W Polsce studiuje już ponad 1,32 mln osób, ale publiczne i prywatne akademiki mają łącznie nieco ponad 129 tys. miejsc – wynika z danych Cushman & Wakefield. To średnio prawie 10 studentów na jedno łóżko. Problem wraca co roku przed październikiem, ale jest czymś więcej niż sezonowym stresem młodych ludzi. Niedobór akademików wpływa na rynek najmu, koszty życia i atrakcyjność największych miast akademickich.
Początek lata dla części studentów oznacza wakacje. Dla innych – start wyścigu o pokój, mieszkanie albo miejsce w akademiku. Osoby, które zaczynają studia poza rodzinnym miastem, muszą rozwiązać dwa problemy naraz: dostać się na uczelnię i znaleźć dach nad głową.
Ten drugi bywa równie trudny. W największych ośrodkach akademickich konkurencja o zakwaterowanie jest wysoka, a publiczne akademiki nie są w stanie przyjąć wszystkich chętnych. Kto nie dostanie miejsca, zwykle trafia na rynek najmu mieszkań i pokoi.
Polska ma szóstą populację akademicką w Europie
Polska populacja akademicka wróciła do poziomów sprzed dekady. Z wynikiem ponad 1,32 mln studentów kraj zajmuje szóste miejsce w Europie – po Francji, Wielkiej Brytanii, Niemczech, Włoszech i Hiszpanii.
Na polskich uczelniach studiuje też ok. 102 tys. osób z zagranicy. W 2025 roku ich liczba spadła o ok. 6,5 proc. rok do roku, co raport łączy m.in. z uszczelnieniem systemu wizowego i zaostrzeniem wymogów rekrutacyjnych. Mimo tego w porównaniu z 2016 rokiem studentów zagranicznych było o 54 proc. więcej.
Do Polski wróciła też większa mobilność w ramach programu Erasmus. W 2024 roku przyjechało ponad 18,5 tys. uczestników programu, najwięcej od czasu pandemii.
– Polska ma dziś wszystkie elementy, które powinny sprzyjać rozwojowi nowoczesnego rynku zakwaterowania studentów: dużą populację akademicką, silne ośrodki uniwersyteckie, rosnącą mobilność młodych ludzi i coraz wyższe oczekiwania wobec jakości zamieszkania. Brakuje natomiast odpowiedniej skali podaży. Mówimy o rynku, na którym popyt jest strukturalny, powtarzalny i dobrze widoczny w największych miastach, ale oferta akademików, szczególnie prywatnych, nadal jest mała. W efekcie znaczna część studentów kieruje się na rynek najmu mieszkań i pokoi – mówi Karolina Furmańska, Residential & Living Sector Manager w Cushman & Wakefield.
Co dziesiąty student ma szansę na akademik
Publiczne akademiki oferują w Polsce ok. 112 tys. miejsc. Prywatne akademiki, czyli PBSA, dodają do tej puli ok. 17,3 tys. łóżek. PBSA to skrót od Purpose-Built Student Accommodation – budynki zaprojektowane i zarządzane specjalnie z myślą o studentach, a nie zwykłe mieszkania wynajmowane na pokoje.
Łączna baza publiczna i prywatna daje nieco ponad 129 tys. miejsc. Przy populacji przekraczającej 1,32 mln studentów oznacza to wskaźnik 9,9 studenta na jedno łóżko w akademiku.
Polska nie jest w tym problemie odosobniona. W Niemczech na jedno miejsce przypada 10,7 studenta. We Włoszech sytuacja jest jeszcze trudniejsza – tam na jedno łóżko przypada 23,6 studenta.
Nowe inwestycje nie zamkną luki
Rynek prywatnych akademików rośnie, ale skala inwestycji nadal jest zbyt mała względem potrzeb. Według Cushman & Wakefield obecnie w Polsce powstaje około 2 tys. miejsc w obiektach PBSA. Kolejne 6,8 tys. jest planowanych. Nawet po ukończeniu tych projektów publiczne i prywatne akademiki zaspokoją potrzeby ok. 11 proc. studentów.
– Luka na rynku zakwaterowania dla studentów w Polsce wciąż jest znacząca, nawet biorąc pod uwagę inwestycje w trakcie realizacji. Z danych Cushman & Wakefield wynika, że obecnie powstaje około 2 000 miejsc w prywatnych akademikach, a kolejne 6 800 jest planowanych. Nawet po ich ukończeniu dostępna oferta – zarówno publiczna, jak i prywatna – zaspokoi potrzeby jedynie około 11 proc. studentów – mówi Vitalii Arkypenko, Research Analyst w Cushman & Wakefield.
