Patodeweloperka w Polsce rozgościła się na dobre już parę lat temu. Rząd swoimi niedawnymi zapowiedziami chce położyć jej kres. Jednak, czy nie jest na to za późno?
Na początku stycznia rząd zapowiedział nowe przepisy, które mają walczyć z „patodeweloperką”. Czyli, inaczej mówiąc – z dyktatem firm deweloperskich, które lokale mieszkaniowe budują dosłownie wszędzie gdzie się da. Budują, pomijając przy tym kwestie funkcjonalności nowych nieruchomości, a nawet – etyki względem mieszkańców.
Deweloperzy mają zadanie ułatwione o tyle, że państwo do niedawna praktycznie nie prowadziło polityki mieszkaniowej, a lata zaniedbań sprawiły, że lokali mieszkalnych brakuje dramatycznie. Jest natomiast na nie popyt – bo mieszkać przecież trzeba gdzieś. W tej sytuacji deweloperzy pozwalają sobie na wiele, windując ceny nawet miniaturowych lokali do astronomicznych kwot.
Teraz Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce położyć kres tej samowolce.
„Ciasne, ale własne”
Zacznijmy jednak od krótkiego przeglądu najbardziej jaskrawych rodzajów patodeweloperki, jakie występują na polskim rynku. Bodaj najbardziej powszechny to mikromieszkania.
Tzw. mikoapartamenty są istną zmorą wśród ofert deweloperów. Ale nie dajmy się zwieść tej chwytliwej nazwie, której autor musiał być chyba geniuszem. W rzeczywistości to nic innego jak wydzielona powierzchnia, zajmująca nie więcej niż – dosłownie – kilka metrów kwadratowych. W sam raz po to, aby mieć gdzie się przespać i, ewentualnie, coś czasem zjeść.
Swojego czasu ta właśnie reklama „mikroapartamentów” w centrum Warszawy wzbudziła spore zainteresowanie. I zbulwersowała część opinii publicznej.
Chodzi o 11-metrowy lokal, który wówczas (pod koniec 2020 roku) był w sprzedaży za prawie… 128 tys. zł. Szybko wyszło na jaw, że jego właścicielem jest osoba, która ma w posiadaniu jeszcze siedem innych tego typu „mieszkań” wystawianych na krótkoterminowy wynajem. Pisał o tym aktywista Jan Śpiewak.
Kto da mniej?
Ale da się zaoferować jeszcze mniejsze mieszkanie, jak kawalerka, która miała jedynie… 9 metrów kwadratowych.
– 2019 rok, Poznań, Polska. Przedstawiam wam kawalerkę, której wynajem kosztuje… ponad tysiąc złotych. 9 metrów kwadratowych! – prezentowała ten kompaktowy lokal jego mieszkanka w serwisie YouTube.
screen youtube, patodeweloperka
– Na początku miałam małą panikę, kiedy przyjechałam tu ze wszystkimi rzeczami i kartonami. (…) Stanęłam w miejscu i ruszałam się tylko o 360 stopni. Przerażające – mówi na filmie wynajmująca kawalerkę Lilka Charniuk, w sieci znana jako Trener Lilka. Jak przyznała, mieszkania na wynajem w Poznaniu drożały w bardzo szybkim tempie. Zdecydowała się więc na wynajęcie 9 m kw.
Na zarzuty internautów, że promuje patodeweloperkę, Lilka odpowiedziała zdecydowanie: po prostu nie miała wyboru. – Myślicie, że miałam wybór mieszkać w 30 metrach albo mieszkać w dziewięciu metrach? I wybrałam dziewięć metrów i się nimi bardzo cieszyłam? – zwracała się do krytyków w kolejnym nagranym filmie. Lilka podkreśliła też, że w lokum tym już nie mieszka.
Niechlubny rekord to oferta mikrokawalerki w Kaliszu. Czyli lokalu o powierzchni 2,5 m kwadratowego. Jego rzut, pochodzący ze strony dewelopera, wygląda tak:
– Można wynająć taki przykładowy lokal 2,5m2 za 300 zł i mieć swoją prywatną przestrzeń lub wynająć pokój za 700 zł i szarpać się o łazienkę, kuchnię i słuchać wszystkiego na wspólnych przestrzeniach. Każdy ma prawo wyboru – tłumaczył deweloper, firma Stosio, w rozmowie z Innpoland.
