Ceny nowych mieszkań w mniejszych miastach wojewódzkich coraz częściej przekraczają 12-13 tys. zł za metr kwadratowy. Największy wzrost odnotował Olsztyn, gdzie średnia cena ofertowa mieszkań deweloperskich wzrosła o 18,9 proc. rok do roku i osiągnęła poziom 13 256 zł/m².
Zakup mieszkania w części regionalnych miast zaczyna być równie trudny jak w największych metropoliach.
Spośród 11 analizowanych przez Otodom mniejszych miast wojewódzkich, najwyższe ceny nowych mieszkań odnotowano właśnie w Olsztynie. Średnia stawka ofertowa osiągnęła tam 13 256 zł za metr kwadratowy. Oznacza to wzrost o 18,9 proc. rok do roku oraz o 1,4 proc. w porównaniu z poprzednim miesiącem.
Drugim najdroższym miastem w zestawieniu okazał się Szczecin ze średnią ceną 13 215 zł/m². W przeciwieństwie do Olsztyna tamtejszy rynek zanotował jednak spadek cen. Średnia stawka za metr kwadratowy obniżyła się o 2,1 proc. rok do roku, a przeciętna cena całkowita mieszkania spadła o 7,2 proc. do 669 940 zł.
Najtańszym miastem w zestawieniu jest Gorzów Wielkopolski. Tutaj średnia cena ofertowa wynosi 8 924 zł/m². To jedyny analizowany rynek poniżej poziomu 9 tys. zł za metr kwadratowy.
Dlaczego ceny mieszkań w regionach tak rosną?
Przede wszystkim przez wzrost kosztów budowy. Jak tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, te wynikają bezpośrednio z rosnących kosztów materiałów budowlanych. Sektor notuje też wyższe wynagrodzenia, które również powodują wyższe ceny dla kupujących. Dodatkowym czynnikiem są ceny gruntów.
– Mniejsze miasta mierzą się ze słabymi prognozami demograficznymi, co sprawia, że w nowych planach ogólnych wyznaczonych zostanie zapewne mniej terenów pod zabudowę mieszkaniową niż dotychczas. To może radykalnie ograniczyć podaż ziemi pod mieszkaniówkę w przyszłości, a dzisiaj winduje jej ceny – mówi Katarzyna Kuniewicz.
Jednak wyższa średnia cena ofertowa nie oznacza automatycznie, że wszystkie mieszkania drożeją z miesiąca na miesiąc. W wielu miastach na wzrost średnich cen wpływa przede wszystkim pojawienie się nowych, droższych inwestycji.
W Olsztynie lokali jest mniej, ale są droższe
Według danych Otodom olsztyński rynek deweloperski liczy obecnie około 650 lokali. Od początku 2025 roku sprzedano tam 820 mieszkań, podczas gdy deweloperzy wprowadzili do oferty jedynie 550 nowych lokali.
W efekcie liczba dostępnych mieszkań spadła z 860 w styczniu 2025 roku do 620 w kwietniu 2026 roku.
– Choć olsztyński rynek deweloperski jest stosunkowo niewielki, a oferta obejmuje około 650 lokali, to dwucyfrowa dynamika wzrostu cen do złudzenia przypomina sytuację z Trójmiasta. Odpowiadając na pytanie, dlaczego stolica Warmii i Mazur tak drastycznie podrożała, należy wskazać dwa mechanizmy: po pierwsze, w ostatnim czasie do oferty wprowadzone zostały nowe, wyraźnie droższe projekty, a po drugie – w tym samym czasie obserwowaliśmy dynamiczną wyprzedaż mieszkań tańszych od średniej rynkowej – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.
Ekspertka dodaje, że wzrost średnich cen wynika głównie ze zmiany struktury oferty, a nie z gwałtownego podnoszenia cen istniejących mieszkań.
Drogi metr nie zawsze oznacza najdroższe mieszkanie
Otodom zwraca uwagę, że wysoka cena za metr kwadratowy nie zawsze oznacza najwyższy całkowity koszt zakupu mieszkania. Przykładem jest Opole. Średnia cena całkowita nowego lokalu wynosi tam 720 460 zł, mimo że stawki za metr kwadratowy spadły o 5,5 proc. rok do roku. Wynika to przede wszystkim z większego przeciętnego metrażu mieszkań dostępnych w ofercie.
Średnia powierzchnia lokalu w Opolu wynosi 60 m², podczas gdy w Olsztynie jest to 55 m², a w Gorzowie Wielkopolskim 47 m².
Natomiast w Białymstoku średnia cena ofertowa mieszkań wynosi obecnie 11 475 zł/m². W skali roku oznacza to wzrost o 6,7 proc., ale w ujęciu miesięcznym rynek zanotował spadek o 1,3 proc. Podobna sytuacja występuje w Rzeszowie, gdzie średnia stawka wynosi 10 936 zł/m², a miesięczny spadek sięgnął 0,6 proc.
Zakup mieszkania coraz trudniejszy
Eksperci zwracają uwagę, że przy obecnych cenach dostępność mieszkań w Olsztynie zaczyna przypominać sytuację w Warszawie.
Średnie wynagrodzenie brutto w Szczecinie wynosi obecnie 9 883 zł, natomiast w Olsztynie 8 031 zł brutto.
Za przeciętną pensję mieszkaniec Gorzowa Wielkopolskiego może kupić około 0,9 m² nowego mieszkania. W Olsztynie jest to jedynie 0,6 m².
– Choć przeciętne ceny ofertowe w stolicy są znacznie wyższe i zbliżają się do psychologicznej bariery 20 tys. zł/mkw., to przy uwzględnieniu lokalnych płac, wysiłek nabywczy jest identyczny. W obu miastach zakup własnego lokum o przeciętnym metrażu 55 m² wymaga odkładania 35 proc. miesięcznych dochodów przez rekordowe 17 lat – podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.
Polecamy także:
- Gdy brakuje pieniędzy, pracodawcy wybierają, komu zapłacić. ZUS poczeka, pracownik nie
- Transparentność płac przestaje być wyborem. Firmy czeka rewolucja
- Złoto już numerem dwa wśród inwestycji Polaków. Ustępuje tylko jednemu