Jak wygląda polski ranking prywatnych akademików?
- Kraków na czele, z liczbą 5 tys. miejsc PBSA;
- Warszawa ma nieco ponad 3,1 tys. łóżek;
- Wrocław zamyka podium z wynikiem około 2,1 tys. miejsc.
Na czwartym i piątym miejscu znajdują się odpowiednio Łódź (około 1,9 tys. łóżek w prywatnych akademikach) i Gdańsk (około 1,8 tys. ofert). Choć Warszawa jest największym ośrodkiem akademickim w Polsce, ma niski poziom nasycenia prywatnymi akademikami względem liczby studentów. Według danych Cushman & Wakefield wynosi on zaledwie 1,2 proc.
Mieszkanie studenta staje się sprawą miasta
Zakwaterowanie studentów nie jest już tylko prywatnym problemem młodych ludzi i ich rodzin. Coraz mocniej łączy się z tym, jak działają miasta: transport publiczny, lokalny rynek najmu, rewitalizacja terenów i dostęp do usług.
W Warszawie studiuje około 255 tys. osób. Kraków, Wrocław i Poznań skupiają po mniej więcej 10 proc. krajowej populacji studentów. Cztery największe ośrodki odpowiadają łącznie za około połowę wszystkich studentów w Polsce.
Inaczej wygląda ranking, gdy policzymy studentów na 1000 mieszkańców. Tu wyróżniają się Poznań z wynikiem 187, Rzeszów z wynikiem 184 i Katowice z wynikiem 180.
– Przez lata temat studenckiego zakwaterowania najmocniej wybrzmiewał pod koniec lata i tuż przed rozpoczęciem roku akademickiego. Dziś coraz mocniej łączy się z dostępnością najmu, decyzjami edukacyjnymi, mobilnością młodych ludzi i atrakcyjnością miast akademickich. Jeżeli największe ośrodki chcą przyciągać talenty, także zagraniczne, muszą myśleć o zakwaterowaniu jako o części swojej przewagi konkurencyjnej – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research w Cushman & Wakefield.
Studenci patrzą już nie tylko na cenę
Cena nadal jest jednym z najważniejszych czynników przy wyborze miejsca do życia. Dane Cushman & Wakefield pokazują jednak, że młodzi najemcy mocno zwracają uwagę także na obsługę, lokalizację i standard. W badaniu preferencji najemców mieszkań i pokoi, przeprowadzonym na przełomie grudnia 2025 i stycznia 2026 roku, 86 proc. studentów i uczniów uznało bezproblemowy kontakt z wynajmującym za bardzo ważny. W całej próbie ten odsetek wyniósł 56 proc.
Dobra dostępność komunikacji miejskiej była bardzo ważna dla 4 na 5 respondentów z tej grupy. W całym badaniu mówiło tak 46 proc. osób. Standard lokalu jako bardzo ważny wskazało 53 proc. studentów i uczniów, wobec 34 proc. w całej próbie.
Te dane tłumaczą, dlaczego prywatne akademiki przyciągają uwagę inwestorów. Taki obiekt może oferować przejrzystą umowę, koszty typu all-in, wspólne przestrzenie, usługi i lokalizację dopasowaną do rytmu miasta akademickiego.
Publiczny akademik tańszy, prywatny bardziej przewidywalny
Najtańszą opcją są publiczne akademiki. Miesięczne opłaty za miejsce w pokojach dwu- i trzyosobowych wynoszą od 350 do 1275 zł, w zależności od miasta, standardu i typu obiektu. Najniższe średnie stawki w tej kategorii Cushman & Wakefield odnotował w Gdańsku, gdzie wynoszą około 570 zł miesięcznie. W Łodzi ceny oscylują wokół poziomu 635 zł, a w Warszawie – 680 zł.
Niska cena ma jednak drugą stronę. Liczba miejsc jest ograniczona, standard bywa skromniejszy, a o przyjęciu często decydują kryteria ekonomiczne i odległość od rodzinnej miejscowości.
W prywatnych akademikach ceny są wyższe. Średnia cena zakwaterowania w obiektach PBSA w nadchodzącym roku akademickim 2026/2027 wynosi mniej więcej 2370 zł miesięcznie. Ta kwota obejmuje różne typy pokoi: studia, studia dwuosobowe, pokoje indywidualne w segmentach i inne formaty. W porównaniu z poprzednim rokiem oznacza to wzrost o 2,6 proc.
