Rządowi zależy na tym, żeby utrzymać tempo budów mieszkań z 2022 roku. Program Pierwsze Mieszkanie to sygnał dla deweloperów, że będą klienci i nie trzeba wstrzymywać inwestycji. Jeśli uda się utrzymać poziom budowy nowych mieszkań w każdym roku, to w ciągu czterech lat lukę mieszkaniową w Polsce zostanie zasypana, ocenia minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.
Katarzyna Mokrzycka, 300Gospodarka: Spotkał się pan ostatnio ze społecznikami – Janem Śpiewakiem, Tomaszem Narkunem i Janem Zygmuntowskim. Władza zaczęła słuchać głosu ludu w roku wyborczym?
Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii: To nie było nasze pierwsze spotkanie, rozmawiamy od dawna, korzystam z ich wiedzy. Dzięki tej współpracy przygotowaliśmy rozwiązania, które ograniczą tzw. patodeweloperkę w Polsce. Chodzi o oczywiste sprawy – jak miejsca parkingowe, place zabaw czy zielone tereny w nowo budowanych blokach – ale trzeba je prawnie egzekwować. Mamy już gotowy projekt rozporządzenia w tej sprawie.
Przygotowujemy też rozwiązania, w tym podatkowe, które ograniczą skupowanie od deweloperów większej liczby nowych mieszkań tylko po to, żeby później z zyskiem je odsprzedawać.
Ostatnio dużo tych zmian w nieruchomościach. Kilka dni temu zapowiedział pan także zniesienie obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę każdego praktycznie domu jednorodzinnego. Nie obawia się Pan chaosu budowlanego? Na wsiach, w małych miasteczkach, na przedmieściach miast nagle każdy będzie sobie mógł postawić 350 metrowy pałacyk pod lasem?
Nie obawiam się, ponieważ my eliminujemy formalności przy rozpoczęciu budowy domu, a nie zmieniamy zasady zagospodarowania przestrzennego.
Z punktu widzenia wymogów prawa budowlanego nic się nie zmienia i nadal je trzeba spełniać. Powstająca zabudowa jest związana ustaleniami planu miejscowego, a w przypadku jego braku – decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Nadal inwestor musi mieć projekt przygotowany przez architekta i nadal kierownik budowy będzie go realizował i nadzorował proces.
Ale nikt już nie będzie pytał o zgodę czy może zbudować to, co chce zbudować, niezależnie od gabarytów domu?
Nie, absolutnie nie. Żeby wystąpić o pozwolenie na budowę, trzeba mieć projekt i mieć prawo do budowania. My mówimy natomiast: nie idź z tym do urzędu, tylko pod okiem architekta i kierownika już możesz budować, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub ustalenia decyzji WZ umożliwiają zabudowę twojej działki.
I nie ma ryzyka, że budujący zaczną chodzić na skróty wiedząc, że nikt już nie będzie sprawdzał, czy mają wszystkie dokumenty, jak wypis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, wyrys planu miejscowego itd.?
Projektując dom architekt nadal musi przygotować projekt budowlany zgodny z przepisami prawa budowlanego, jak i innymi przepisami, w tym planowaniem przestrzennym. Rolą kierownika budowy jest dopilnowanie, żeby budynek został wybudowany bezpiecznie, zgodne z przygotowanym projektem i sztuką budowlaną.
Dzięki temu, że odciążamy lokalną administrację, ci ludzie będą z kolei mieć więcej czasu na weryfikację i kontrolę tego, co rzeczywiście jest budowane, na sprawdzanie poprawności prowadzonych inwestycji. To jest po prostu kolejny element porządkowania rynku mieszkaniowego.
Rząd ogłosił też, że likwiduje użytkowanie wieczyste. Czy to nie jest działanie przeciwko samorządom? Bo dla nich to oznacza utratę regularnych przychodów z tytułu użytkowania.
Umożliwiamy wyjście z tych praw, które powstały w poprzednim ustroju gospodarczym, kiedy państwo nie oddawało gruntów na własność. Jest to zatem stopniowa eliminacja praw powstałych w PRL-u. Samorządy zyskają na uwłaszczeniu się tych podmiotów, które dziś korzystają z użytkowania wieczystego gruntów. Przez najbliższych 10 lat wpływy do samorządów z tych nieruchomości będą większe niż dotychczas.
Jakie to będą kwoty?
