Kredyty hipoteczne w Polsce należą do najdroższych w UE – wynika z raportu Rankomat.pl i Rentier.io za maj 2026 roku. Średnie oprocentowanie nowo wypłaconych kredytów wyniosło w marcu 5,88 proc., a drożej było tylko na Węgrzech. Wysokie koszty finansowania nadal ograniczają dostępność mieszkań, choć dane NBP pokazują jednocześnie spadki cen nowych lokali w największych miastach i rekordy w części mniejszych ośrodków.
Rynek mieszkaniowy w Polsce jest dziś podzielony. W siedmiu największych miastach średnie ceny nowych mieszkań cofnęły się do najniższego poziomu od III kwartału 2024 roku. Z kolei w dziesięciu kolejnych dużych miastach średnia cena na rynku pierwotnym osiągnęła rekordowe 11 042 zł za m².
Kredyty hipoteczne w Polsce nadal są drogie
Z danych Europejskiego Banku Centralnego przywołanych w raporcie Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że w marcu średnie oprocentowanie nowo wypłaconych kredytów hipotecznych w Polsce wynosiło 5,88 proc. To drugi najwyższy wynik w Unii Europejskiej. Wyższe oprocentowanie odnotowano tylko na Węgrzech, gdzie średnia sięgnęła 7,91 proc.
Dla porównania w Czechach, które podobnie jak Polska i Węgry są poza strefą euro, średnie oprocentowanie wynosiło 4,57 proc. W Danii było to 3,89 proc., a w Szwecji 2,74 proc.
Wśród państw strefy euro najwyższe oprocentowanie odnotowano na Łotwie – 4,05 proc. Najniższe było w Bułgarii, gdzie wyniosło 2,45 proc. W Niemczech średnia wynosiła 3,72 proc., a we Francji 3,1 proc.
Maj był burzliwy przede wszystkim dla kredytów ze stałym oprocentowaniem. Znaczenie miał wzrost wskaźnika IRS na okres pięciu lat. IRS to rynkowy wskaźnik, który wpływa na koszt kredytów o stałym oprocentowaniu. W uproszczeniu pokazuje, po jakiej cenie banki zabezpieczają sobie finansowanie na określony czas.
19 maja pięcioletni IRS wzrósł do 4,79 proc. Był to najwyższy poziom od marca ubiegłego roku. Oznacza to, że wskaźnik wrócił do poziomu sprzed ostatnich siedmiu obniżek stóp procentowych, które miały miejsce w ubiegłym roku oraz w marcu tego roku. Po 19 maja notowania IRS zaczęły jednak spadać. Według raportu Rankomat.pl i Rentier.io obecnie wynoszą 4,55 proc.
W największych miastach mieszkania potaniały
Najnowsze dane NBP za I kwartał 2026 roku pokazują różnice między największymi miastami a kolejnymi dużymi ośrodkami. W siedmiu największych miastach, czyli w Gdańsku, Gdyni, Łodzi, Krakowie, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu, średnia cena na rynku wtórnym wyniosła 13 477 zł za m². To najniższy poziom od II kwartału 2024 roku.
Na rynku pierwotnym średnia cena w tej grupie miast wyniosła 14 245 zł za m². To najniższy poziom od III kwartału 2024 roku. Oznacza to, że w największych ośrodkach widać wyraźniejsze schłodzenie cen. Nie dotyczy ono jednak całego rynku w takim samym stopniu.
Drugi szereg metropolii z rekordem
Inaczej wygląda sytuacja w kolejnych dziesięciu badanych miastach. Chodzi o Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zieloną Górę. W tej grupie średnia cena nowych mieszkań osiągnęła rekordowy poziom 11 042 zł za m². Z kolei na rynku wtórnym średnia była tylko o 0,5 proc. niższa od rekordu z III kwartału 2025 roku.
To pokazuje, że spadki cen w największych miastach nie oznaczają automatycznej poprawy sytuacji kupujących w całym kraju. W części dużych, ale nie największych ośrodków ceny nadal rosną.