Dynamika cen różniła się między miastami. W większości ośrodków stawki wzrosły o 1-3 proc. Gdańsk odnotował wzrost powyżej średniej ogólnopolskiej, o ponad 10 proc. W Lublinie było to 5 proc.
– Akademiki publiczne i prywatne odpowiadają na różne potrzeby studentów. Te publiczne są najtańszą opcją, ale ich zasób jest strukturalnie ograniczony. Z kolei segment prywatny przyciąga przewidywalnością kosztów i standardem, stając się ważnym elementem nowoczesnej bazy mieszkaniowej miast. Wraz z rosnącymi oczekiwaniami młodych ludzi wobec przestrzeni życiowej, znaczenie tego modelu będzie systematycznie rosło – mówi Tadeusz Bellaby, Junior Research Analyst w Cushman & Wakefield.
Akademik może porządkować rynek najmu
Dobrze zaprojektowany prywatny akademik może przejąć część popytu, który dziś trafia na rozproszony rynek mieszkań i pokoi. To ważne szczególnie w miastach, gdzie duża liczba studentów konkuruje o lokale z młodymi pracownikami, rodzinami i osobami przyjeżdżającymi za pracą.
PBSA działa najlepiej wtedy, gdy jest połączony z transportem publicznym, usługami, przestrzenią publiczną i codziennym rytmem dzielnicy. Liczy się nie tylko liczba łóżek, ale też układ budynku, partery usługowe, relacja z sąsiedztwem i bezpieczeństwo.
– Nowoczesny akademik najlepiej działa wtedy, gdy jest dobrze wpisany w tkankę miasta: połączony z transportem publicznym, usługami, przestrzenią publiczną i codziennym rytmem okolicy. Jego lokalizacja, relacja z parterami usługowymi i sąsiedztwem ma znaczenie nie tylko dla studentów, ale też dla funkcjonowania całej okolicy. Dobrze zaprojektowany PBSA może porządkować popyt najmu, aktywizować fragment miasta i wspierać bardziej zrównoważone wykorzystanie przestrzeni – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz.
Dlatego rozmowa o akademikach dotyczy też polityki miejskiej. Jeśli miasto chce przyciągać studentów, badaczy i młode talenty, musi myśleć o tym, gdzie ci ludzie będą mieszkać i ile za to zapłacą.
Inwestorzy patrzą na rynek living
Polski rynek PBSA jest młody w porównaniu z bardziej rozwiniętymi rynkami Europy Zachodniej. Ma jednak silne podstawy: dużą liczbę studentów, koncentrację popytu w największych miastach i ograniczoną dostępność miejsc w akademikach publicznych.
Inwestorzy zwracają uwagę na powtarzalność popytu. Co roku nowi studenci szukają mieszkań, a część osób kontynuujących naukę zmienia lokum albo traci miejsce w akademiku publicznym. To tworzy przewidywalny rynek, choć wymagający dużych nakładów i dobrych lokalizacji. Równie duże znaczenie ma też jakość projektów, bo studenci oczekują już nie tylko łóżka i biurka, ale przestrzeni do nauki, odpoczynku i kontaktów społecznych.
– W sektorze PBSA bardzo ważne będzie projektowanie odporne na zmianę. Budynki powinny być efektywne energetycznie, elastyczne funkcjonalnie i przyjazne użytkownikom. To szczególnie istotne, bo mówimy o młodej grupie najemców, dla której kwestie komfortu, zdrowia i zrównoważonego rozwoju są coraz bardziej naturalnym elementem wyboru miejsca do życia. Dobrze zaprojektowany akademik prywatny może odpowiadać zarówno na deficyt łóżek, jak i na zmianę oczekiwań wobec miasta i mieszkania – dodaje Katarzyna Lipka, Head of Strategic Consulting and ESG Advisory w Cushman & Wakefield.
Najbliższe lata pokażą, czy prywatne akademiki w Polsce będą nadal rozwijały się punktowo, czy staną się jednym z filarów sektora living, czyli rynku nieruchomości mieszkaniowych na wynajem i dłuższy pobyt. Potencjał jest widoczny szczególnie w największych ośrodkach akademickich, ale luka podażowa dotyczy też miast regionalnych z wysokim udziałem studentów w populacji.
– Popyt jest widoczny, potrzeby studentów są coraz lepiej zdefiniowane, a luka podażowa pozostaje bardzo duża. To tworzy przestrzeń dla inwestorów, operatorów, uczelni i miast do znacznie bliższej współpracy – podsumowuje Karolina Furmańska.