Za potocznym określeniem „mikrokawalerki” kryje się lokal, który przypomina kawalerkę: ma miejsce do spania, łazienkę i aneks kuchenny. W tej kategorii można wyróżnić trzy typy nieruchomości: pełnoprawne mieszkanie, lokal użytkowy albo wydzielona część większego lokalu.
Niska cena całkowita to niewątpliwy atut mikrokawalerek, choć ich mały metraż budzi kontrowersje. Jednak to nie przesądza, z czym mamy do czynienia w ogłoszeniu. Dla kupującego różnica może być zasadnicza. Inaczej kupuje się lokal mieszkalny z osobną księgą wieczystą, inaczej lokal użytkowy urządzony jak mieszkanie, a jeszcze inaczej udział w większym mieszkaniu podzielonym na kilka małych jednostek. W ogłoszeniu wszystkie te warianty mogą wyglądać podobnie, ale w dokumentach są czymś innym.
Jedna nazwa, trzy różne produkty
Pierwsza kategoria mikrokawalerki to małe mieszkania, które powstały legalnie. Wybudowano je przed 2018 rokiem i wyodrębniono jako lokale mieszkalne. Od 1 stycznia 2018 roku zmieniła się definicja mieszkania. Minimalna powierzchnia, aby lokal mógł być mieszkaniem, musi wynosić 25 m². Zatem w starszych kamienicach i budynkach mieszkalnych można znaleźć pełnoprawne mieszkania o powierzchni 18, 14 czy nawet 11 m². Obecne przepisy nie sprawiają, że taki lokal automatycznie staje się nielegalny, jeśli wcześniej został prawidłowo zbudowany i wyodrębniony.
Inną grupą są lokale użytkowe, które urządzono tak, żeby przypominały mieszkania. Ich popularność wzrosła po 2018 roku. To był sposób oferowania bardzo małych nieruchomości, których nie dało się stworzyć jako nowych mieszkań, bo nie spełniały wymaganego minimum. Takie lokale pojawiały się m.in. w aparthotelach. Można było w nich mieszkać albo je wynajmować, ale formalnie nie były mieszkaniami.
Trzeci sposób, w jaki mogą powstać mikrokawalerki, jest znany niektórym flipperom. Chodzi o fizyczny podział większego mieszkania. Właściciel 100-metrowego lokalu może wydzielić w nim kilka pomieszczeń z własnymi aneksami i łazienkami. Z punktu widzenia księgi wieczystej nadal jest to jednak jedno mieszkanie, a nie kilka samodzielnych kawalerek.
Cena za metr to za mało, by przekonać kupca
Dlatego przy sprzedaży lub kupnie mikrokawalerki najpierw trzeba ustalić, co faktycznie jest przedmiotem transakcji. Sama nazwa z ogłoszenia – mieszkanie, studio, apartament albo mikrokawalerka – nie zmienia statusu prawnego. Znaczenie ma to, czy lokal:
- jest mieszkalny czy użytkowy,
- czy stanowi odrębną nieruchomość,
- czy jest samodzielny
- i jaka powierzchnia figuruje w dokumentach.
Przy lokalach wydzielonych z większego mieszkania dochodzi jeszcze legalność przebudowy. Przepisy obejmują m.in. dostęp do światła dziennego, wentylację, warunki sanitarne i przepływ powietrza. W niektórych przypadkach trzeba też sprawdzić, czy doszło do zmiany sposobu użytkowania. Postawienie ścian i urządzenie kilku małych lokali nie tworzy automatycznie legalnych, niezależnych mieszkań.
– Status prawny jest jednym z najważniejszych elementów wpływających na wartość takiej nieruchomości. Jeżeli posiadam pełnoprawne mieszkanie o powierzchni kilkunastu metrów z osobną księgą wieczystą, to sprzedaję konkretnie wyodrębnioną nieruchomość i kupujący wie, co nabywa. W przypadku lokalu użytkowego sytuacja jest już inna – formalnie sprzedaje się lokal użytkowy, co wpływa m.in. na sposób jego wykorzystania i możliwości finansowania – mówi Anton Bubiel, ekspert SonarHome.pl.