Wszystko zależy od dynamiki procesu uwłaszczeniowego, Wystąpienie z wnioskiem o sprzedaż jest prawem, a nie obowiązkiem użytkownika. W pierwszych latach na pewno wpływy samorządów będą dużo większe niż w roku siódmym, ósmym czy dziewiątym. Po wprowadzeniu ustawy, samorządy zamkną ten rok z kilkakrotnie większymi wpływami z tytułu wychodzenia przez różne podmioty z użytkowania wieczystego. Nie obawiam się więc o samorządy, które w perspektywie kolejnych 10 lat mają zagwarantowane nie mniejsze niż dotąd przychody.
Użytkownik ma prawo zgłosić żądanie wykupu gruntu. Czy to automatycznie oznacza, że druga strona ma obowiązek sprzedaży?
Jeśli żądanie zgłosi podmiot, który jest użytkownikiem wieczystym co najmniej 25 lat, samorząd będzie zobowiązany sprzedać grunt. To dotyczy większości spośród około 400 tysięcy użytkowników wieczystych, z czego ponad połowa to przedsiębiorcy, a także NGOsy, związki wyznaniowe, organizacje.
Jeżeli użytkowanie trwa między 10 a 25 lat to decyzja o sprzedaży należeć będzie do właściciela, czyli samorządu lub Skarbu Państwa. Wykluczamy możliwość zgłoszenia żądania, gdy użytkowanie wieczyste trwa krócej niż 10 lat. To wynika z tego, że często na takim terenie jest nadal realizowane jakieś zobowiązanie, które wynika z umowy zawartej z użytkownikiem wieczystym.
Jak ta zmiana ma pobudzić przedsiębiorczość, na co liczy premier?
Przedsiębiorca, który dotąd działał na nie swoim gruncie bardzo często miał opory przed inwestowaniem. Gdy pozyska prawo własności do gruntu zlikwidowane zostaną bariery, które ograniczają mu rozwój. Na przykład dzisiaj ma problem z wydzieleniem drogi na tej działce albo z podziałem geodezyjnym, bo właściciel nie wyraża zgody.
Chcesz być na bieżąco? Subskrybuj 300Sekund, nasz codzienny newsletter!
Pod koniec kwietnia wchodzi obowiązek posiadania świadectwa energetycznego dla kolejnych domów i mieszkań, dotąd nie objętych tymi przepisami. Krytycy tego pomysłu uważają, że to będzie martwy przepis, bo nie idą za nim programy wsparcia transformacji energetycznej ogromnej części starych domów. Co nam to realnie da, że na świadectwie naszego domu znajdzie się kategoria „niedostateczny” z wykrzyknikiem?
To jest szokujące malkontenctwo i ignorancja. Przecież liczba programów, które dotyczą transformacji energetycznej domów jest ogromna. Mamy program wymiany pieców, docieplenia budynków, wymiany okien, drzwi, nawet uszczelniania podłóg, strychów i poddaszy. Mamy program, który dotyczy fotowoltaiki, a teraz startuje nowy program Ministerstwa Klimatu gigantycznych dopłat do pomp ciepła – rząd będzie dopłacać prawie połowę.
Jeśli tylko ktoś chce, idzie do WFOŚiGW, składa prosty wniosek i dostaje pieniądze na termomodernizację, na styropian, na elewację. Na to nie ma ograniczeń finansowych.
Dobrze, że Pan zaczepił o styropian. NIK była bardzo krytyczna w ocenie efektów polskiej termomodernizacji. Rozmawiałam też niedawno z przedsiębiorcą, który buduje drewniane domy – postawił zarzut, że polska termomodernizacja jest uboga, że można to dziś robić na znacznie wyższym poziomie technologicznym, a my się wciąż obkładamy tonami styropianu.
I bardzo dobrze.
Nie warto sięgnąć po nowocześniejsze rozwiązania?
Możemy jeździć najdroższymi samochodami, ale na razie większość z nas stać na modele tańsze. Model tańszy oznacza, że więcej osób może sobie na niego pozwolić.
Czy w świetle tych wszystkich rządowych programów i dopłat nie byłoby jednak logicznym posunięciem, gdyby także w programie Bezpieczny Kredyt 2 proc. pojawiły się zachęty lub wręcz zobowiązania dla inwestorów, którzy będą budowali te domy lub mieszkania, do stosowania odnawialnych źródeł energii czy termoizolacji?
To kompletnie nie ma sensu. Zachęcalibyśmy zachęconych. Niech mi pani pokaże nowo wybudowany dom, który nie jest docieplony i nie spełnia wszelkich wymogów energooszczędności. Dzisiaj ludzie robią podwójne docieplenie – wełna wewnątrz, styropian na zewnątrz. Fotowoltaika, pompy ciepła – do tego też nikogo nie trzeba zmuszać, tak się buduje wszystkie nowe domy, bo ludzie doskonale wiedzą ile kosztuje energia. Żadne dodatkowe rozwiązania mobilizujące do OZE nie są potrzebne.
