Aż 64,6 proc. właścicieli mieszkań na wynajem uważa, że rynek najmu powinien mieć więcej regulacji – wynika z raportu Instytutu Rynku Najmu (IRN). Wśród najemców zwolennicy nowych przepisów także przeważają nad zwolennikami deregulacji: 41,9 proc. do 16 proc.
To mocny sygnał z rynku, o którym często mówi się, że ma dość prawa. Uczestnicy najmu chcą jednak przede wszystkim spójnych, zrozumiałych i przewidywalnych zasad, które zwiększą bezpieczeństwo obu stron umowy.
Rynek najmu potrzebuje jednolitych zasad
Najem mieszkań w Polsce działa dziś w kilku równoległych porządkach prawnych. Podstawą są m.in. Kodeks cywilny, ustawa o ochronie praw lokatorów oraz przepisy dotyczące zasobu komunalnego, TBS i Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych. Do tego dochodzą różne modele najmu: socjalny, komunalny, tradycyjny, okazjonalny i instytucjonalny.
Dla prawnika to może być zestaw znanych kategorii, ale w oczach właścicieli mieszkań i najemców często jest to labirynt. Różne formy umów oznaczają inne zasady wypowiedzenia, inny poziom ochrony i inną odpowiedzialność za lokal. W efekcie wiele osób podpisuje umowy w systemie, którego nie rozumie do końca.
Więcej przepisów? Raczej więcej przewidywalności
Raport IRN podważa popularne założenie, że uczestnicy rynku najmu po prostu nie chcą regulacji. Dane pokazują, że zarówno właściciele, jak i najemcy oczekują zasad, które da się zrozumieć i stosować bez ciągłego poczucia ryzyka.
Nowych regulacji chce prawie dwie trzecie wynajmujących. Po stronie najemców przewaga zwolenników regulacji nad zwolennikami deregulacji jest ponad dwuipółkrotna. To ważne, bo w debacie o mieszkaniach strony najmu często pokazuje się jako dwa obozy o sprzecznych interesach.
– Uważamy, że rynek najmu potrzebuje jednolitych zasad i ram prawnych, w granicach, których możliwe będzie zawieranie standaryzowanych umów zapewniających stabilność najmu mieszkań, tak dla najemców, jak i dla właścicieli nieruchomości. Taka sytuacja będzie objawem funkcjonowania dojrzałego rynku. To z kolei pozwoli na podejmowanie coraz bardziej racjonalnych decyzji przez każdą ze stron, co ostatecznie będzie skutkowało profesjonalizacją całego rynku najmu mieszkań w Polsce – mówi Arkadiusz Derkacz, współzałożyciel i główny ekonomista Instytutu Rynku Najmu.
Standaryzowana umowa oznaczałaby mniej miejsca na niejasności. Obie strony wiedziałyby, jakie mają prawa, jakie obowiązki i co dzieje się w konkretnych sytuacjach: przy opóźnieniu płatności, wypowiedzeniu, szkodach w lokalu albo sporze o kaucję.
Właściciele mieszkań czują się mniej chronieni
Raport pokazuje jednak, że właściciele i najemcy zupełnie inaczej oceniają poziom ochrony na rynku. Ponad połowa właścicieli, dokładnie 52,4 proc., uważa dostępne narzędzia ochrony za niewystarczające. Wśród najemców taką opinię ma 28,2 proc.
Duża część najemców nie potrafi ocenić sytuacji. Aż 38,6 proc. badanych z tej grupy nie ma zdania na temat dostępnych narzędzi ochrony. Wysoki odsetek odpowiedzi „nie wiem” może wskazywać na ograniczoną orientację części najemców w dostępnych narzędziach ochrony.
Podobnie wygląda ocena równowagi praw. 52,6 proc. wynajmujących uważa, że silniejszą pozycję ma najemca. Przeciwnego zdania jest mniej niż co czwarty właściciel (22,4 proc.).
Za tym pesymizmem stoją konkretne doświadczenia. 38,6 proc. właścicieli miało negatywne doświadczenia z najemcą. Najczęściej chodziło o brak płatności albo opóźnienia, które wskazało 64,8 proc. tej grupy. W przeliczeniu na cały rynek oznacza to mniej więcej co czwartego wynajmującego. Drugim częstym problemem są zniszczenia mieszkania. Taki przypadek zgłosiło 54,4 proc. właścicieli, którzy mieli negatywne doświadczenia z najemcami.