Dlaczego to takie ważne z perspektywy sprzedających? Część kupców, którzy chcą nabyć mikrokawalerkę na kredyt, może go nie dostać albo otrzymać finansowanie na innych warunkach. To oznacza węższą grupę potencjalnych nabywców.
Mały lokal nie zawsze daje wysoką cenę
Mikrokawalerki często osiągają wysoką cenę za metr kwadratowy, ale to nie znaczy, że każdy kilkunastometrowy lokal będzie drogi. Kupujący może nie mieć kilkuset tysięcy złotych na większe mieszkanie w centrum, ale zaakceptuje niższą cenę całkowitą za bardzo małą powierzchnię. W efekcie cena za metr wygląda wysoko, choć całkowita wartość nieruchomości jest niższa niż przy większym lokalu.
– Nie można jednak sprowadzać wyceny do samego metrażu. Niekorzystny układ pomieszczeń, brak światła dziennego, słaby stan budynku, utrudniony dostęp czy nieatrakcyjna lokalizacja mogą sprawić, że niewielka powierzchnia przestanie być atutem. Znaczenie ma także oferta konkurencyjna – jeżeli w tej samej cenie dostępne jest pełnoprawne mieszkanie o powierzchni np. 25 m², nabywca może zdecydować się właśnie na nie – zauważa ekspert SonarHome.pl.
Z tego powodu proste porównywanie średnich cen za metr może prowadzić do błędnych wniosków. Małe lokale z natury mogą mieć wyższą cenę jednostkową niż większe mieszkania, ale nie zawsze są lepszym produktem. Wycena powinna porównywać mikrokawalerkę z nieruchomościami, które faktycznie konkurują o tego samego kupującego.
Rzadkość nie zawsze podbija wartość
Pełnoprawne mikromieszkania są na rynku ograniczonym zasobem, bo dziś nie można swobodnie budować nowych lokali mieszkalnych poniżej 25 m². Ta rzadkość nie gwarantuje jednak automatycznej premii cenowej, bo o wartości nadal decydują m.in. lokalizacja, stan budynku, funkcjonalność oraz status prawny.
W ogłoszeniach nie zawsze da się odróżnić mieszkanie od lokalu użytkowego, a część małych jednostek funkcjonuje jako fragment większej nieruchomości. To sprawia, że rynek mikrokawalerek bywa bardziej niejednoznaczny, niż sugerują dyskusje w mediach społecznościowych. Skala całego zjawiska jest trudna do precyzyjnego policzenia.
– To jest marginalne zjawisko i raczej mówimy o ułamkach procenta rynku w centrach miast, lokalizacjach turystycznych czy miejscach, gdzie skoncentrowane są starsze budynki. Wokół mikrokawalerek jest więcej szumu, głównie w mediach społecznościowych, niż faktycznego wpływu tego segmentu na cały rynek. Przyciągają one uwagę, bo gdy ktoś filtruje ogłoszenia po cenie, może zobaczyć bardzo tani lokal, a dopiero później okazuje się, że jest to na przykład 14-metrowa przestrzeń użytkowa urządzona w sposób przypominający mieszkanie – mówi Anton Bubiel z SonarHome.pl.
Ekspert radzi, by właściciele mikrokawalerek na sprzedaż najpierw ustalili status nieruchomości. Następnie trzeba sprawdzić dokumenty i porównać obecny układ lokalu z jego stanem formalnym. Potem można określić, kto może być kupującym i jaka cena ma uzasadnienie. W tych krokach pomoc agenta nieruchomości może mieć większe znaczenie niż przy standardowym mieszkaniu.
Przeczytaj także:
- Jawność wynagrodzeń utknęła w legislacji. Polska też jest w połowie drogi
- Fachowiec, remont i płatność „na słowo” – tak wygląda duża część rynku usług domowych
- Koniec lex deweloper, opóźnione plany i droższe grunty. Rynek nieruchomości ma nowy problem