Także w budynkach wielorodzinnych, w blokach?
Problemem są może stare domy. Nowe są bardzo dopracowane. Deweloperzy bardzo podnieśli jakość inwestycji w ostatnich latach. To są bardzo ciepłe budynki, gdzie mosty termiczne się likwiduje, gdzie się części wspólne inaczej już organizuje, gdzie się okna inaczej wystawia. Zaszła rewolucja.
A dlaczego nie chce pan zobligować deweloperów, żeby obowiązkowo instalowali odnawialne źródła energii w swoich budynkach? Duże zainteresowanie spółdzielni i wspólnot lokatorskich programem dofinansowania do budowy instalacji OZE w blokach pokazało, że ludzie chcą się w ten sposób usamodzielniać w produkcji prądu. Czy nie można tego obligatoryjnie zaplanować razem z budową bloku?
To nie jest dobry moment, żeby podkręcać deweloperom parametry. Instalacja fotowoltaiki czy jakichś innych rozwiązań będzie podrażała koszt zakupu mieszkania. Obawiamy się, że deweloperzy podniosą cenę metra mieszkania. Skończył się popyt na mieszkania, a ceny poszły w górę. Zdrożały materiały, brakuje budowlańców, więc deweloperzy ograniczają liczbę budów. A nam zależy, żeby utrzymać tempo budów z 2022 roku.
Natomiast lokatorzy, którzy się usytuują w nowych blokach, jako wspólnota mieszkańców spokojnie mogą sobie założyć fotowoltaikę z 50-proc. dofinansowaniem od państwa. Dla prosumentów zbiorowych korzystniejsze jest też rozliczenie nadprodukcji prądu – zwrot za pełne 100 proc. niewykorzystanej energii odprowadzonej do sieci.
Wprowadziliśmy natomiast wyższe dofinansowanie do budowy budynków komunalnych i społecznych o podwyższonej efektywności energetycznej – wsparcie wyniesie 95 proc.
Czy polskim problemem jest brak mieszkań w odpowiedniej cenie, czy problemem jest to, że ludzi nie stać na zakup mieszkania? Bo to są dwa różne problemy. Program „Pierwsze mieszkanie” ma głównie chronić rynek nieruchomości mieszkaniowych przed załamaniem, czy dać młodym ludziom pierwszy własny dach nad głową? Były już przecież programy wspierające popyt mieszkaniowy i one, jak wiadomo, nie przyniosły rezultatu. Czym ten program będzie się różnić?
W 2022 roku w Polsce wybudowano 238,6 tys. mieszkań – rekordowo dużo, najwięcej od roku 1979. Problem mamy jednak z utrzymaniem tempa budów, by każdego roku powstawało co najmniej tyle mieszkań. Jeśli nie wyślemy wyraźnego sygnału: budujcie, bo będą strumienie popytu, to w tych warunkach, gdy przy wysokich stopach procentowych ludzi nie stać na kredyt, deweloperzy ograniczą swoje inwestycje do niezbędnego minimum.
I ten program to jest dla nich ten sygnał: będą klienci. Jeśli uda się utrzymać poziom budowy nowych mieszkań w każdym roku, to w ciągu czterech lat zasypiemy lukę mieszkaniową w Polsce.
Jednocześnie załatwiamy drugą sprawę – 30 tysiącom chętnych rocznie pomożemy kupić pierwsze własne lokum. W całym programie pięcioletnim będzie to 200 tysięcy mieszkań. Mamy na to zabezpieczone 12 mld zł.
Nie ma jeszcze ani kredytu 2 proc., ani tych mieszkań, a deweloperzy już je wystawiają na rynek z opcją: przyjdź dzisiaj załatwić formalności, a jak za kilka miesięcy dostaniesz kredyt 2 proc. to dostaniesz mieszkanie. Widzi Pan w tym jakieś ryzyka?
Wybór mieszkania może potrwać nawet kilka miesięcy i to jest dobry czas, żeby je wybrać, a nie w lipcu, w tydzień, na łapu-capu byle jakie mieszkanie, bo dostało się kredyt 2 proc.
Ale nie rekomendowałbym podpisywania dziś umów – z tym lepiej zaczekać do momentu, w którym będzie możliwość skorzystania z kredytu. Podpisując umowę bierze się na siebie ryzyko, bo kredytu może się nie dostać, jeśli nie będzie się mieć odpowiedniej zdolności kredytowej.
