Mimo demograficznego dołka aktywni zawodowo młodzi wciąż tworzą istotną grupę popytową, ale oczekują mieszkań projektowanych inaczej niż dla pokolenia ich rodziców. 59 proc. najmłodszych dorosłych rozważy kredyt mieszkaniowy tylko wtedy, gdy rata nie obniży ich obecnego standardu życia – wynika z raportu Otodom i Invest Komfort „Szczęśliwy dom: Na własnych zasadach. Młodzi Dorośli na rynku nieruchomości”. Jednocześnie trzech na dziesięciu najmłodszych badanych nie wyklucza wynajmowania mieszkania do końca życia.
Na rynek mieszkaniowy wchodzi grupa ostrożna finansowo, mobilna i mniej przywiązana do tradycyjnego modelu własności. Młodzi na rynku mieszkaniowym chcą lokali dopasowanych do pracy, stylu życia, potrzeby prywatności i cyfrowej obsługi codziennych spraw. Badanie objęło dane ilościowe zebrane w latach 2024-2025 na łącznie ponad 6,6 tys. respondentów.
Demografia słabnie, ale trzydziestolatkowie wciąż kupują
Polska populacja się kurczy, ale rynek nieruchomości nie odczuwa tego w prosty sposób. Według autorów raportu widać obecnie szczyt zakupowy napędzany przez aktywnych zawodowo Milenialsów, czyli osoby w wieku 25-34 lata. Do rynku wchodzą też młodsi badani, określani w raporcie jako Debiutanci, czyli osoby w wieku 16-24 lata.
To oznacza, że branża mieszkaniowa nie może patrzeć wyłącznie na ogólne dane demograficzne. Liczy się także to, które roczniki są właśnie w wieku decyzji mieszkaniowych, gdzie chcą mieszkać i jakie mają możliwości finansowe.
– Młodzi będą jednym z najbardziej skomplikowanych pokoleń na rynku mieszkaniowym – jednocześnie dziedziczącym, wynajmującym, migrującym, kupującym później, ostrożniej i na własnych zasadach. Pokolenie to zupełnie inaczej myśli o mieszkaniu niż ich rodzice. Konieczność adaptacji, po opuszczeniu domu rodzinnego, do skomplikowanych warunków rynkowych powoduje, że decyzje o zakupie mieszkania podejmują dłużej i bardzo ostrożnie – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom.
Raport wskazuje, że obecna fala trzydziestolatków kupujących mieszkania może być ostatnią tak dużą grupą przed głębszą zmianą struktury rynku. Deweloperzy będą więc musieli uwzględniać nie tylko liczbę potencjalnych klientów, ale także ich nowe oczekiwania.
Własność nie zawsze rozwiązuje problem mieszkaniowy
Jednym z ważnych tematów jest dziedziczenie nieruchomości. Teoretycznie majątek przekazywany między pokoleniami może ułatwiać młodym dostęp do mieszkań. Tylko że to nie zawsze wystarczy.
Jeśli odziedziczone mieszkanie lub dom znajduje się w miejscowości bez perspektyw zawodowych, nie rozwiązuje problemu osoby, która pracuje albo studiuje w dużym mieście. Młodzi mogą więc formalnie posiadać nieruchomość, ale nadal potrzebować najmu w miejscu, w którym rzeczywiście żyją.
– Grozi nam zatem scenariusz, w którym młodzi będą formalnie posiadać majątek w regionach bez perspektyw zawodowych, a jednocześnie nie będzie ich stać na swobodne życie tam, gdzie faktycznie chcą mieszkać. Taka sytuacja wymusza na nich zmianę podejścia do własności, co potwierdzają badania Invest Komfort i Otodom. Aż 71 proc. najmłodszych badanych dopuszcza w przyszłości zmianę miejscowości, 69 proc. zmianę mieszkania, a 30 proc. nie wyklucza wynajmowania mieszkania do końca życia – wyjaśnia ekspertka Otodom.
Zatem własność przestaje być dla części młodych jedynym wyznacznikiem stabilizacji. Ważna jest też możliwość zmiany miejsca życia, reagowania na pracę i dopasowania mieszkania do aktualnych potrzeb.
Rata kredytu nie może zniszczyć codzienności
Największą barierą są finanse. Według danych GUS osoby do 24. roku życia zarabiają średnio 6,5 tys. zł – to 72 proc. średniej krajowej. W grupie 25-34 lata dochody wynoszą nieco ponad 8,4 tys. zł.
A w dużych miastach same koszty najmu i opłat pochłaniają od 35 do 55 proc. dochodu rozporządzalnego młodych. Dochód rozporządzalny to pieniądze, które zostają po podatkach i składkach, a które można przeznaczyć na życie, rachunki, oszczędności lub spłatę zobowiązań. Przy takiej strukturze wydatków zakup mieszkania często odsuwa się w czasie. Do tego młodzi nie chcą finansować własności za cenę dużego obniżenia jakości życia.
– Ta ostrożność finansowa młodego pokolenia i brak zgody na dawne wyrzeczenia nie oznaczają jednak, że nie mają oni planów i wizji swojej przyszłości mieszkaniowej. Przeciwnie. Oni wiedzą, jak chcą żyć, a my wiemy, że nie da się odpowiedzialnie projektować bez szukania sygnałów zmian oraz bez wsłuchania się w głos młodych ludzi. Branża, która nie rozmawia z przyszłymi mieszkańcami, projektuje przeszłość, opartą na zasadach, według których żyli nasi rodzice – przekonuje Izabela Adamczak, dyrektorka marketingu w Invest Komfort.
