W większości polskich metropolii lipiec przyniósł stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań z oferty deweloperów. Wzrost odnotowano tylko we Wrocławiu i Trójmieście. Natomiast w Warszawie po raz pierwszy od ośmiu miesięcy średnia cena za metr spadła. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że przecena w stolicy wyniosła około 100 zł – z blisko 19,9 tys. do 19,8 tys. zł.
Jak podaje portal, największą zmianę w porównaniu z czerwcem odnotowano w stolicy Dolnego Śląska. Tam cena za metr kwadratowy mieszkania z oferty dewelopera wzrosła o 2 proc. Finalnie średnio kupujący musieli zapłacić 15,7 tys. zł za m². Niższy wzrost odnotowano w Trójmieście – o 1 proc., do kwoty 18 tys. za m².
„Z kolei w Warszawie średnia cena metra kwadratowego spadła o 1 proc., z blisko 19,9 tys. zł do 19,8 tys. zł. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że była to pierwsza obniżka od listopada ubiegłego roku. W Krakowie średnia utrzymała się na poziomie 17,1 tys. zł za m², w Poznaniu wyniosła 14,3 tys. zł, w Łodzi 11,4 tys. zł, a w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii 11,1 tys. zł” – informuje portal w komunikacie.
Największe emocje budzi sytuacja w stolicy. To największy i jednocześnie najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce. W kwietniu wydawało się, że średnia cena metra kwadratowego mieszkań od deweloperów przekroczy w Warszawie psychologiczną barierę 20 tys. zł. Tak się jednak nie stało. W lipcu warszawscy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży mieszkania, których średnia cena w przeliczeniu na metr kwadratowy wyniosła niespełna 14,7 tys. zł.
– Po raz ostatni tak tanią nową ofertę warszawscy deweloperzy wprowadzili na rynek w lipcu i październiku 2023 r. – mówi ekspert RynekPierwotny.pl Marek Wielgo. Zastrzega jednocześnie, że są to dane wstępne, więc po dokładnych wyliczeniach mogą być skorygowane.
Skąd się wziął spadek średnich cen w stolicy?
Mogłoby się zatem wydawać, że warszawscy deweloperzy zaczęli dostosowywać nową podaż do możliwości finansowych kupujących. Tym bardziej że II kwartał przyniósł wyraźne spowolnienie popytu. Rynek mieszkaniowy cechuje się jednak dużą bezwładnością po stronie podaży. Projekty trafiające dziś do sprzedaży były przygotowywane zwykle kilka lat temu, w zupełnie innych realiach rynkowych.
– Oczywiście część firm może decydować o kolejności uruchamiania wcześniej przygotowanych inwestycji, ale ich swoboda jest ograniczona m.in. terminami ważności pozwoleń na budowę, stopniem zaawansowania przygotowań czy wcześniejszymi decyzjami biznesowymi. Innymi słowy, deweloperzy mogą wpływać na moment uruchamiania części projektów, ale nie są w stanie szybko zmienić struktury oferty mieszkaniowej, ponieważ większość kluczowych decyzji inwestycyjnych zapadła kilka lat wcześniej – dodaje Wielgo.
Potwierdzeniem tego mogą być lipcowe dane z Wrocławia i Trójmiasta. W obu metropoliach do sprzedaży trafiły mieszkania relatywnie drogie. To przełożyło się na wzrost średniej ceny metra kwadratowego w ofercie. Nie oznacza to jednak, że tamtejsi deweloperzy postanowili ignorować sygnały płynące z rynku.
– Bardziej prawdopodobne jest to, że uruchomili inwestycje, które były już gotowe do rozpoczęcia sprzedaży. Tym bardziej że zarówno Wrocław, jak i Trójmiasto należą do rynków, na których istotną grupę nabywców stanowią osoby zamożne oraz kupujący poprawiający swoje warunki mieszkaniowe. Popyt na lokale o wyższym standardzie i w lepszych lokalizacjach pozostaje tam relatywnie wysoki – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Ceny nieruchomości skoczyły, ale są dwa wyjątki
W skali roku liderem wzrostów cen jest Warszawa. Tu średnia cena metra kwadratowego jest obecnie o 11 proc. wyższa niż przed rokiem. W Trójmieście wzrost wynosi 8 proc., we Wrocławiu i Poznaniu po 6 proc., a w Krakowie 2 proc. Na drugim końcu skali znajdują się Łódź i miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Tylko na tych dwóch rynkach średnia cena za metr kwadratowy jest obecnie nieco niższa niż rok temu.
Marek Wielgo tłumaczy też, skąd się biorą zmiany średniej ceny ofertowej. Jego zdaniem wynika to przede wszystkim ze zmian struktury nowej podaży, a nie powszechnego podnoszenia lub obniżania cen mieszkań, które już znajdują się w sprzedaży. Dodaje, że rekordowo wysoka oferta mieszkań ogranicza presję na wzrost cen i sprzyja negocjacjom między deweloperem a kupującym. Tak jest szczególnie w miastach z nadpodażą, wśród których znajdują się Łódź czy Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia.
Przeczytaj także:
- Magazyny wychodzą poza największe huby. Te miasta przyciągają uwagę inwestorów
- Rolnicy latami przepłacali za maszyny. Zmowa skończyła się wielomilionowymi karami
- Lipcowa inflacja bez dużego zaskoczenia. Problem tkwi w paliwach i ryzykach surowcowych