Eksmisja budzi strach, ale zdarza się rzadziej
Jednym z najsilniejszych lęków właścicieli jest eksmisja, czyli formalne usunięcie lokatora z mieszkania po spełnieniu określonych warunków prawnych. W praktyce to proces trudny, kosztowny emocjonalnie i często długotrwały.
Dane IRN pokazują jednak dużą różnicę między obawą a rzeczywistym doświadczeniem. Wśród właścicieli, którzy mieli negatywne doświadczenia z najemcą, eksmisji obawia się 95,4 proc. Faktycznie przeprowadzić musiało ją 14 proc. osób z tej grupy. W odniesieniu do wszystkich wynajmujących daje to 5,4 proc. To nadal poważny problem dla tych, których dotknął, ale skala jest mniejsza niż poziom lęku widoczny w badaniu.
Ta rozbieżność nie unieważnia obaw właścicieli, tylko pokazuje, że rynek najmu żyje jednocześnie doświadczeniami, historiami innych osób i niepewnością prawną. Jeśli procedury są niejasne, nawet rzadkie zdarzenie może budować silny strach.
Najemcy i właściciele widzą inne ryzyka
Instytut Rynku Najmu zwraca uwagę, że obie strony rynku często inaczej interpretują te same problemy. Właściciel może patrzeć przede wszystkim na ryzyko braku płatności, zniszczeń i trudności z odzyskaniem lokalu. Najemca częściej koncentruje się na stabilności mieszkania, przewidywalności kosztów i poczuciu bezpieczeństwa.
– Właściciele i najemcy często zupełnie inaczej patrzą na te same sprawy i ryzyka związane z najmem. Dlatego rozmowa o rynku powinna opierać się na danych, a nie tylko na pojedynczych historiach czy opiniach. Instytut Rynku Najmu pokazuje te różnice. Wskazuje, gdzie potrzeby obu stron się pokrywają, i dostarcza solidnych informacji do dalszej dyskusji o tym, jak rozwijać rynek najmu – komentuje Filip Dykas, prezes fundacji Instytut Rynku Najmu.
To ważne, bo debata o najmie łatwo zamienia się w wymianę skrajnych historii. Jedna strona mówi o niepłacących lokatorach, druga – o nagłych podwyżkach i niepewności mieszkaniowej. Raport IRN próbuje pokazać, gdzie te doświadczenia są powszechne, a gdzie pojedyncze przypadki budują szerszy lęk.
Rynek chce standardów, a nie chaosu
Wyniki badania prowadzą do jednego wniosku: uczestnicy rynku najmu oczekują większej przejrzystości, przewidywalności i bezpieczeństwa zasad. Dotyczy to zarówno prawa, jak i codziennych standardów działania: umów, komunikacji, rozliczeń, ochrony lokalu oraz ochrony najemcy.
Instytut Rynku Najmu zapowiada, że wykorzysta dane z raportu w dalszych pracach nad standardami najmu. Ma je też udostępniać uczestnikom rynku oraz podmiotom zaangażowanym w debatę o jego rozwoju.
Sam raport powstał na podstawie badania CAWI zrealizowanego w ramach Narodowego Panelu Badawczego na próbie 1,5 tys. respondentów. W grupie znalazło się 1 tys. najemców, w tym 16 proc. obcokrajowców, oraz 500 wynajmujących.
Dyskusja o regulacjach najmu będzie wracać, bo najem jest ważną częścią rynku mieszkaniowego. Dane IRN pokazują jednak, że spór nie musi przebiegać według prostego podziału „właściciele przeciwko najemcom”. Obie strony chcą większego bezpieczeństwa, tylko różnią się tym, czego najbardziej się boją i jak oceniają obecne narzędzia ochrony.
Przeczytaj także:
- Firma dopłaci do siłowni, ale rzadziej do autobusu. Tu jest duża luka w benefitach
- AI jest gotowa, pracownicy – niekoniecznie. Polski biznes ma problem z kompetencjami
- Tylko co czwarty patent jest komercjalizowany. Uczelnie zostają daleko za firmami
