Polska przygotowuje nowe regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego, które przewidują m.in. kary do 50 tys. zł, obowiązkową rejestrację oraz możliwość wprowadzenia zakazów wynajmu przez gminy – wynika z projektów ustaw analizowanych przez ekspertów. Zmiany mogą ograniczyć liczbę mieszkań dostępnych dla turystów i wpłynąć na wzrost cen najmu.
UE chce tylko danych, ale Polska idzie o krok dalej
Od maja 2026 r. zacznie obowiązywać unijne rozporządzenie 2024/1028, które nakłada obowiązek gromadzenia danych o najmie krótkoterminowym oraz wprowadzenia systemów rejestracji. Regulacje mają zwiększyć przejrzystość rynku i ułatwić walkę z nielegalnym wynajmem.
– Celem unijnych regulacji jest dążenie do uczynienia rynku najmu krótkoterminowego bardziej przejrzystym. Zgromadzone dane mają pozwolić na tworzenie bardziej adekwatnych i proporcjonalnych przepisów lokalnych. Jednocześnie wprowadzenie obowiązków rejestracyjnych ma umożliwić walkę z nielegalnym wynajmem oraz zwiększyć bezpieczeństwo najemców. Nie sposób jednak nie zauważyć, że w konsekwencji rynek najmu krótkoterminowego poddany zostanie znacznej kontroli ze strony państwa. W Polsce nowoprojektowane regulacje mogą tę kontrolę tylko pogłębić – komentuje radca prawny Joanna Domoń-Kulas z kancelarii Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy.
Dwa projekty ustaw
W Polsce równolegle procedowane są dwa projekty ustaw. Pierwszy, poselski, zakłada stworzenie odrębnej regulacji dla najmu krótkoterminowego. W tym modelu działalność ta miałaby własne zasady funkcjonowania.
Projekt przewiduje obowiązkową rejestrację lokali i nadawanie numerów identyfikacyjnych ofertom. W przypadku naruszeń właścicielom groziłaby grzywna do 50 tys. zł.
– Bardzo szerokie mają być także uprawnienia gmin. Będą one mogły na swoim obszarze wprowadzać strefy ograniczeń co do najmu krótkoterminowego, a nawet zakazywać takiego najmu. W praktyce może to skutkować całkowitym zakazem w centrach miast lub dotychczasowych dzielnicach turystycznych oraz silnym uzależnieniem tej działalności od polityki lokalnej. Co więcej, projekt poselski zakłada także możliwość ingerencji w prowadzoną działalność przez sąsiadów. Projekt zawiera regulacje, zgodnie z którymi najem krótkoterminowy wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Ich wprowadzenie oznaczałoby, że sąsiedzi lub spółdzielnia mogliby skutecznie zablokować prowadzenie działalności. W praktyce oznacza to konieczność dochodzenia swoich praw na drodze sądowej – ostrzega Joanna Domoń-Kulas.
Najem jak usługa hotelarska
Drugi projekt, przygotowany przez rząd, zakłada nowelizację ustawy o usługach hotelarskich. W tym ujęciu najem krótkoterminowy – jeśli trwa do 30 dni – byłby traktowany jako usługa hotelarska.
Oznacza to konieczność spełnienia wymogów właściwych dla branży turystycznej, większą kontrolę administracyjną oraz potencjalnie inne zasady opodatkowania. Podobnie jak projekt poselski, propozycja rządowa przewiduje obowiązek rejestracji oraz sankcje finansowe sięgające 50 tys. zł.
Projekty różnią się także zakresem kontroli. W modelu rządowym kluczową rolę ma pełnić marszałek województwa, który będzie nakładał kary administracyjne. W projekcie poselskim większe kompetencje mają gminy.
Kontrole mogą prowadzić również inne instytucje, w tym Państwowa Straż Pożarna, Państwowa Inspekcja Sanitarna czy organy nadzoru budowlanego. Oznacza to wzrost liczby kontroli i większe obciążenia dla właścicieli lokali.
Turyści będą musieli sięgnąć głębiej do kieszeni
Niezależnie od ostatecznego kształtu przepisów rynek najmu krótkoterminowego będzie bardziej sformalizowany. Część mniej profesjonalnych podmiotów może z niego zniknąć. Jednocześnie możliwa jest profesjonalizacja działalności i rozwój inwestycji obejmujących całe budynki przeznaczone pod wynajem krótkoterminowy. Zmniejszenie liczby dostępnych mieszkań może przełożyć się na wzrost cen dla turystów.
– Rozporządzenie UE dotyczy przede wszystkim gromadzenia i przetwarzania danych, a nie polityki mieszkaniowej. Nie przewiduje ono: zakazów najmu, kompetencji gmin do jego ograniczania, obowiązku uzyskiwania zgód wspólnot mieszkaniowych ani formalizacji działalności w takim zakresie jak w projektach polskich. Zgodnie z rozporządzeniem sankcje mają być skuteczne, proporcjonalne i odstraszające. Kary do 50 000 zł z pewnością będą odstraszające, ale trudno uznać je za proporcjonalne – podsumowuje Joanna Domoń-Kulas.
Przeczytaj także:
- Polacy patrzą na mieszkania z dystansem. Ostrożność wygrywa z entuzjazmem
- Polska w czołówce innowatorów UE, choć zgłoszeń patentowych było mniej
- Inflacja przyspieszyła do 3 proc. Paliwa głównym źródłem wzrostu cen
