Wzrost wynagrodzeń w Polsce cieszy, ale nie przekłada się bezpośrednio na łatwiejszy dostęp do własnego mieszkania. W dużych miastach siła nabywcza przeciętnego Polaka pozostaje ograniczona, a ceny nieruchomości wciąż biją rekordy. Jak obecnie wygląda sytuacja na rynku mieszkaniowym i gdzie najłatwiej kupić mieszkanie?
Realne zarobki rosną, ale mieszkania nadal drogie
Jak wynika z analizy Otodom, choć w 2024 roku realne wynagrodzenia w Polsce wzrosły o ok. 10 proc., przeciętna pensja brutto nadal pozwala na zakup zaledwie 0,65–0,67 m² mieszkania. Wzrost płac nie nadąża za dynamiczną podwyżką cen nieruchomości, które od 2020 roku poszły w górę nawet o 70 proc.
Według danych Otodom, na rynku deweloperskim największą dostępność metrażu odnotowano w Rzeszowie – za przeciętną pensję można tam kupić 0,75 m². mieszkania. W Warszawie i Krakowie sytuacja jest znacznie trudniejsza. Za miesięczne wynagrodzenie można pozwolić sobie na zakup jedynie 0,49–0,53 m².
Warto zauważyć, że mimo wzrostu płac w całym kraju, bariera wejścia na rynek mieszkaniowy w dużych miastach pozostaje bardzo wysoka dla przeciętnego Polaka.
Równocześnie rosną koszty kredytów hipotecznych, a banki zaostrzają wymagania w zakresie zdolności kredytowej. Te czynniki dodatkowo ograniczają możliwości zakupu własnego mieszkania przez osoby młode i średnio zarabiające.
Ceny mieszkań w dzielnicach: góra i dół
Raport Rankomat.pl i Rentier.io pokazuje, że w maju 2025 r. sytuacja cenowa na rynku mieszkaniowym jest mocno zróżnicowana w zależności od miasta i dzielnicy. W Warszawie średnia cena za 1 mkw. w Śródmieściu wynosi 22 515 zł, w Krakowie na Starym Mieście 20 139 zł, a w Gdańsku na Śródmieściu 16 233 zł.
W stolicy po latach wzrostów nastąpiły pierwsze korekty: ceny za 1 mkw. spadły w 14 na 18 dzielnic. Największe spadki odnotowano na Żoliborzu, Ochocie i w Śródmieściu (ok. 2–3,5 proc.). W Krakowie i Wrocławiu także widoczna jest tendencja spadkowa, choć nieco łagodniejsza.
Spadki cen są pierwszym sygnałem wyhamowania rynku, który przez ostatnie lata notował niemal wyłącznie dynamiczne wzrosty.
Odwrotną sytuację obserwujemy w Trójmieście. W Gdańsku średnia cena mkw. na Wyspie Sobieszewskiej wzrosła aż o 11 proc., a w Śródmieściu o ponad 5 proc. Trend wzrostowy w nadmorskich lokalizacjach może być napędzany popytem inwestycyjnym, zwłaszcza w kontekście rosnącej popularności rynku wynajmu krótkoterminowego i inwestycji w apartamenty wakacyjne.
Czy łatwiej o mieszkanie w mniejszych miastach?
Właśnie w średnich miastach, takich jak Rzeszów, Zielona Góra czy Bydgoszcz, dostępność metrażu jest relatywnie najwyższa. W Rzeszowie przeciętna pensja pozwala na zakup 0,75 mkw. mieszkania deweloperskiego, a w Zielonej Górze 0,73 m² nowego lokalu i 0,81 m² na rynku wtórnym.
Mniejsze miasta oferują nie tylko większy metraż za pensję, ale także stabilniejsze ceny, co czyni je bardziej dostępnymi dla przeciętnych nabywców. Dodatkowo, w wielu z tych miast rośnie dostępność nowoczesnej infrastruktury. Rozwijają się parki technologiczne oraz centra usług wspólnych, co zwiększa ich atrakcyjność dla młodych osób szukających pracy i stabilizacji życiowej.
Warto jednak zauważyć, że w mniejszych ośrodkach rynek najmu jest mniej rozwinięty. To może stanowić barierę dla inwestorów lub osób, które nie chcą od razu decydować się na zakup.
Zapowiada się stabilizacja na rynku?
Chociaż realne dochody Polaków rosną, to ceny mieszkań rosną szybciej, zwłaszcza w największych miastach. W efekcie siła nabywcza na rynku mieszkaniowym pozostaje ograniczona, a marzenia o własnym M są dla wielu nadal odległe.
Najlepsze warunki do zakupu wciąż oferują miasta średniej wielkości, podczas gdy w metropoliach rosnące ceny i trudniejszy dostęp do kredytów hipotecznych utrudniają realizację planów mieszkaniowych. Jednocześnie pierwsze sygnały korekty cenowej w dużych miastach mogą świadczyć o zbliżającym się okresie stabilizacji rynku, choć na znaczące obniżki cen na razie nie należy liczyć.
Przeczytaj także:
- Te mieszkania sprzedają się najszybciej. Cena to nie wszystko
- Senat zajmie się ustawą o jawności cen mieszkań. Branża deweloperska alarmuje o licznych niedociągnięciach
- Budownictwo mieszkaniowe potrzebuje uproszczeń w prawie
- Jak naprawdę zarządzamy swoimi pieniędzmi? Oto Portret Finansowy Polaków