Lokale inne niż wszystkie
„Korytarz za ćwierć miliona”. Mieszkanie 48,8 m kw. i korytarz, który zajmuje w sumie połowę powierzchni lokalu (23 m kw.). Oferta pochodzi z początku 2020 roku, a nieruchomość zlokalizowaną w Poznaniu można było nabyć za 405 tys. zł. Nietrudno policzyć, że cena samego hallu wynosi w tym przypadku 200 tys. zł.
I dalej – kto powiedział, że trzeba budować na kwadracie czy prostokącie? Istnieją jeszcze inne figury geometryczne. Pech, że niekoniecznie da się wzdłuż tak wytyczonych ścian postawić meble.
Myślałem, że wiem już o patodeweloperce wszystko. A jednak przy tym cudeńku uniosłem wysoko brwi.
[192 tys. zł, Legnicka, Wrocław. 12m kw.] pic.twitter.com/9nQNfPvfRr
— Michał Kowalówka (@michalkowalowka) June 7, 2021
Hongkong w Warszawie
Jednym z przykładów, tak rażącym, co przerażającym, jest osiedle zbudowane na warszawskiej Woli przez firmę JW Construction. To dokładnie 1600 mieszkań i 380 biur, zlokalizowanych na 27 piętrach. Trzy wieże, powstałe w 2021 roku, liczą w sumie 92 metry wysokości. A w nich – mikromieszkania o wielkości, między innymi, 18 m kw. Ich wartość wyceniono na 15 tys. zł za metr kwadratowy.
Jak wygląda Bliska Wola Tower, przedstawia poniższe zdjęcie:
To Hong Kong? Seul? Pekin? Nie, to Warszawa, Osiedle Bliska Wola. Źródło: https://t.co/PGefOcsH4d pic.twitter.com/3pcu4efnQG
— Ｖ． Ｔｅｃｈｅｎｋｏ💛💙 (@vtechenko) November 16, 2020
Osiedle szybko zyskało miano „Hongkongu w Warszawie”. Swój dom ma znaleźć tam 10 tys. ludzi. Czyli tyle, ile liczy małej wielkości polskie miasteczko.
W pakiecie mieszkańcy dostają widok na okna sąsiadów i ciemne pomieszczenia, do których nie dociera światło słoneczne. Na miejscu próżno uświadczyć odrobiny zieleni – w zamian mieszkańcy dostają surowe betonowe bryły, okalające dziedziniec.
Gdyby ktoś zastanawiał się, dlaczego budynki na Woli nazywane się warszawskim Hongkongiem, załączamy zdjęcie przedstawiające prawdziwy Hongkong. Prawda, że wygląda podobnie?
Osiedle pośrodku niczego
Patodeweloperka to także tzw. eksurbanizacja, czyli rozlewanie się miast. Budowanie osiedli mieszkaniowych pozbawionych dostępu do infrastruktury transportowej, żłobków, przedszkoli czy sklepów, co wpływa na poszerzanie się miejskich terytoriów na obszary mniej zurbanizowane.
Rozlewanie się miast jest zjawiskiem szkodliwym dla środowiska i społeczeństwa, generuje wielkie koszty i wymaga budowania infrastruktury dojazdowej od zera. W Polsce, niestety, jednocześnie dość popularnym.
Na zdjęciu osiedle w Świdnicy, woj. dolnośląskie. Fanpage na Facebooku Polskie Obozy Mieszkaniowe, który zajmuje się odsłanianiem przykładów patodeweloperki, w dowcipny sposób porównał nowe osiedle do… osady w Biskupinie.
– Mieszkańcy Świdnicy w województwie dolnośląskim mogą poczuć się dziś jak dawni mieszkańcy Polski. Ochrona przed ludami koczowniczymi z innych miast województwa, a także chęć uniknięcie walk wewnątrz-plemiennych wśród mieszkańców Świdnicy powinna być podstawą w nowych obozach – napisano.