Mieszkanie ma chronić przed przebodźcowaniem
Raport wskazuje pięć obszarów, które mogą zmieniać projektowanie mieszkań i osiedli. Pierwszym jest architektura rozumiana jako narzędzie poprawy komfortu psychicznego oraz fizycznego.
Dla młodych dom ma być miejscem wyciszenia i ochrony przed nadmiarem bodźców. Chodzi tu m.in. o zapachy, hałas i poczucie prywatności. 43 proc. najmłodszych badanych chce domu bez obcych zapachów, np. przenikających z sąsiednich mieszkań. To łączy się z pojęciem neuroarchitektury. Oznacza ono projektowanie przestrzeni z uwzględnieniem tego, jak otoczenie wpływa na samopoczucie, koncentrację, stres i codzienne funkcjonowanie człowieka.
Drugim filarem jest kontrolowana bliskość. Młodzi nie chcą izolacji, ale jednocześnie unikają przestrzeni, które wymuszają rozmowę albo kontakt z sąsiadami. Oczekują miejsc, w których można być obok innych ludzi, ale bez presji interakcji. To zmienia sposób myślenia o częściach wspólnych na osiedlach. Nie chodzi już tylko o klasyczną świetlicę, plac zabaw albo ławkę przed blokiem, lecz o przestrzenie dające swobodę wyboru.
Trzecim elementem są nowe preteksty do relacji. W raporcie wskazano, że dla młodych ważną rolę mogą pełnić zwierzęta domowe. Tradycyjną osiedlową piaskownicę coraz częściej może więc uzupełniać wybieg dla psów, bo to właśnie psy stają się dla części mieszkańców naturalnym sposobem nawiązywania kontaktów.
Cyfrowa obsługa osiedla staje się standardem
Kolejny filar dotyczy cyfrowej obsługi codziennych spraw. Młodzi oczekują rozwiązań, które pozwalają szybko sprawdzić informacje i załatwić proste sprawy bez szukania sąsiada, administratora albo kartki na tablicy ogłoszeń. Przykładem mogą być cyfrowi konsjerże czy aplikacje osiedlowe – te rozwiązania mogą pomagać m.in. w sprawdzaniu kodu do domofonu, lokalizacji śmietnika, zgłaszaniu usterek albo komunikacji z zarządcą.
Ostatnim filarem jest wspólnota działania. Najmłodsi dorośli chętniej integrują się przez konkretne aktywności o niskim progu wejścia, np. warsztaty, wymiany ubrań albo wspólne rozgrywki sportowe. To oznacza, że osiedla przyszłości mogą być projektowane nie tylko wokół metrażu, ale też wokół sposobu budowania relacji.
Rynek musi projektować pod przyszłych mieszkańców
Potrzeby młodych nie dotyczą wyłącznie ich pokolenia. Mogą szybciej ujawniać deficyty, które później staną się ważne także dla innych grup wiekowych.
– W raporcie identyfikujemy pięć ważnych dla branży deweloperskiej filarów zmian młodzieży w podejściu do mieszkania i przestrzeni, w których będą żyć w przyszłości. To gotowe biznesowe wskazówki, co robić, aby projektować i budować koncepty mieszkaniowe atrakcyjne za 10 czy 20 lat. Co ważne, potrzeby, jakie wskazują młodzi, dotkną także inne grupy wiekowe – po prostu młodzież widzi je wyraźniej, szybciej zauważa deficyty, z którymi wkrótce będziemy się mierzyć szerzej jako społeczeństwo – mówi Izabela Adamczak.
Deweloperzy muszą pozbyć się prostego założenia, że młodzi na rynku mieszkaniowym podążą tą samą ścieżką, co ich rodzice. Część będzie dziedziczyć, część wynajmować, część kupować później, a część zmieniać miasto w zależności od pracy i stylu życia.
Rynek mieszkaniowy będzie więc musiał odpowiadać na bardziej zróżnicowane potrzeby. Cena i lokalizacja nadal będą kluczowe, ale większe znaczenie będą miały także komfort sensoryczny, elastyczność, cyfrowa obsługa i możliwość budowania relacji bez wymuszonej bliskości.
Jak powstał raport Otodom?
Raport „Szczęśliwy dom: Na własnych zasadach. Młodzi Dorośli na rynku nieruchomości” powstał na podstawie analiz badań ilościowych i jakościowych realizowanych w latach 2024-2025.
W części ilościowej wykorzystano dwa badania CAWI przeprowadzone na zlecenie Otodom przez IQS. Pierwsze objęło reprezentatywną próbę mieszkańców Polski od 16. roku życia i liczyło 4002 respondentów. Drugie dotyczyło postaw mieszkaniowych osób od 18. roku życia i objęło 2613 osób. Dane uzupełniono warsztatami ko-kreacyjnymi z licealistami i studentami, które przeprowadziła Futures Thinking Group w czterech miastach Polski. W sześciu warsztatach wzięło udział 118 osób: 56 licealistów i 62 studentów, którzy pracowali nad wizjami życia oraz mieszkania w perspektywie 2040 roku.
Przeczytaj także:
- Kawa tanieje na giełdach, ale nie na półkach. Konsumenci muszą poczekać
- Nie inwestują, choć chcą. Największa bariera często siedzi w głowie, nie w portfelu
- Rynek domów opieki rośnie w Europie. Polska ma jedną z największych luk w infrastrukturze
- Młodzi bez wsparcia, państwo z rachunkiem. Nowy raport o pieczy zastępczej