NBP krytycznie ocenia program „Pierwsze mieszkanie”. Ministerstwo Finansów także wyrażało krytyczne uwagi. Czy to może opóźnić wejście w życie tego programu i odwlec w czasie przyznawanie kredytów 2 proc.?
Taka jest rola NBP, żeby być krytycznym wobec takich programów.
A powinnością poszczególnych ministerstw wydających środki budżetowe nie jest branie pod uwagę tych opinii?
Bierzemy je pod uwagę, ale musimy też patrzeć szerzej, mając na względzie stawiane przed nami cele. Celem NBP jest dbałość o politykę pieniężną, ograniczenie kosztu pieniądza i inflacji. NBP zawsze krytykował takie programy i to jest oczywiste. Jak obniżaliśmy podatki – NBP był przeciwko, jak wprowadzaliśmy tarczę antyinflacyjną – NBP był przeciwko itd. I to jest naturalne, bo NBP reguluje koszt pieniądza.
My realizujemy polityki społeczne. Można powiedzieć, że my łagodzimy skutki tego, co robi NBP.
Co do ministerstwa finansów, to myślę, że zneutralizowałem już negatywne opinie. Pani minister Magdalena Rzeczkowska wypowiadała się ostatnio w bardzo pozytywny sposób na temat programu.
Czy z kredytu 2 proc. będą mogli skorzystać ci, którzy są już w trakcie budowy domu? A jeśli tak, to na jakim etapie budowy?
Tak, włączymy ich do programu, ale nie wszystkich. O kredyt z dopłatą będą mogli się starać tylko ci, którzy budowali dom za gotówkę, a problemem stało się dokończenie budowy, bo np. w międzyczasie podrożały materiały budowalne czy koszty wykonawstwa. Dla nich ograniczmy ten kredyt do 150 tys., maksymalnie do 200 tysięcy zł, żeby mogli skończyć dom.
Dlaczego tylko za gotówkę?
Z reguły, jeżeli ktoś wziął już wcześniej kredyt, to najczęściej na 100 procent swoich zdolności kredytowych. To oznacza, że kolejnego kredytu, także preferencyjnego 2 proc., nie dostanie, bo nie ma już zdolności.
Nie chcemy refinansować innych kredytów, nie chcemy, żeby nasz tani kredyt był użyty na spłatę innych pożyczek tylko żeby rzeczywiście pozwolił dokończyć dom i w nim zamieszkać. Musimy pomóc takim ludziom. Nie chcemy masowo oglądać opuszczonych, niedokończonych budynków na sprzedaż.
Takie osoby też będą musiały spełniać warunki kredytowe?
Oczywiście. Kredytów nie daje się osobom, które nie mają zdolności kredytowej.
A co z tymi, którzy dopiero chcieliby zacząć się budować i narzekają, że musza kupić działkę chociaż mają kawałek niewykorzystanej ziemi rolnej III klasy, której jednak nie da się wciąż odrolnić? Warto się pochylić nad zmianą prawa w tym kierunku?
Trzecia klasa ziemi to cały czas jest klasa chroniona jako ziemia rolna.
Ale nic się tam nie sieje, nie uprawia.
A powinno. Wojna pokazała, że nie możemy rezygnować z terenów rolniczych w sposób nieuzasadniony. Dlatego w tej kwestii jestem bardzo ostrożny i rozumiem argumenty Ministerstwa Rolnictwa, że ziemia rolna powinna przede wszystkim produkować plony.
Z mojego punktu widzenia budowanie, gdzie popadnie niesie także inne ryzyka, na przykład rozlewania się aglomeracji, co się ogranicza na świecie, bo to ma swoje konsekwencje i kosztuje. Ktoś zbuduje dom na głębokiej prowincji, bo chce mieszkać pod lasem, a później ma żal, że jest problem z dojazdem dzieci do szkoły, że nie ma drogi, albo światła przy drodze, nie ma chodnika, poczty, lekarz daleko, nawet ksiądz po kolędzie ma daleko.
Nie chcę być odpowiedzialny za doprowadzenie do takiego chaosu.
Rząd wycofał się z opodatkowania pustostanów?
Analizowaliśmy to i obecnie nie zamierzamy tego robić.
Czy moment porządkowania rynku mieszkaniowego to nie jest dobry moment, aby się zająć i tym tematem?
Dzisiaj dochód z najmu jest tak duży, że wszyscy, którzy chcą swoje wolne nieruchomości wynajmują. Nie trzeba ich do tego zachęcać podatkami.
