnej, niskim udziałem rynku najmu i niewielką liczbą lokali komunalnych. Jej zdaniem to sprawia, że dostępność mieszkań na wynajem jest niska.
Obecnie na rynku najmu można zaobserwować względną stabilizację. W większości miast baza dostępnych ofert na wynajem się odbudowała, a poziom popytu się unormował. Tempo wzrostu średnich stawek czynszów wyraźnie wyhamowało. Jednak eksperci ostrzegają, że nie oznacza to końca wzrostów cen najmu.
– Sektor najmu i zakupu mieszkań są ze sobą ściśle powiązane. Rosnące koszty zakupu nieruchomości przy stabilnych stawkach czynszów mogą wkrótce zniechęcić inwestorów, zwłaszcza tych korzystających z kredytów hipotecznych. W rezultacie, zakupione mieszkania mogą pozostać puste, oczekując na wzrost wartości. A to w dłużej perspektywie może ograniczyć podaż mieszkań na wynajem i spowodować kolejne wzrosty stawek czynszów – zaznacza Agata Stachowiak.
oprac. mach
Polecamy także:
- Polska znów mistrzem UE w oprocentowaniu kredytów mieszkaniowych. Tak drogo nie jest nigdzie
- Polacy ruszyli na polowanie na mieszkania do wynajęcia. Sezon startuje wyjątkowo wcześnie
- Mniej oddanych mieszkań, ale więcej budów. Ekspertka widzi powody do optymizmu
- Ceny mieszkań w polskich miastach nadal rosną, ale nie wszędzie jednakowo. Różnice są duże