Walka z patodeweloperką
Resort rozwoju zapowiada więc wprowadzenie zmian w Prawie budowlanym i rozporządzeniu ws. warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Właśnie po to, żeby zapobiegać tego rodzaju sytuacjom.
Zwiększyć ma się m.in. minimalna odległość między balkonami i sąsiadującymi blokami.
– Chcemy, żeby to mieszkanie było dobre jakościowo. Chcemy, żeby tarasy nie miały jednego metra kwadratowego, chcemy żeby były oddzielone od innych, wystarczająco dobrze naświetlone – mówił minister Waldemar Buda. Bo, jego zdaniem, inwestycji, które mają charakter „patodeweloperki” jest w Polsce dużo. I należy z tym skończyć.
Resort chce również przeciwdziałać zjawisku, kiedy lokale użytkowe są sprzedawane jako np. lokale inwestycyjne i wykorzystywane jak mieszkania. Po zmianie prawa m.in. powierzchnia lokalu użytkowego będzie wynosić 25 m kw. – czyli tyle, ile minimalna powierzchnia mieszkania.
Ministerstwo dodaje, że kolejne z projektowanych rozwiązań ma przyczynić się do zwiększenia czasu nasłonecznienia lokali. Obecnie to 3 godziny w dniach równonocy w godzinach od 7 do 17. Po zmianach ma być to 3,5 godziny. W planach jest także ograniczenie „betonozy” na placach i skwerach publicznych.
Projekt już budzi kontrowersje
Decyzje jeszcze nie zapadły, ale projekt już wzbudza kontrowersje.
– Każdy lokal większy niż 25 m kw.? Pytanie tylko PO CO. Taki lokal użytkowy to także fryzjer, dentysta, salon mani, ale i biuro księgowe itp. Przepis ma nie tyczyć się parteru, ale co jeśli budynek na parterze ma garaż, a to 1. piętro jest usługowe? Scenariusz taki jest przecież bardzo częsty – napisała w mediach społecznościowych architektka i urbanistka Magdalena Milert, autorka bloga Pieing o gospodarce przestrzennej.
Milert opowiada się za nowelizacją niektórych przepisów w sprawie np. zaciemnienia mieszkań. Jednocześnie przyznaje, że rząd stale nie odkrył „prawdziwego źródła problemu” mieszkaniowego.
– (…) mamy jeszcze większą lukę czynszową, największe polskie miasta nie są w stanie pomieścić ludzi, studenci mieszkają po kilka osób w pokojach, młode rodziny w poszukiwaniu sensownego metrażu w osiągalnej cenie wyprowadzają się coraz dalej, pogłębiając suburbanizację, mamy coraz więcej gniazdowników (mieszkanie z rodzicami), a 10 proc. pustostanów świadczy o lokowaniu pieniędzy w mieszkania, które przecież „zawsze będą zyskiwać na wartości” – podsumowała.
Więcej o patologiach rynku mieszkaniowego piszemy tutaj:
- Wynajęcie mieszkania drożeje szybciej, niż jego zakup. Będzie tylko gorzej
- Mieszkania na wynajem coraz droższe. 2,5 tysiąca za kawalerkę w Warszawie to norma
- Co dziesiąte mieszkanie w Polsce stoi puste. Także w dużych miastach, gdzie o wynajem coraz trudniej
- Mieszkań do wynajęcia jak na lekarstwo. Dla studentów oferta jest droga i uboga
Budowa w mieście źle, bo budynki za blisko, ma być zieleń itd. Budowa na obrzeżach źle, bo pogłębia się suburbanizacja, brakuje infrastruktury itd. I jak będzie więcej przepisów, to na pewno się poprawi – jasne 🙂
Brakuje przede wszystkim rozsądku i planowania, bo mamy tzw. „wolny rynek” mieszkaniowy, czyli deweloperzy robią co tylko im do głowy przyjdzie i przyniesie mamonę, czytałeś w ogóle artykuł?
Tak, czytałem. I zwróciłem uwagę na pewne sprzeczności, które w nim dostrzegam.
A planowane do wprowadzenia przepisy w żaden sposób nie ograniczą „patodeweloperki”, o której mowa oraz nie przyczynią się do zwiększenia poziomu rozsądku i planowania, o których wspominasz.
Magia „wolnego rynku”