Pustostany będące w rękach prywatnych są nimi często z powodów złego stanu technicznego. Statystyki dotyczące pustostanów nie rozróżniają przyczyn, dla których mieszkanie stoi puste. Pustostanem jest zarówno niezamieszkane mieszkanie w centrum jak i odziedziczony po rodzinie stary domek na wsi. Trudno byłoby wprowadzać podatek wobec takich właścicieli.
Problemem są natomiast pustostany należące do samorządów. One także są zwykle w złym stanie technicznym. Duża część pustostanów w Polsce to lokale komunalne, które stoją niewyremontowane, czasem podlegają pod konserwatora zabytków. Duże miasta mają całe kamienice, które nie nadają się do użytku, a koszt remontu to miliony złotych. Największy „kamienicznik” w Polsce to Łódź – 60 tys. mieszkań znajduje się w kamienicach. Ich rewitalizacja postępuje bardzo powoli, bo koszty idą w miliony. Taniej jest wybudować blok niż wyremontować kamienicę, ale nie możemy uciekać od zabytków, od naszej historii, od wspaniałej architektury.
Dlatego uruchomiliśmy ogromny program dofinansowania remontów nieruchomości komunalnych, o którym już wspominałem. Przekazaliśmy na to 1,6 mld zł z dofinansowaniem na poziomie 80 proc. kosztów. inwestycji.
A nie skończy się tym, że jak już wyremontują to na wynajem w centrum miasta będzie stać tylko restauracje i kancelarie adwokackie?
Program to wyklucza. Wyremontowane ze wsparciem mieszkanie musi służyć gminie jako lokal komunalny przez co najmniej 15 lat. Co do lokali użytkowych regulować będzie to rynek, zasada: podaż – popyt.
W Berlinie tak było, ceny poszybowały, w końcu ludzie się zbuntowali przeciwko wysokim cenom najmu. Doszło do referendum w sprawie wywłaszczenia funduszy, do których należało wiele nieruchomości.
Ale to był skutek zbyt restrykcyjnej polityki planistycznej – miasto budowało co roku przez 12 lat 5 tys. mieszkań – to mniej niż w Warszawie. W międzyczasie w Berlinie przybyło 400 tysięcy mieszkańców. Przy tak rosnącym popycie ceny poszły drastycznie w górę.
Dlaczego, pana zdaniem, kredyt 2 proc. jest dobry, a kredyt 0 proc, który zaproponowała PO nie jest? Ostro skrytykował Pan ten pomysł.
Nie można rozdawać kredytów za darmo. To kreowałoby kolejne patologiczne zachowania na rynku nieruchomości, jak chociażby branie kredytów na okres znacznie dłuższy niż jest to komuś potrzebne, bo skoro kredyt nic nie kosztuje to, dlaczego go nie wziąć?
Ponadto na programie skorzystałaby tylko bardzo wąska grupa 5-7 tysięcy chętnych rocznie, bo to rozwiązanie byłoby niezmiernie drogie z punktu widzenia budżetu państwa.
Dlaczego?
Dopłata z budżetu państwa na poziomie 0 proc. i 2 proc. to jest wiele miliardów różnicy w kosztach programu. Pieniędzy wystarczyłoby dla znacznie mniejszej grupy niż my to dziś planujemy. Tylko wybrana grupka dostałaby kredyt 0 proc.
Tego nie może Pan wiedzieć. Nie wiemy, ile byłoby na taki program pieniędzy.
Kredyt 0 proc. przez 5-7 lat kosztowałby budżet nawet 100 miliardów złotych na grupę najwyżej 30 tysięcy kredytobiorców. To się kompletnie nie opłaca ani ekonomicznie, ani politycznie.
Dopłata 2 proc. bardzo stabilizuje zdolność kredytową Polaków, ale nie jest to rozdawnictwo. A, jak powiedział Milton Friedman, nie ma darmowych obiadów.
Członek prawicowego rządu przywołuje wolnorynkowca?
Bo ja jestem zbrojnym ramieniem liberalnym w ramach struktury Zjednoczonej Prawicy.
Polecamy także:
- Kredyt 2 proc. Część kredytobiorców skorzysta na „Pierwszym mieszkaniu”
- Dotacje dla spółdzielni mieszkaniowych. Będzie je stać na fotowoltaikę
- Program Mój prąd w nowej odsłonie. Co trzeba wiedzieć o dopłatach [EXPLAINER]
- Polska mieszkaniówka bez rewolucji energetycznej [WYWIAD]
- Ciasno, jak w Polskim mieszkaniu. Standard się poprawił, ale do Europy nam daleko