Wrocław tanieje, Bydgoszcz mocno drożeje
Jest kilka miast, w których zmiany cen są szczególnie widoczne. Wyraźne spadki średnich cen nowych mieszkań odnotowano m.in. we Wrocławiu, Szczecinie, Łodzi i Opolu. We Wrocławiu średnia cena spadła od szczytu z II kwartału 2025 roku o 7 proc. W Szczecinie obniżka wyniosła 6 proc., a w Opolu i Łodzi po 5 proc.
Oprócz tego w Krakowie i Gdyni ceny nowych mieszkań spadły o 4 proc. od najwyższego odnotowanego poziomu.
Na drugim biegunie są miasta, gdzie średnie ceny nowych mieszkań osiągnęły historyczne rekordy. Dotyczy to Białegostoku, Bydgoszczy, Gdańska, Katowic i Kielc.
Najbardziej wyróżnia się Bydgoszcz. Średnia cena nowych mieszkań wzrosła tam w ciągu roku o 21 proc. i osiągnęła 11 406 zł za m². Tak mocny wzrost może wynikać ze zmiany struktury zawieranych transakcji. Oznacza to, że średnią mogła podbić większa liczba sprzedaży droższych lokali.
Możliwy jest np. większy udział małych mieszkań, które zwykle są droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy. Innym wytłumaczeniem może być mniejsza liczba transakcji w tańszych lokalizacjach albo większa sprzedaż w droższych częściach miasta.
Podobny problem dotyczy części spadków cen. Raport Rankomat.pl i Rentier.io zaznacza, że w wielu przypadkach obniżki mogą być maskowane przez dodawanie do oferty darmowego miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej. To oznacza, że cena widoczna w statystykach nie zawsze pokazuje pełny obraz negocjacji między kupującym a sprzedającym.
Ofert przybyło, ale zasób mieszkań nadal jest niższy niż rok temu
Kwietniowe dane o cenach ofertowych pokazują większą aktywność sprzedających. Przeciętna cena nowych ofert w 17 miastach wzrosła o około 2,1 proc. miesiąc do miesiąca i 5,0 proc. rok do roku. Najdroższe nadal były Warszawa, Kraków i Gdańsk. W stolicy przeciętna cena ofertowa wynosiła 17 308 zł za m², w Krakowie 15 800 zł za m², a w Gdańsku 15 000 zł za m².
Najniższe ceny notowano w Częstochowie, Sosnowcu i Radomiu. W Częstochowie było to 6917 zł za m², w Sosnowcu 7695 zł za m², a w Radomiu 8563 zł za m².
Liczba nowych, unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wzrosła w kwietniu do 42 tys. To o 23,2 proc. więcej niż w marcu i o 5,6 proc. więcej niż rok wcześniej. Natomiast aktywna oferta zwiększyła się do 108 tys. mieszkań. Oznacza to wzrost o 3,1 proc. miesiąc do miesiąca, ale jednocześnie wynik o 7,1 proc. niższy niż rok wcześniej.
Rynek nie daje prostych odpowiedzi
Dane z raportu Rankomat.pl i Rentier.io pokazują, że sytuacja kupujących nadal jest trudna. Z jednej strony w części największych miast ceny mieszkań spadają z wcześniejszych szczytów. Z drugiej strony kredyty hipoteczne w Polsce pozostają jednymi z najdroższych w Unii Europejskiej.
Do tego dochodzi podział między największymi miastami a kolejnymi dużymi ośrodkami. W pierwszej grupie widać schłodzenie cen, w drugiej – rekordy na rynku nowych mieszkań.
Dla osób planujących zakup mieszkania oznacza to konieczność patrzenia nie tylko na średnie ceny w kraju, ale też na konkretną lokalizację, typ rynku, koszt, który niosą za sobą kredyty hipoteczne, i realne warunki transakcji. Sam spadek ceny ofertowej albo transakcyjnej nie musi jeszcze oznaczać, że mieszkanie stało się wyraźnie bardziej dostępne.
Przeczytaj także:
- Młodzi Polacy niby panują nad budżetem, ale dorosłość i tak odkładają na później
- Paliwo drożeje, Orlen liczy miliardy. Teraz zaczyna się spór o podatek od nadmiarowych zysków
