Deweloperzy budują mniejsze domy na obrzeżach największych miast – wynika z analizy Otodom. Przeciętny metraż w aglomeracjach jest o ok. 13 proc. niższy niż w granicach miast. To efekt wysokich cen gruntów w centrach i dostosowania oferty do możliwości finansowych kupujących.
Miasto oferuje większe domy
Choć przeprowadzka poza miasto może oznaczać więcej przestrzeni, to dane rynkowe pokazują jednak odwrotny trend. Z analizy Otodom wynika, że przeciętny dom oferowany przez deweloperów w granicach siedmiu największych miast jest średnio o 13 proc. większy niż ten budowany w ich aglomeracjach.
Pod koniec stycznia średni metraż domu jednorodzinnego w analizowanych miastach – Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu – wynosił 126 mkw. Na obrzeżach było to 112 mkw., czyli o ok. 14 mkw. mniej.
Różnice między rynkami są jednak znaczące. Największe widać w Warszawie i Katowicach, gdzie sięgają odpowiednio 29 proc. i 27 proc.
– Wynika to przede wszystkim z wyjątkowo dużego przeciętnego metrażu domów deweloperskich w tych miastach (powyżej 140 mkw.), a nie z relatywnie małej powierzchni nieruchomości oferowanych w ich obwarzanku. W obu przypadkach przeciętny metraż domów budowanych poza granicami administracyjnymi miasta pozostaje bowiem powyżej średniej dla siedmiu największych rynków i wynosi 115 mkw. w Warszawie oraz 114 mkw. w Katowicach – mówi Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom.
Winne? Ceny działek
Za tym zjawiskiem stoją przede wszystkim ceny gruntów. W centrach dużych miast działki są drogie, dlatego deweloperzy maksymalizują ich potencjał. Budują większe domy o wyższym standardzie, zbliżone do segmentu premium.
– Dostępność oraz ceny gruntów w miastach wymuszają na firmach deweloperskich określoną strategię sprzedażową. Aby inwestycja w drogą działkę była uzasadniona, powstają na niej większe nieruchomości o podwyższonym standardzie, zbliżonym do rezydencji – dodaje Paweł Jarząbek.
Na przedmieściach sytuacja wygląda inaczej. Dominuje zabudowa dopasowana do budżetów klasy średniej: nowoczesne bliźniaki i szeregowce. Efekt? Przeciętny dom pod miastem jest o ponad jedną dziesiątą mniejszy niż ten w granicach administracyjnych miasta.
Znaczenie ceny gruntu dobrze pokazują dane za 2025 r. Udział kosztu zakupu działki w całkowitym koszcie projektu mieszkaniowego w największych miastach wynosił od 20 proc. do nawet 50 proc.
W Warszawie średnie ceny ofertowe działek sięgały 893 zł za mkw. To najwyższy poziom wśród dużych miast. W Krakowie ceny były o ok. 30 proc. niższe niż w stolicy.
Kraków i Łódź odstają od trendu
Kraków wyróżnia się niewielką różnicą metrażu między miastem a aglomeracją – wynosi ona niespełna 4 proc. Wynika to jednak z dużego metrażu domów także poza miastem. Średnia powierzchnia w krakowskiej aglomeracji to 129 mkw., co jest najwyższym wynikiem w analizie.
Z kolei Łódź jako jedyne miasto odwraca obserwowany trend. Tam domy w granicach administracyjnych są średnio o 9 proc. mniejsze niż w aglomeracji.
– Specyfika Łodzi polega na tym, że posiada jedną z największych powierzchni administracyjnych w Polsce, co przekłada się na jej unikatową, rozlaną strukturę. Daje to deweloperom zupełnie inne możliwości niż w innych miastach. Mogą realizować projekty na terenach o charakterze niemal podmiejskim, wciąż pozostając w granicach miasta – tłumaczy Paweł Jarząbek.
W praktyce oznacza to, że dom w Łodzi często konkuruje cenowo z dużym mieszkaniem. Dlatego deweloperzy oferują mniejsze metraże w mieście, a większe inwestycje powstają poza jego granicami.
Poznań blisko średniej, ale z niższymi cenami
Poznań najlepiej odzwierciedla średnią dla największych rynków. Różnica metrażu między miastem a aglomeracją wynosi tam ok. 13 proc. Same domy są jednak mniejsze niż przeciętnie w Polsce. W mieście mają średnio 113 mkw., a na obrzeżach 100 mkw.
Widać też wyraźną różnicę cen. Pod koniec stycznia przeciętny dom w Poznaniu kosztował 1 227 362 zł, podczas gdy w aglomeracji – 768 103 zł. Oznacza to znacząco niższą cenę za metr kwadratowy poza miastem.
Dane pokazują zmianę modelu zabudowy na przedmieściach. Zamiast dużych domów jednorodzinnych rośnie udział bliźniaków i szeregowców.
Dla kupujących to kompromis. Z jednej strony metraż jest mniejszy niż w mieście. Z drugiej – zyskują dostęp do własnego ogrodu i niższy koszt zakupu. To sugeruje, że decyzje zakupowe coraz częściej wynikają z budżetu i dostępności gruntów, a nie tylko z potrzeby większej przestrzeni.
Polecamy również:
- Zaległości finansowe firm przekroczyły 45 mld zł. W tych regionach jest najtrudniej
- Rośnie podaż na rynku najmu, a nowe regulacje mogą obniżyć czynsze
- Przetasowania na rynku gruntów. Inwestorzy nie skupują już wszystkiego, co ma status „budowlany”
